龙年房企去化“压力山大”(1)

　　（上接B09版）

　　■ 大房企看台

　　2012年，去库存减压对于大小房企来说，都是首当其冲的要务。特别是对于上市大房企来说，业绩要求更是很直接的压力。而受整个大市低温、新盘入市前景难测的影响，去化成为房企冲业绩的关键所在。

　　在北京，诸如龙湖等企业今年在京暂无纯新项目，无形中只能专注于去化；对于拥有新项目的公司来说，新项目、新一期工程的开发需要去化带来的现金回流。但对于开发商来说，政策屏蔽市场需求，价格优惠不是仙丹妙药；非重压之下，优惠幅度也有限。从买房人角度说，开发商去化任务重，可以期待的是房价的下调。2012年，开发商去化压力有多大，都将采用怎样的策略，一些名企名盘会否出现价格下调？答案还需要开发商给出。

　　万科：上半年清库存 下半年推新盘

　　【库存分析】

　　两大盘3200余套待售

　　龙头万科去年在售的项目有五矿万科如园 、万科大都会、住总万科金域华府、中粮万科长阳半岛和万科幸福汇等。其中，曾经多次“日光”的中粮万科长阳半岛，开盘去化率节节下滑，从不足60%下滑到不足50%。万科北京公司相关负责人表示，去年北京实行了严厉的限购政策，对楼盘的销售造成了较大影响，开盘能销售50%-60%就已经很不错了，这样的去化率在北京也是很难找的。

　　据悉，今年上半年，万科的主要销售任务集中在去库存上，重点销售项目是中粮万科长阳半岛和住总万科金域华府。从2009年年中开始销售的中粮万科长阳半岛共有7000套存量，目前已销售4000套，还剩3000套左右；而住总万科金域华府的存量约200多套。该负责人也表示，由于长阳半岛前期销售量较大，降价促销会引起老业主不满，这也对项目进一步销售造成困难，所以去库存的压力较大。

　　库存压力：★★★★

　　【去化动作】

　　保持去年优惠幅度

　　据了解，除老项目遗留的库存外，去年万科在土地市场也是频频出手。今年这些地块将陆续入市，万科今年纯新盘约有4个，如位于丰台郭公庄的万科蓝、位于房山长阳的京投万科新里程以及旧宫项目等，等待入市的新盘存量也巨大。

　　万科北京公司相关负责人表示，为避免库存上升，万科今年上半年主要清老盘库存，下半年才会推纯新盘。关于销售策略方面，万科仍然保持去年的优惠幅度，没有更多的促销计划。此外，在销售情况良好的情况下，不排除新购土地的可能。

　　不过，万科总公司早有规定，根据市场可以接受的价格来卖。所谓“可以接受的价格”，是要求一个月之内卖出60%。而如果一个月去化率达不到六成，或许就要想办法增加去化率。

　　去化动力：★★★★

　　保利：三盘清库存 拓北方版图

　　【库存分析】

　　去年入市纯新盘存量多

　　一向以快速周转著称的保利地产在去年严厉的调控形势下也慢了下来。去年，计划八盘齐发的保利地产最终只推出了7个楼盘，其中保利罗兰香谷、中央公园和保利东郡为纯新项目，而原计划入市的新茉莉公馆则延迟入市。

　　保利地产北京公司相关负责人告诉记者，在2010年，保利茉莉公馆三次开盘全部“日光”，快进快出、快速滚动的销售策略在去年和今年的市场情况下都无法再实现了。去年销售的纯新盘所推楼座较少，“都才开了个头，三个项目后期的库存量还很大”。今年将重点推这些项目的老盘后期，清理库存。据悉，保利地产三年的存货量大概为220亿元，2011年已销售了1/3，今年还将继续销售1/3。

　　库存压力：★★★

　　【去化动作】

　　2月底启动营销活动

　　保利地产北京公司相关负责人介绍，今年是保利地产在北京发展的第十个年头，2月底将结合公司十周年庆典，举办一些营销活动。

　　此外，保利也有一个纯新盘——新茉莉公馆计划今年推盘入市。该项目地处竞争激烈的大兴生物医药基地板块，共有龙湖、保利、金融街三大巨头的项目驻扎于此。其中龙湖时代天街项目去年率先入市，11800元/平米的价格也让保利项目存在定价难的问题。

　　对于是否拿地，该相关负责人告诉记者，目前保利地产北京公司分管北方片区，将努力进驻北方经济实力较强的城市，目前已在包头、石家庄拿下项目。而项目储备不成问题，但也不排除好的时机拿合适的地。

　　去化动力：★★★

　　龙湖：“天街”存量大 平稳去化是主基调

　　【库存分析】

　　三盘大量房源待售

　　2011年，龙湖有长楹天街、时代天街和好望山三个项目入市。三个楼盘分别开盘1-2次，后期均有大量待售房源。特别是长楹天街总建筑面积达到46万平米，时代天街总建筑面积近70万平米，其中均有大量的商业配套。

　　对于今年的销售任务，龙湖北京公司有关人士表示，集团尚未明确各区域的销售指标，目前整体思路是保持前期形成的节奏，适时推盘。受整体大环境影响，今年预期比较谨慎。

　　库存压力：★★★★

　　【去化动作】

　　坚持平价推盘

　　目前龙湖上述三个项目整体都坚持平价推盘的策略。去年底，时代天街以11800元/平米的成本价开盘轰动全城。相对于快速回笼的资金，项目收获更大的是市场关注度。从售楼处了解的情况看，周末也有大量的看房人。今年1月，时代天街也以上亿元的成交金额跻身北京住宅销售榜前列。业内分析，根据龙湖的操盘习惯，时代天街稳中有涨将是必然，但在今年的市场环境中，稳步销售保证现金流才是上策。

　　目前，长楹天街也在为下期开盘蓄客，推出了排号减1000元/平米等优惠。综合来看，开盘价和去年27000元-28000元/平米的成交价相比，保持平稳。

　　作为龙湖集团下的重要板块，北京地区的销售需要为上市公司平稳业绩作出贡献，其今年的入市量和成交量，有赖于灵活有效的推盘策略。龙湖北京公司介绍，目前三个项目产品结构均衡，可以对应不同购买人群。比如，时代天街以刚需为主，长楹天街140-180平米的户型锁定改善型购买人群，好望山则主打别墅和洋房产品。同时，时代天街和长楹天街的商业将和住宅搭配放量，根据时间节点和市场反应分次推出，保证现金流的稳定。

　　去化动力：★★★★

　　（下转B11版）