楼市春三月：政策释暖意 价格打先锋

　　阳春三月，草长莺飞。即将进入三月的北京楼市，是否能迎来春天的温暖？综合亚豪、北京中原等机构统计，3月预计有超过20个楼盘入市。和今年前两个月实际放量相比，将有明显增加。

　　对于楼市来说，无论是能看到的买房人来访量、出手量增多，还是信贷政策层面，都有一定程度的利好。而在时间的推移中，开发商态度开始分化，有的开始寻求入市迎春，有的依然在观望蓄客，有的主要精力还是在老项目去化上。

　　动力：刚需释放又逢信贷利好

　　“哪里有比较合适的房子，帮忙留意下，该买了。”最近，在某高校工作的袁小姐开始向朋友打探房子。类似地，春节后，特别是由于节前甚至更长时间以来，许多观望已久的买房人，开始尝试入场。

　　而从许多项目特别是单价在20000元/平方米以下的楼盘现场看，近期买房人逐渐增多。记者从大兴区红木林项目了解到，上周日一天就成交15套。同在大兴，龙湖·时代天街也保持着数周来的稳定成交，上周（2月13-19日）成交44套。

　　全市成交数据显示，春节后，北京住宅成交量呈现稳步上涨。北京中原统计，上周，一、二手住宅网签2186套，环比上涨30.2%。其中新房网签857套，环比上涨8.21%；二手房网签1329套，环比上涨约50%。相对于新盘有房企的营销刺激，二手房市场复苏更能看出买房人开始出手了。

　　2月18日，央行宣布自本月24日起，下调存款准备金率0.5个百分点。这是今年央行首次下调存款准备金率，业内分析这将释放4000亿左右的资金进入市场。

　　在思源经纪北京公司副总经理任莉看来，这是货币政策松动的信号，未来存款准备金率仍会下调。虽然不会直接缓解开发商的资金压力，但对于缓解市场观望情绪是一利好。

　　另外，首套房贷回归基准利率，也有利于刚需的释放。因此，3月预计入市的新盘，依然呈现出以郊区刚需盘为主导的特点。在北京中原统计的20个楼盘中，15个位于郊区，如昌平的路劲世界城，大兴的领海朗文世家等。

　　前瞻：新盘推量谨慎 价格随行就市

　　“3月开盘？够呛吧。”虽然有些在售项目感受到市场的微微回暖，但对于许多新盘来说，入市时间是个很难说的事情。包括通州区的合生·滨江帝景、顺义的东亚首航国际、房山的京投万科新里程等新盘在内，售楼员多以马上要开盘了积极揽客，房企方面人士则多出言谨慎，3月能否开盘还要“看看再说”。

　　某品牌房企新盘营销负责人表示，对客户积累中的有效需求依然没有把握。在资金链不紧张的情况下，公司宁愿再等等，争取更成熟的时机，开市告捷。

　　蓄客情况直接影响着开盘价格。在亚豪机构副总经理任启鑫看来，目前开发商能实现预期销售业绩的最有效方式依然是降价。而从今年销售较好的楼盘看，业绩都来自于不同的促销方式。根据亚豪机构统计，2月北京共有208个在售项目打折促销。和去年同期的109个相比，打折项目增幅达90.8%。这也说明，销售压力下开发商加大促销力度。

　　而近期，包括华润、招商、保利等大房企在内，在全国范围进行了不同规模的促销，这或许也将逐渐波及北京市场。

　　任莉也表示，基于目前的信贷政策，一旦银根松动，楼市回暖或可实现。需要的只是开发商抓住利好时机，果断制定合理的价格策略，快速消化库存。

　　■ 记者看盘

　　凯德锦绣 推盘200余套 

　　凯德锦绣位于朝阳区东四环慈云寺桥东北角，南侧就是朝阳路，再往南不远就是建国路，向西贯通长安街。记者从售楼处了解到，凯德锦绣预计于三四月间开盘，“看拿证情况，快的话就3月。”

　　据售楼员介绍，凯德锦绣在售的2号楼2010年年底开盘，目前主要是60到88平米之间小户型。而即将开盘的3号楼主要是80-160平方米的中小户型，两到三居为主，精装修。可售套数在220套左右。

　　在售楼员的介绍中，凯德锦绣紧邻东四环，距离CBD商圈、燕莎商圈、新兴的朝青板块生活区都比较近，配套丰富，商务、生活氛围都比较浓厚。此外，红领巾公园、朝阳公园也都近在咫尺。此外，项目自身拥有商业、会所和丰富的水系及绿植配套。因此一直吸引购房者的关注。

　　记者从开发商处了解到，目前项目蓄客超过200组，对这一蓄客水平基本满意。在整体偏冷的市场环境中，对于推盘定价，凯德策略平稳。目前，项目售价还有待根据最终蓄客情况而定。预计不会低于前期开盘房源的售价39800元/平方米。

　　从区域市场看，凯德锦绣周边在售同类型楼盘基本没有。目前开发商方面也并没有明确入市时间，或许还需筛选有效客户、看节后大市回温情况而定。

　　中海苏黎世家 区域集中放量

　　位于丰台西四环科丰桥南800米路西的中海苏黎世家，是中海地产2012年推出的全新楼盘。据了解，该项目将在今年3月中上旬入市，成为2012年阳春三月里新亮相的项目。

