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特价房重现 深折扣噱头大于实惠

主要为此前销售很差的楼盘和老项目尾房;不少楼盘售价仍维持在去年底的水平

2012年02月24日 星期五 新京报
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绿城·百合公寓大部分尾房的折扣在7折到8折之间。
融科·钧廷所有房源不分朝向、楼层,都是一口价。

  2月临近尾声,楼市是否能实现“抬头”成为业内关注焦点。记者探访发现,2月中下旬以来北京一些项目的成交出现小幅回暖,特价房仍是这些开发商最主打的促销手段,但房价显然并未出现如2011年11月般的新一轮大幅降价。

  节后降价刚需盘销售回暖

  北京思源经纪副总经理任莉告诉记者,最近两周一些项目的来访量和成交量有了明显回升,如大兴红木林、保利中央公园等项目都出现了连续开单的现象,其中赠送面积、全款9.2折等多重优惠的红木林上周六售出15套。

  而据北京中原统计,春节后销售回暖的楼盘多为单价在1.5万元以下的刚需盘,如龙湖时代天街、金隅万科城等典型低价项目。

  “春节后出现一个成交的小回暖。”融科钧廷相关负责人表示,该项目2011年底将售价从每平米19000元下调至14500元后,3个月内迅速成交了60余套房,几乎是过去一年里未降价时销量的两倍。上述负责人坦言,“周边降价项目较多,不降价的话,项目一点成交希望都没有。现在虽然利润有所损失,但每周能维持一定成交量,团队也能正常运作起来”。

  房价维持节前底部

  记者探访发现,目前大兴、房山、通州等区域都以特价房作为主打的促销手段,大多为前期销售不力的老盘,但房价仍维持在去年底的水平,如北京像素11600元/平米特价房、 金地朗悦特价14800元/平米、房山世界名园7500元/平米特价等,均并无明显下调。

  上述融科负责人表示,春节后公司对周边项目进行了调研,降价的幅度基本在2012年春节前就已调整到位,没有发现新降价项目。他表示:“一方面老盘能降价的都降了,新盘也比照周边项目低开。”

  “近期很多住宅开发商都对去年四季度的降价进行了一个反思。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者,以前只要降价,成交量就会放大。但在限购的市场下,降价对成交量没有太大帮助,故而一季度开发商暂时不会有太多新降价举动。

  高盛此前的一份报告也指出,由于降价对销量的刺激效果下降,短期内房企不大可能大幅度降价。

  业界人士表示,房企将会在附加值、组合营销方面加大力度。但个别价格未调整到位的项目,短期内会随着市场进行价格调整。此外,一些清盘或者超大户型楼盘楼盘会适度降价。

  ■ 市场观察

  抓住3月出货机会

  经历“黑色1月”后,2月楼市成交量的小幅回暖并无惊喜,近期爆出的绿城·百合、融科钧廷、蓝光云鼎等“6-8折”大幅降价也被证实其价格在2011年底就已完成调整,购房者期待的春节后出现新一轮降价并未出现。

  在项目前期规划已定甚至是已近开工的前提下,决定降价幅度和何时降价是对开发商营销能力的一大考验。大多数房企选择维持去年底调整的价格,一方面是年底为了回款已大幅降价,二是每周个位数的成交量能基本维持起团队的“微循环”。不可否认,很多房企也有等待市场回暖的心理。

  央行下调存款准备金率在今天正式生效,对市场释放出4000亿元资金;3月将召开全国“两会”,楼市调控政策将“微调”的传言不断,业内预计3月房企大规模降价的可能性也较小。

  虽然涨价可以多频率小幅度拉升,降价却适宜一步到位。目前一些认为价格已企稳的购房者开始入场,但能给出25%折扣的楼盘尚不到北京在售楼盘的10%,而每日增加的库存都是一大压力,算上积压在项目中的资金、人力成本,开发商宜抓紧3月出货机会了。

