审慎看待地方政府“微调”楼市政策

　　■ 宏观大势

　　一季度向来是全年信贷最宽松的时候，这时候进行微调也有空间，但随着季度信贷额度减少，不排除房贷利率重新趋紧的可能。

　　补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、首套房贷可享受利率折扣……据媒体报道，去年四季度至今，有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。虽然备受争议的芜湖“补助契税”政策暂缓执行，但地方政府的楼市微调政策“明紧暗松”的迹象却有增无减，无不引发公众热议。

　　必须承认，2011年，限购、房贷利率和首付比例提高对楼市调控初显成效功不可没。但近期部分地方政府正在试图打破中央“一刀切”的做法，尝试根据各自地区的楼市特点对本地区政策进行倾向于“结构性放松”的“微调”。虽然部分政策变动被认为是“例行动作”，但如何评估这些政策微调动向？地方纷纷微调楼市政策会否动摇刚形成的房地产回落趋势？中央政府后续将如何行动？值得深思。

　　笔者认为，当前的楼市政策微调有以下几个特点：

　　首先，必须看到，政策微调是在地方层面出现的局部松动，决策层的态度还不明朗。2月20日，中央政治局召开会议讨论政府工作报告，未涉及楼市调控——而在1月底和2月上旬进行的两轮《政府工作报告（征求意见稿）》的讨论中，对楼市调控一直保持非常严厉的态度，比如“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”、“促使房价合理回归不动摇”。这或许反映了管理层对当下不少地方政府在楼市政策上出现“微调”苗头的观望态度。

　　其次，综合目前各地出台的房产微调政策，地方政府的行为仍是在保刚性购房、满足合理的住房需求范畴内，并没有违反“打击投机、扶持自住”的政策基调。事实上，2011年由于持续的高频紧缩，不仅投资需求被抑制，自主需求也受到了较大的压制，地方政府支持合理购房需求的政策微调可以说是“正确”贯彻中央精神。

　　最后，一季度向来是全年信贷最宽松的时候，这时候进行微调也有空间，但随着季度信贷额度减少，不排除房贷利率重新趋紧的可能。同时，按照以往的经验，如果一季度信贷出现超预期井喷，也不排除一季度末加强政策信号的可能。

　　总而言之，目前“微调”并不涉及方向性的转折，而只是对政策着力点和结构的合理化。这也就回答了第二个问题——微调并不会改变楼市整体继续下行的大趋势。开发商层面的迹象也证实了这一点：万科、恒大等行业巨头都注意到了地方政府对首套置业的鼓励，并积极予以回应，但没有人因此对今年的市场表达乐观态度。

　　迄今为止，住建部等主要监管部门并未对地方“微调”有明确表态，但这到底是默许还是观望还有待观察。可以确定的是，微调只是为了防范楼市硬着陆风险，实现软着陆，而绝不是打算重新刺激房价上涨；一旦市场重新出现看涨苗头，地方“微调”很快就会被叫停或纠偏——住建部近期加快推进城市个人住房信息联网系统（这是房产税扩容的必备前提），或许就是在为地方政策苗头不对时，中央层面继续强化调控而提前作政策准备。

　　□王莹（上海 学者）