龙年房企去化“压力山大”(2)

　　（上接B10版）

　　金融街：平稳推盘 远郊盘压力大

　　【库存分析】

　　存量集中在漫郡、漫苑

　　金融街控股是老牌上市房企之一，公司主要业务是商业地产的开发与销售，住宅项目较少，北京仅有4个盘在售。2010年金融街在京推出金色漫香林、金色漫香郡、融景城、融华世家四个楼盘，后两个项目基本售罄。2011年上半年公司继续销售“金色”系列，销售额为13.35亿元；下半年加推了位于昌平北七家的金色漫香苑，以及商业项目金融街通州商务园两个纯新盘。

　　金融街相关人员表示，公司今年各项目的销售目标及策略还在商讨中，尚不便对外公布。记者获悉，下半年北京市场的低迷也拖累了其在大兴、昌平的两个住宅项目销售，原定于去年内推出的大兴南六环项目金色漫香府（现已更名为融汇）至今仍未入市。

　　今年金融街的住宅供应量充足，金色漫香郡建筑面积为26万平米、金色漫香苑为28万平米，未开盘的融汇约25万平米，通州项目则为33万平米。可售库存中，金色漫香郡、金色漫香苑较多。

　　库存压力：★★★

　　【去化动作】

　　随行就市给一定折扣

　　受限购冲击，楼市成交低迷，远郊项目竞争更为激烈，处于尾盘阶段的金色漫香林销售放缓。

　　金融街今年的主力住宅项目都位于五环至六环，其中金色漫香苑以改善性需求的大户型为主（130-190平米），产品结构使得项目去化较慢；融汇主打刚需小户型，但被龙湖时代天街以“1.1万成本价”抢跑，丧失定价优势，未来也将面临和保利新茉莉的竞争。

　　但目前来看，金融街在定价上仍十分稳健，各项目除了随行就市给出一定折扣外，价格并未出现明显下调，如金色漫香苑均价维持在16000元-17000元/平米，金色漫香郡为11000元-12000元/平米。

　　记者从融汇营销人员处获悉，项目预计于四五月开盘。根据成本核算后起价应在14000元/平米左右，但上述金融街相关人员表示，融汇还未确定最终定价和开盘时间。

　　此外，虽然去年以100亿元收购了中信城地块，但从金融街最新发布的2011年三季报看，公司手持现金100.6亿元，一方面是公司商业地产发展良好，而在重庆和惠州等区域住宅项目销售尚佳；另一方面是公司融资能力较强，目前现金比率和净负债率都优于其他上市房企，财务状况依然良好。

　　去化动力：★★★

　　■ 中小房企看台

　　不只是大品牌房企，中小房企在今年也背负较多的去库存任务。一般来说，相对于大房企的资金实力、腾挪空间，拥有多个项目然而腾挪空间不是那么大的中型房企，面临的前景也备受关注。

　　在北京，有不少拥有四五个新老楼盘的中小房企。其中不少企业也会选择像大房企一样延缓新盘入市时间，并在老项目上着力去化，特别是在自己的明星项目上更是千方百计保持市场关注度。

　　和裕：林肯公园今年要消化1000多套房

　　【库存分析】

　　今年千套房待售

　　和裕地产在京拥有多个项目，不少在前两年已经进入销售状态，其中以位于亦庄核心区的林肯公园最为知名。据记者了解，林肯公园一期50万平米已经售罄，目前开始推出二期80万平米体量中的第一部分，共有1000多套房。项目有关负责人透露，这1000多套房将是今年全年的消化任务。

　　记者从售楼处获悉，从去年底开始，林肯公园已推出4栋楼，约400套。目前已售320套左右，销售状况良好。上述项目相关负责人也表示，最近有日均一两套的成交，在春节后这个阶段，这种成交水平比较满意。

　　库存压力：★★★

　　【去化动作】

　　加强活动营销

　　林肯公园现在推出的户型包括90-260平米的两居至五居，多样的产品结构可以对接不同层次的市场需求。在价格策略上，目前林肯公园优惠之后成交均价大约是21800元/平米，其中包括了标准为6000元/平米的精装修。

　　项目相关负责人介绍，刚开年，林肯公园举办了一些维系老客户的活动，如元宵节活动等。3月份以后会通过事件性活动营销，组织亦庄区域内的知名企业等参与，扩大项目影响力。

　　上述林肯公园相关负责人表示，现在市场观望情绪正在缓解，预计5月前后会迎来市场的回调。单就林肯公园来说，项目拥有价格优势、地理位置优势，加上亦庄区域发展利好，如市政交通条件改善、180米地标建筑带动大家对亦庄的认可度，今年的去化前景看好。

　　去化动力：★★

　　■ 市场影响

　　降价减库存拉低区域房价

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，受房价下降预期进一步增强的影响，2012年上半年购房者热情将进一步减退，同时，开发商资金链逐步趋紧的压力也将使其加大推盘，打折促销。因此，2012年上半年的库存压力将进一步增大，房地产业还将深度调整，房企的去化压力仍然很大。

　　中投联达董事长杨少锋表示，受主动降价跑量楼盘的影响，将对楼盘周边区域的房价影响较大。比如去年定价较低的龙湖时代天街、京贸国际城、东亚懿品阁等项目，拉低了地区价格。北京有的楼盘促销行为已接近成本价甚至赔本，这让其他楼盘难以跟进，有的只好先观望，不敢轻易以价换量。

　　■ 业界建议

　　按库存量控制销售节奏

　　陶红兵（高策地产服务机构董事长、总裁）：

　　目前北京的新房库存超过13万套，但还没有超过2008年最高峰的15万套。推动销售、去楼市库存光靠促销打折是没有用的，有时候还会造成越降购房者越观望越不敢买的困局。

　　促进销售最主要的还是要靠恢复楼市的信心。目前市场已有零星利好，如央行强调对楼市进行差别化的信贷政策，对普通商品房和首套购房的信贷支持，以及北京规定五环内可改造用地用于建公租房等。

　　但不降价也是不行的。对于降价去库存开发商是否需要跟进，企业应该按照自身库存量的多少来控制销售节奏，并与自身发展所匹配。如库存较多的，就快速跑量；库存较少的，就不用着急，去库存后没有项目补充对于公司发展也是不好的。

　　去库存，降价要一步到位

　　杨少锋（中投联达董事长）：

　　与2008年的去库存运动不同的是，今年受限购政策的影响，需求总量有限，而2008年则是项目肯降价，需求就被逐步释放。基于这一恶劣环境，房企去库存不要遮遮掩掩，降价一定要一步到位，这样才能赢得购房者的青睐。另外，由于市场中主流的购房者是刚需和改善性需求，因此房企在为项目定位时，也要定位于卖给这两类购房人的产品才能适销对路。

　　B10-B11版采写/本报记者 张旭 袁晓澜 自曾晖 实习生 李博雅

　　B11版摄影/本报记者 张旭