青梅煮酒 纵论新板块之雄

　　“说英雄，谁是英雄”？

　　《三国演义》第二十一回曹操对刘备言：“龙能大能小，能升能隐；大则兴云吐雾，小则隐介藏形；升则飞腾于宇宙之间，隐则潜伏于波涛之内；乘时变化，犹人得志而纵横四海……可比世之英雄”。

　　北京楼市从2010年以来便在调控与增长中博弈腾挪，上演一幕幕风云演义；18区县各路英雄“八仙过海，各显神通”，从虎年大获全胜赚得盆满钵满，通州房价扶摇直上25000元/平米、5条通往郊区的地铁线同时开通拉动五大新城楼市，大兴黄村、房山长阳成为热区；到兔年严厉调控下房价从观望到实质下降，各区县要么韬光养晦、要么三十六计走为上，其精彩不逊色年度大戏，龙年之际何妨效尤曹操刘备，青梅煮酒间纵论楼市板块群雄。

　　兔年记

　　“酒至半酣，忽阴云漠漠，聚雨将至”——《三国演义》第二十一回

　　当2011年初北京楼市18大区县还沉浸在2010年牛市的“酒酣耳热”时，悄然间限购限贷的阴云压顶，大半年的疾风骤雨后，楼市总成交大跌四成，2010年有8个区县成交破7000套，去年减为4个；大兴从14990套跌到10713套，顺义、海淀、丰台、通州年成交都跌至5500套左右，同比去年9000套左右的成交跌幅都在40%左右。

　　曾被寄予厚望的五大新城虽依托轨道交通，但奈何北京近郊楼市成为降价的主战场。通州率先降价房价大幅跳水引发“通州沦陷”，2010年大热的大兴、房山板块也遇冷，大兴黄村频现“特价房”。房山在兔年真正“名副其实”库存如山成为“房”山，万科长阳半岛几乎回到2010年13500元的开盘价……

　　但北京楼市板块于整体市场低迷中不乏新亮点，以两三个单盘的热销拉动了区域的成交量上涨。如大兴新起旧宫、天宫院区域，顺义马坡区域崛起，昌平南邵板块新盘集中放量等。

　　龙冬对

　　曹孟德与刘玄德皆为三国枭雄，一个长歌当啸，锋芒毕露；一个韬光养晦，垂翅附冥鸿；二者煮酒论英雄也流传至今。面对2012年楼市板块演义，各位英雄有何见解？如今谁才是楼市真英雄？

　　大兴、房山值得期待

　　曹操一问“群英”：低谷中寻亮点，2012年哪些板块最值得期待？

　　鸿坤集团副总裁常世芳：我最看好大兴、房山。从成交量来看，朝阳由于尾盘多，区域广仍排名第一，去年大兴是五大新城中最热板块，说明产品适应了市场需求。其一是区域适时加推小户型产品，价格也有松动；其二是除4号线贯穿中关村等地外，一些项目如鸿坤理想城、金地仰山、领海朗文世家也提升了教育资源和升级配套，目前大兴建筑品质已是北京楼市前列。而房山区域也类似，是继大兴后对刚性客户群吸引最大的板块。

　　戴德梁行华北区研究部主管魏东：去年土地供应的九成在五环外，五大新城的任务，就是完成政府输送人口出城的目的。顺义是五大新城的发展榜样，依托首都机场辐射，有现代汽车、燕京啤酒等多项产业，有产有业使得人群在当地居住、就业内部良性循环；昌平和中关村联合在北七家建设科技城，将聚集神华、中石油等多家名企，未来发展也较乐观；但通州、大兴、房山目前仍未形成规模产业，通州规划虽好，但预估五年后方可实现。

　　通州开发商：今年各板块表现还将维持去年，核心区域、核心地段的项目优势明显，郊区或类郊区项目压力大，至少在2012上半年，市场不会接受或认可类郊区项目的价值。很难从2010年-2011年的土地出让情况判断今年热点板块。买房子首要考虑的是工作区域、生活区域，西边客群自然会选择房山，热点是万科长阳项目；东边自然考虑通州、南面选大兴板块等。

　　通州前景不太乐观

　　曹操二问“群英”：通州少数单盘降幅惊人，2012年是否适合“抄底”？

　　通州开发商：在经历观望僵持阶段后，目前房价已处于下降通道，如同股市在寻求一个企稳点。“底”在哪里还不太好说。房地产调控的大背景是中央在调整产业结构和地方土地财政结构，这轮调控至少在今年都不会停止，通州前景不是太乐观。另一方面，如果购房目的更多是为生活必需品而非资产，则对普通人而言不必太在意“抄底”。

　　东汇置地CEO刘东：预计2012年通州的表现不太乐观，关键是通州房价涨得太急了，即使3月北京会首次释放一批满五年纳税社保的购房者，可能纯地域性的刚需客户关注一手新盘的降价打折会入市外，还没什么道理买通州；二手更难有起色，目前二手税费交易等成本太高，除非政府能给出契税减免等优惠政策，促进购买。

　　思源经纪北京总经理张鹏：预计2012年通州在各大板块中仍然偏冷，通州房价对规划的预期透支得厉害，除非中央政策对市场信心有明显提振。目前通州很多房子已降到1.5万-1.6万/平米，但销售仍没有起色。

　　观后感

　　难说何处是热点

　　●张鹏（思源北京公司总经理）：

　　在楼市严厉调控形势下，很难说哪些是热点板块，预计2012年各板块还将延续去年趋势；区域的项目有冷有热，关键还是看开发商整体定位、产品设计和定价。去年的两大热点板块一是以万科长阳半岛为代表的房山长阳区域，另一个是以龙湖时代天街为代表的大兴区域。今年四环内可能有小块、零星土地放出，黄金位置必然制造豪宅，主要供应量还是在五环外。从去年土地出让结果来看，西南部区域较多，如房山、门头沟等，此外还有东北部区域。

　　北部性价比更高

　　●刘东（东汇置地CEO）：

　　过去几年房价“涨多跌少”，但大兴、通州的房价涨势很快，几乎追平了房价波动较小的昌平、顺义；从这点看，后者的性价比会更高。首先北京城市重心一直偏北，顺义企业扎堆，GDP的贡献在北京18区县中排名居前，区域产业创造出多个就业机会；第二顺义是北京除城区外道路交通环境最佳的区域，15号线开通将带来区域的持续深远变化，从产业、交通、配套商，顺义、昌平在2012年都应发展较快。

　　首选交通便捷项目

　　●常世芳(鸿坤集团副总裁)：

　　2011年北京各个板块中降价幅度最大的就是通州，其一是通州供应量较大，其二是早期楼盘的房价涨幅过大。市场高点时通州五环外项目都报价到2.5万元/平米，后期又迅速跳水至1.5万元/平米，相较而言大兴则更平稳；通州人口密度大，交通也较为拥挤，建议客户首选环线范围内交通便捷项目。

　　本版采写/本报记者 自曾晖