酸 “房票时代”各有各的“酸”

　　从2011年2月17日起，北京执行全国最严厉的“限购令”使楼市回到“房票时代”，遏制市场成交造成观望预期，并成功使房价进入实质下降通道。

　　那些想买房的首次置业刚需心里很酸，没限购之前买不起，限购之后不让买，眼看着五环外的少数楼盘的朝北向特价房干着急；

　　那些周边项目降价热卖而自己仍在咬牙死扛的开发商最酸楚，不是不想降，是怕降了也卖不动售楼处还得被砸了；

　　代理商两头受气，接不接生意都为难，过去一年中这场游戏的大多数参与者几乎都尝到了“心酸的浪漫”。

　　购房者 有钱没资格买

　　你见，或者不见它；房子就在那里，不悲不喜。

　　你念，或者不念它；房子就在那里，不来不去。

　　这首改变自仓央嘉措的《见与不见》在网络上广为流传，形象地道出了楼市的现状。的确，令人纠结的不仅是观望心态，还有那购房的资格。

　　“北漂多年，我是眼睁睁看着北京的房价由几千元涨起来的，以前是因为首付凑不齐，等钱终于攒够了，发现自己没了购房资格。”丁女士说，因为中途换工作，社保中断了三个月，现在想补缴又因为跨年不予受理。丁女士的购房经历是众多北漂刚需的缩影。

　　自从“京十五条”出台之后，北京房价终于刹住了狂奔的步伐。压抑的需求、紧缩的信贷都让在售项目遭受到空前的冷遇。机构研究数据显示，2011年2月16日开始限购一年来，新建住宅成交量为84114套，同比限购之前一年成交的106999套，下调幅度达到了21.4%。而二手房住宅成交量则仅为97661套，同比限购之前一年的207376套下调幅度达到了52.9%。市场住宅总成交量为181775套，同比之前一年的成交量314375套，下调幅度达到了42.2%。而被誉为最严格版限购下，5年外地户籍限购年限使得购房者回归自住，本地需求占据9成，自住首套占据9成，全市最近一年成交量中投资及投机基本绝迹。

　　“我只是想在北京安定下来，买房自住，并不是炒房一族。”丁女士无奈地对记者表示，此前自己看好的楼盘，算上打折优惠又便宜了近10万元，但是仅因一纸证明让购房机会再一次与自己失之交臂。也有人给她推荐北京周边，诸如燕郊、廊坊的一些楼盘，丁女士拒绝了。“我工作生活都在北京，到河北买房算怎么回事？”

　　开发商 想降价又怕被砸

　　拥有连续五年社保或纳税证明才可买房的北京是楼市调控“重灾区”，为了抢夺有限的符合资格购买人群，从2011年下半年开始，大兴、通州等郊区楼市率先降价，个别价格下调幅度较大的楼盘获得了人气，而周边楼盘则只能把酸味往肚子里咽。

　　“客户一来就问你降多少，旁边XX都降了你凭什么不降？”南五环大兴一个项目营销负责人张先生告诉记者，周边一个项目自2011年11月打出“直降3000元”的标语后，对面的竞争项目也暗暗推出便宜了2000元/平米的特价房源，使得自己楼盘原本“9折”的销售价格极为被动。

　　虽然业界有玩笑称“如今售楼处不被砸，都不好意思说自己是品牌开发商”，但对一些定位中高端的楼盘或前期已销售过半的老盘而言，降价带来的品牌伤害和老业主打砸索赔、新业主观望等一系列后果仍是不可承受。

　　不敢降价的开发商各有各的心酸。南五环另一家开发商去年11月在售楼处大幅张贴出《中国房价不可能下降的N个无以辩驳理由》。随着北京房价确实进入下降通道，该售楼处在春节也迅速地与时俱进换上了《楼市触底再无降价空间》的大字报。

　　南六环一家开发商2011年底被一品牌房企以成本价抢先开盘，使得自己楼盘迟迟难以入市，当被客户诘难“对方卖11800，你凭什么卖1.4万-1.5万”时，该开发商也面有愧色，“但国企不能亏本卖房吧，所有期望都在下半年市场可以触底反弹”。

　　市场的底谁也不知道在哪里，而由于多月销售无起色，张先生已被公司请吃了“炒鱿鱼”。

　　代理商 竞争激烈佣金跌破1%

　　去年下半年起，每周每月媒体上楼市成交“再创新低”的头条新闻都是陈先生心中实实在在的“痛”。

　　“过去一年感觉生意越来越难做了。”年近40的陈先生是一家上市房地产代理公司的北京区域高管，他说近几年来，北京一手房代理的大公司主要是思源、中原、伟业、世联，而随着2011年楼市新政开始，代理界之间的竞争就越发“惨烈”。

　　2011年3月，就在北京刚推出“五年限购令”后不久，陈先生的公司在一个项目的代理竞标中落选。“这个项目位于东三环绝佳地段，躺着都不愁卖。”陈先生透露，也正因如此，代理商竞相压价以求中标，他从胜出的同行处得知，项目整体销售佣金仅为千分之八。

　　“8‰几乎就是赚点辛苦费了。我们在天津的代理费一般在1.3%-1.5%。北京比天津略低，但也从未跌破过1%。”陈先生说，但随着成交的暴跌，很多代理商开始酸溜溜地后悔。

　　“其实去年上半年还好，多数项目的每周销售量都能维持在目标底限内，但从8月开始销售就不太能走得动了。”陈先生感叹道，如果开发商总部不愿意降价，营销上的创新极其有限。下半年的新项目招标中，开发商虽有意愿提高佣金，但多数也需先缴纳几千万或上亿元的“诚意金”，或者采用多家机构联合代理，每日公布各家成绩，售楼处成为“惨烈战场”。

　　2010年市场火热时开发商以高薪从各大代理行挖走中层精英，这些知己知彼的同僚调转枪口，更使得代理行叫苦不迭。“业内那一套他们都门儿清，给出的成本把控得非常死，接这些客户其实也是为集团合作层面考虑，不怎么赚钱，执行不好还会亏本，心理压力很大。”

　　新春料峭，除了为销售烦心外，陈先生还在为开发商迟迟不肯签字确认代理销售结算而苦恼，“开发商缺钱，能拖就拖，但我们4月就得公布年报了，去年卖出的货要是不能结，公司业绩会很难看。”

　　【背景·京十五条】

　　2011年2月16日，北京正式公布“京十五条”。自发布之日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　■ 杂味·酸中苦

　　我们项目的目标是打造集团的标志性高端产品，如花重金建设会所、从南方引入多棵成树等，投入诸多真金白银树立“高端社区”形象后，却遇上周边的楼盘纷纷降价。我们费尽心思从纸媒、网络、活动等各种渠道带来售楼处的人流更像是方便了竞争对手，客户来只问价格，同样的地段，你说什么项目定位、园林、配套、物业都没用。——南五环某开发商销售经理

　　■ 杂味·酸中涩

　　两年前毕业时进了这家大型央企。去年北京的调控政策出台后，我就有“房票”呀，这是第一次享受到京籍户口带来的福利。降价项目多，我觉得可以出手了。但能入眼的房子还是太贵。标榜着特价房出售的项目，不是尾房就是大户型，虽然单价很便宜，但我扛不动它的总价。——贾先生

　　本版采写/本报记者 自曾晖 李捷