  ■ 记者探访

  绿城·百合公寓

  大户型尾房甩卖

  5.3折只有一套,414平米

  上周末,绿城·百合公寓爆出5.3折卖房的消息,本周二,记者实地走访了该项目。

  现场销售人员介绍,项目目前只剩下最后20套尾房,因此想以比较大的折扣清盘,产品有平层和复式,全都是毛坯的现房。“5.3折是最低折扣,那是一套顶层复式,面积为414平米,折后的价格为每平米8500元左右。”据介绍,根据房源的情况不同,折扣也不一样。例如一套186平米的复式,折合每平米9770元;另一套171平米的复式,由于位置和景观较好,折后价格为每平米11720元;而仅剩的一套137平米的平层三居室,折后价格为每平米13600元。

  随后,记者看了一套186平米的复式户型,位于6层,无电梯,楼下有两个厅及一个居室,楼上有三个居室。楼上由于是顶层,屋顶为斜坡状,采光的窗户较小。销售员坦言:“如果不是户型稍差,也不会这么便宜。但楼上层高低于2.2米的部分,都是赠送面积,还是相当合算的。”据其介绍,之前项目的很多平层房源,是以每平米16000元以上的价格售出的。

  深折清盘,腾出人手到别处

  随后,记者致电项目相关负责人,她证实了是想以较大的折扣把项目清盘,以便把人手调到其他的项目上去。她还介绍,优惠活动在春节前就已经推出,但由于当时是楼市淡季,促销活动基本上没有什么效果。节后,随着市场逐渐回暖,同时也有更多人知道项目在打折,因此销售情况良好。

  对于这次促销的折扣,这位负责人也做了一些解释:“有些宣传中所说的5.3折优惠,是不太准确的,是把以前我们项目销售的最高价和现在房源的最低价比较,得出的5.3折。实际上大部分房源的折扣在7折到8折之间,面积特别大的房源,也有6折多的。”

  融科·钧廷

  “一口价”直降4000元/平米

  曾是马驹桥“最贵项目”

  位于南六环马驹桥的融科·钧廷近期因打出“直降50万、所有房源一口价”的广告成为区域楼市焦点。记者于2月22日实地探访了该项目。当日下午现场陆续有3组客户,项目于去年底收房,为毛坯现房销售。

  融科·钧廷的销售人员表示,在目前市场冷清的大势之下,非周末或没有活动时售楼处每天能有3-5组客户已属不易。项目在售的1-5号楼中,1、2号楼为20层高板,主打75—100平米两居,售价14500元/平米;3、4、5号楼为10层板楼,主打120—140平米三居,售价15000元/平米。这比此前成交价大幅下跌了4000元以上,“直降50万”名副其实。

  “所有房源不分朝向、楼层,都是一口价。”上述销售表示,公司希望一次性将价格降到底,除了全款9.7折、内部员工购房有一个点的优惠外,不再给予其他优惠。

  记者从北京市住建委网站获悉,融科·钧廷于2010年12月底取证的上述5号楼共532套房源,到目前只签约了77套,成交均价为19292元/平米,可谓南六环外马驹桥区域的“最贵项目”。

  “降价后已售出60多套”

  “实际已成交100余套房。降价后销售明显回暖,已售出60多套。”融科·钧廷相关负责人告诉记者,项目从取证到2011年春节前,以1.9万元/平米的售价约成交30套房;随即市场在“限购令”下“速冻”,项目也在观望,价格没有下调,去年2月-11月约售出10套房。去年年底北京楼市出现了较大范围的特价潮,公司也随即将降价一步到位,并对前期近40名业主进行了差价补偿。

  上述销售负责人表示,一般特价房根据房源、楼层、朝向给出的折扣有所差异,但便宜的房子户型差,好的又贵,势必影响成交,不如“一口价”的效果好。“钧廷二期还有6-10号共5栋楼要入市,预计要在一期消化80%的房源后才会启动。”

  本版采写/摄影 本报记者 自曾晖 刘狄

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