京城二月楼市难见“龙抬头”(1)

　　龙年伊始，根据亚豪机构统计，全市将有23个项目开盘。不过记者采访了解，不少项目准确的开盘日期难定。这也使另外一些机构开盘统计的项目数打了折扣，如北京中原统计开盘数只有15个。在各种未定中，有一点或许比较肯定，那就是涨价推盘几乎不可能。对于整个上半年，不少开发商都难乐观，并谈到将抓住时机推进销售。

　　郊区平价项目主导2月楼市

　　根据亚豪机构统计，在2月预计开盘的23个项目中，分别有10个纯新盘和13个老项目，其中，19个项目位于郊区。房山、通州、顺义都有4-5个项目预计开盘。产品类型也都以普通住宅或花园洋房为主。通州区一别墅项目负责人对记者表示，别墅推售起码要等到三四月份能看到绿植景观后。第一季度特别是2月份不适合别墅入市。

　　或许由于春节假期的影响，不少项目还没有正式进入销售状态，记者致电2月预计开盘项目售楼处，有两个售楼处电话一直无人接听。房山一项目售楼员还表示，目前市场情况不明朗，楼盘也和消费者一样有种观望情绪。新盘路劲世界城一位销售员还告诉记者，项目开盘或许要到4月份。

　　业内人士分析，从去年下半年开始，北京房价下行的窗口已经打开，“买涨不买跌”的心理影响了多数买房人。加上春节假期的影响，不少开发商蓄客情况不理想，因此开盘日期和价格都难以最终确定。

　　房企抓住上半年，不赌政策松动

　　虽然2月真正入市量还需待定，但对于全年推盘安排，某“中字号”房企副总经理对记者表示，多数开发商不会选择观望，“不会去赌下半年政策（松动）”。这位副总认为，对于大房企特别是上市公司来说，每个季度业绩都很重要，投资市场反应也很快。因此，多数房企都会整体考虑，平稳安排推盘节奏。

　　以龙头房企万科为例，从目前披露的数字看，去年四个季度销售金额分别为355.1亿元、301.4亿元、320.7亿元、238.2亿元。考虑到房企上年底部分认购往往会在下年初签约，万科各季度销售总体平稳。去年上半年，万科在京也抓住时机快速推盘，长阳半岛一个项目就在上半年四次开盘。今年，万科北京公司也透露多个老项目将在近期持续销售。

　　不等不赌成为不少开发商目前的心态。一家在亦庄板块拥有多个项目的房企营销总经理节前就对记者表示，公司将把握上半年的时机，多盘齐发，加大市场推介和销售力度。

　　此外，一些高端项目也表现出对今年的期待。记者从接近西山壹号院项目人士处了解到，虽然今年开盘次数未定，但总的入市量不会比2011年少。去年，西山壹号院两次开盘，共推出452套住宅。

　　普通住宅继续以价换量

　　“41平方米特价房，总价60万-65万元。”龙年伊始，有看房人就收到了位于房山的绿地启航社的推介短信。

　　在亚豪机构副总经理任启鑫看来，目前的市场状况下，有吸引力的价格策略仍然是吸引购房者的直接手段。有的是亮出成本、一降到底；有的是定价低于周边项目一到两成，形成比较优势。1月，包括在全市成交排行上位居首位的K2百合湾、位列第三的合生世界花园等都是通过不同形式的优惠受到追捧。

　　对于未来的定价策略，不少开发商都表示将以平稳趋于灵活的方式为主，以价换量。在大兴拥有多个项目的一家房企负责人表示，在区域楼盘不断降价后，多数房企都将选择灵活定价。就该企业而言，除一个项目因为成本较高目前被凸显出偏高的价格外，其他项目都将随行就市。

　　统计显示，龙湖旗下时代天街项目自去年11月以11800元/平方米的成本价开盘后，价格平稳，今年1月也实现80多套、上亿元的销售业绩。本月即将开盘的长楹天街也会推出多重优惠。

　　部分预计近期开盘项目

　　楼盘名称 位置 楼盘情况 物业类型 户型 均价（元/m2）

　　路劲世界城 昌平南邵镇南邵中学对面 新盘 普通住宅 70-80平米两居，90平米三居 16000

　　首开国风美仑 通州亦庄马驹桥凉水河畔 新盘 普通住宅 76、80平米两居，90平米三居 待定

　　龙庆·望都佳园 延庆康庄镇三街村 老项目后期 普通住宅 70-90平米两居、三居 6500

　　世界名园 房山窦店镇京石高速窦店镇出口， 老项目后期 普通住宅 55-58平米一居；87、102、110平米两居 9500

　　紧邻房山轻轨S5号线 120-180平米三居；200平米顶层跃层

　　紫金新干线 昌平回龙观东侧，霍营 老项目后期 普通住宅 130平米三居至50平米四居 待定

　　星河城 玺萌公馆 丰台玉泉营环岛东南侧 老项目后期 普通住宅 100-230平米的3至4居 31000

　　京投万科新里程 房山良乡大学城东侧， 新盘 普通住宅 88、89平米两居 待定

　　房山线大学城北站东500米

　　合生·滨江帝景 通州果园环岛往东1公里 新盘 普通住宅 精装，90平米两居，150平米三居 16000

　　恒华·安纳湖 顺义新城顺安路，乔波滑雪馆西侧 新盘 普通住宅 二居88平米、三居118平米 13000左右

　　东亚首航国际 顺义南法信空港物流基地内， 新盘 商住楼 35-80平米 待定

　　顺畅大街与顺于路交口东北角

　　（信息来源：亚豪机构及本报记者电话调查，最终以实际开盘情况为准）

　　■ 关注·楼盘

　　龙庆·望都佳园

　　远郊楼盘压力较小

　　龙庆·望都佳园位于延庆县康庄镇三街村，该项目销售人员表示，项目将于2月中旬开盘，预计均价为6500元/平方米。

　　这个项目在北京的楼市中算不上引人关注，但却是在春节后预计入市的项目中，较为典型的项目。这类项目位于六环外的远郊，本身定价就很低，周边可与之竞争的项目也不多，因此销售压力并不明显，新一期楼盘的定价变化不大。

　　此外，土地成本低也是远郊项目压力较小的原因之一，以龙庆·望都佳园为例，有资料显示，2010年5月7日北京龙庆房地产开发有限公司以1亿元竞得的延庆县康庄镇居住项目用地，规划建筑面积14.67万平方米。按照成交价计算，该地块的楼面价仅为682元/平方米。

　　项目主要面对当地的升级型置业者，购房者多为首次购房不受限购影响，因此项目的预期销量相对乐观，也就没有降价动力。

　　京投万科新里程

　　品牌新盘主打教育

　　京投万科新里程项目位于房山区良乡高校园区东北侧，紧邻房山轻轨大学城北站，由京投银泰及万科集团联手打造。

　　万科项目的关注度总是会更高一些，这几年万科长阳半岛已经成为房山区、乃至北京市的明星楼盘，而京投万科新里程作为万科在房山打造的另一个纯新盘，即将入市，让人拭目以待。

　　京投万科新里程的亮点之一，是有着和长阳半岛一样的教育配套资源，由西城教委，房山教委，与万科共同引进的名校——北京四中，这样的优势曾经成就了长阳半岛。

　　记者致电京投万科新里程售楼处，销售员表示：“项目具体开盘日期没定，应该在2、3月份。”北京万科相关负责人同样表示，项目具体开盘日期未定。

　　（下转B07版）

　　D06-D07版制图/新京报 赵斌