特价房重现　深折扣噱头大于实惠

　　2月临近尾声，楼市是否能实现“抬头”成为业内关注焦点。记者探访发现，2月中下旬以来北京一些项目的成交出现小幅回暖，特价房仍是这些开发商最主打的促销手段，但房价显然并未出现如2011年11月般的新一轮大幅降价。

　　节后降价刚需盘销售回暖

　　北京思源经纪副总经理任莉告诉记者，最近两周一些项目的来访量和成交量有了明显回升，如大兴红木林、保利中央公园等项目都出现了连续开单的现象，其中赠送面积、全款9.2折等多重优惠的红木林上周六售出15套。

　　而据北京中原统计，春节后销售回暖的楼盘多为单价在1.5万元以下的刚需盘，如龙湖时代天街、金隅万科城等典型低价项目。

　　“春节后出现一个成交的小回暖。”融科钧廷相关负责人表示，该项目2011年底将售价从每平米19000元下调至14500元后，3个月内迅速成交了60余套房，几乎是过去一年里未降价时销量的两倍。上述负责人坦言，“周边降价项目较多，不降价的话，项目一点成交希望都没有。现在虽然利润有所损失，但每周能维持一定成交量，团队也能正常运作起来”。

　　房价维持节前底部

　　记者探访发现，目前大兴、房山、通州等区域都以特价房作为主打的促销手段，大多为前期销售不力的老盘，但房价仍维持在去年底的水平，如北京像素11600元/平米特价房、 金地朗悦特价14800元/平米、房山世界名园7500元/平米特价等，均并无明显下调。

　　上述融科负责人表示，春节后公司对周边项目进行了调研，降价的幅度基本在2012年春节前就已调整到位，没有发现新降价项目。他表示：“一方面老盘能降价的都降了，新盘也比照周边项目低开。”

　　“近期很多住宅开发商都对去年四季度的降价进行了一个反思。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者，以前只要降价，成交量就会放大。但在限购的市场下，降价对成交量没有太大帮助，故而一季度开发商暂时不会有太多新降价举动。

　　高盛此前的一份报告也指出，由于降价对销量的刺激效果下降，短期内房企不大可能大幅度降价。

　　业界人士表示，房企将会在附加值、组合营销方面加大力度。但个别价格未调整到位的项目，短期内会随着市场进行价格调整。此外，一些清盘或者超大户型楼盘楼盘会适度降价。

　　■ 市场观察

　　抓住3月出货机会

　　经历“黑色1月”后，2月楼市成交量的小幅回暖并无惊喜，近期爆出的绿城·百合、融科钧廷、蓝光云鼎等“6-8折”大幅降价也被证实其价格在2011年底就已完成调整，购房者期待的春节后出现新一轮降价并未出现。

　　在项目前期规划已定甚至是已近开工的前提下，决定降价幅度和何时降价是对开发商营销能力的一大考验。大多数房企选择维持去年底调整的价格，一方面是年底为了回款已大幅降价，二是每周个位数的成交量能基本维持起团队的“微循环”。不可否认，很多房企也有等待市场回暖的心理。

　　央行下调存款准备金率在今天正式生效，对市场释放出4000亿元资金；3月将召开全国“两会”，楼市调控政策将“微调”的传言不断，业内预计3月房企大规模降价的可能性也较小。

　　虽然涨价可以多频率小幅度拉升，降价却适宜一步到位。目前一些认为价格已企稳的购房者开始入场，但能给出25%折扣的楼盘尚不到北京在售楼盘的10%，而每日增加的库存都是一大压力，算上积压在项目中的资金、人力成本，开发商宜抓紧3月出货机会了。

　　■ 记者探访

　　绿城·百合公寓

　　大户型尾房甩卖

　　5.3折只有一套，414平米

　　上周末，绿城·百合公寓爆出5.3折卖房的消息，本周二，记者实地走访了该项目。

　　现场销售人员介绍，项目目前只剩下最后20套尾房，因此想以比较大的折扣清盘，产品有平层和复式，全都是毛坯的现房。“5.3折是最低折扣，那是一套顶层复式，面积为414平米，折后的价格为每平米8500元左右。”据介绍，根据房源的情况不同，折扣也不一样。例如一套186平米的复式，折合每平米9770元；另一套171平米的复式，由于位置和景观较好，折后价格为每平米11720元；而仅剩的一套137平米的平层三居室，折后价格为每平米13600元。

　　随后，记者看了一套186平米的复式户型，位于6层，无电梯，楼下有两个厅及一个居室，楼上有三个居室。楼上由于是顶层，屋顶为斜坡状，采光的窗户较小。销售员坦言：“如果不是户型稍差，也不会这么便宜。但楼上层高低于2.2米的部分，都是赠送面积，还是相当合算的。”据其介绍，之前项目的很多平层房源，是以每平米16000元以上的价格售出的。

　　深折清盘，腾出人手到别处

　　随后，记者致电项目相关负责人，她证实了是想以较大的折扣把项目清盘，以便把人手调到其他的项目上去。她还介绍，优惠活动在春节前就已经推出，但由于当时是楼市淡季，促销活动基本上没有什么效果。节后，随着市场逐渐回暖，同时也有更多人知道项目在打折，因此销售情况良好。

　　对于这次促销的折扣，这位负责人也做了一些解释：“有些宣传中所说的5.3折优惠，是不太准确的，是把以前我们项目销售的最高价和现在房源的最低价比较，得出的5.3折。实际上大部分房源的折扣在7折到8折之间，面积特别大的房源，也有6折多的。”

　　融科·钧廷

　　“一口价”直降4000元/平米

　　曾是马驹桥“最贵项目”

　　位于南六环马驹桥的融科·钧廷近期因打出“直降50万、所有房源一口价”的广告成为区域楼市焦点。记者于2月22日实地探访了该项目。当日下午现场陆续有3组客户，项目于去年底收房，为毛坯现房销售。

　　融科·钧廷的销售人员表示，在目前市场冷清的大势之下，非周末或没有活动时售楼处每天能有3-5组客户已属不易。项目在售的1-5号楼中，1、2号楼为20层高板，主打75—100平米两居，售价14500元/平米；3、4、5号楼为10层板楼，主打120—140平米三居，售价15000元/平米。这比此前成交价大幅下跌了4000元以上，“直降50万”名副其实。

　　“所有房源不分朝向、楼层，都是一口价。”上述销售表示，公司希望一次性将价格降到底，除了全款9.7折、内部员工购房有一个点的优惠外，不再给予其他优惠。

　　记者从北京市住建委网站获悉，融科·钧廷于2010年12月底取证的上述5号楼共532套房源，到目前只签约了77套，成交均价为19292元/平米，可谓南六环外马驹桥区域的“最贵项目”。

　　“降价后已售出60多套”

　　“实际已成交100余套房。降价后销售明显回暖，已售出60多套。”融科·钧廷相关负责人告诉记者，项目从取证到2011年春节前，以1.9万元/平米的售价约成交30套房；随即市场在“限购令”下“速冻”，项目也在观望，价格没有下调，去年2月-11月约售出10套房。去年年底北京楼市出现了较大范围的特价潮，公司也随即将降价一步到位，并对前期近40名业主进行了差价补偿。

　　上述销售负责人表示，一般特价房根据房源、楼层、朝向给出的折扣有所差异，但便宜的房子户型差，好的又贵，势必影响成交，不如“一口价”的效果好。“钧廷二期还有6-10号共5栋楼要入市，预计要在一期消化80%的房源后才会启动。”

　　本版采写/摄影 本报记者 自曾晖 刘狄