　　据悉，该项目依靠地铁9号线和房山线，位于西南四环至五环间的丰台科技园片区，也是逐渐成型的新板块，预计今年将放量。

　　中海苏黎世家由4栋10层南北通透的板楼组成合围式格局，容积率为2.12，整体风格为法式，户型区间为60-130平米一至三居，且为精装修交房。据该项目相关负责人表示，项目为准现房销售，今年10月就可交房入住。目前，该项目的定价为3.2万-3.6万元/平米。首次开盘的楼座为2号楼和4号楼，共274套，主力户型为130平米三居和90—96平米二居。近期精装修样板间即将开放，而中海苏黎世家与中海九号公馆共用一个售楼处。

　　上述项目负责人表示，由于户型偏小，项目的定位也是刚需客户。该区域依托总部基地，向丰台、石景山、房山、西城等区域辐射，蓄客比较丰富。

　　不过，今年对于郭公庄区域来说，将进入放量期。除中海苏黎世家外，中海九号公馆今年将继续放量。距离中海地产不远的还有金隅大成、万科等开发商拿下的地块，今年也将进入销售期，万科透露项目将在下半年入市，与中海苏黎世家首期销售错开。

　　路劲世界城 南邵板块基本成型

　　随着地铁开通，众多新板块正在地铁沿线逐渐成型，昌平南邵便是一个。今年3月，路劲世界城作为昌平南邵纯新项目开始认购。

　　据了解，路劲世界城距离地铁昌平线南邵站200米，该项目由17栋板楼和板塔结合楼组成，主力户型为70-90平米两至三居。该项目已封顶，今年年底即可入住。

　　路劲地产北京营销总监温立伟表示，准现房入市，是想让购房人体验多一点，开盘时样板间也设置在实楼中。

　　据悉，由于是刚需户型，路劲世界城总价大概在120万元-130万元/套，首期开盘约推500多套房源。由于地铁就在项目门口，从南邵站上车，约20分钟即可接驳地铁13号线，方便了在北京北部生活工作的人群，从目前客户积累来看，工作在上地-中关村一带的客户居多，南邵本地的相对较少。

　　根据昌平新城的规划，昌平新城包括昌平组团和沙河组团，其中东部新区是昌平组团的重要组成部分。据了解，南邵区域的居住板块已基本成型，该板块是北京中心城北部的上风上水地区，也是昌平新城规划的核心居住区，目前售价在15000-18000元/平米。

　　龙湖·时代天街 瞄准刚改推楼王

　　龙湖·时代天街自去年下半年入市以来，先以1.18万元/平米抄底起价，领跑了整个大兴生物制药基地新板块，近期又将再次主动出击，推出此前备受关注的楼王项目中最为稀缺的98平米三居户型，以质夺人。“项目开盘时间尚未确定，均价在1.4万元/平米左右。”销售人员称，东六号楼位于整个项目中心位置，共有108套房源。

　　从户型来看，目前在售的四居大户型，设计差强人意。而之前主打的85平米2居室，为东西通透户型，居住在舒适度上打了折扣。而即将入市的98平米户型，为南北通透，提升了入住后个性化品位的需求。

　　据龙湖地产相关负责人表示，楼王项目是在充分了解目前市场客户的关注和需求基础上适时推出的，而适合刚需及改善型居住的宜居户型，也填补了当前项目供货的空白。

　　接下来，同一板块内即将入市的保利·春天里、金融街·融汇、联港·幸福湾等项目的放量，对于老项目龙湖·时代天街将会形成一定压力。

　　3月部分入市楼盘信息

　　（表格信息由本报记者整理，最终信息以开发商公布为准）

　　区县 项目 均价（元/平米） 新盘 户型

　　昌平 路劲世界城 总价120万/套起 是 70-90平方米两居、三居

　　朝阳 凯德锦绣 不低于39800 否 主要为80到160平方米两到三居

　　大兴 领海朗文世家 16000 否 180-185平米四居，排号2万抵20万

　　大兴 波普工社 14000 否 60-100平米一居至三居

　　大兴 龙湖·时代天街 14000 否 98平米三居

　　丰台 中海苏黎世家 32000-36000 是 精装，55-120平米一居至三居

　　丰台 中海九号公馆·御山居 33000-37000 否 精装，175平三居、210平四居

　　通州 首开国风美仑 待定 是 76、80平米两居，90平米三居

　　朝阳 北京城建·N次方 18000 否 65平米、68平米开间（民水、民电）

　　通州 新华联运河湾 21000 否 精装，86平米两居，137-150三居

　　宣武 红山世家 30000 否 120-340平米的一居至三居

　　朝阳 小悦城 待定 是 精装LOFT，25-63平米

　　大兴 联港·幸福湾 12000-13000 是 60-125平米一居至三居

　　■ 业内预期

　　新城区域将成主战场

　　降价促销或成主流操作手法

　　据亚豪机构统计数据显示，3月份，预计将有21个项目开盘入市，其中纯新盘项目达9个，这些项目多位于大兴、顺义、昌平等新城区域，而从京城目前商品住宅的总存量来看，截至2月20日，京商品住宅存量达12.7万套，未来还有持续大增的趋势。

　　对此，亚豪机构分析认为，新入市项目多在新城区域，因此，新城区域将会成为未来楼市的主战场，从销售层面来看，前期销售情况较差的项目，势必会进行价格及销售策略的调整，进一步进行力度到位的价格促销策略，增加性价比，以期打动客户，那些前期规划较为灵活的商住混合项目，可根据市场状况及时进行产品推售策略的调整，而前期销售较好的项目，也将会借助项目前期打下的良好市场基础，进行更加具有力度和吸引力的促销手段，以此来确保项目的顺畅销售。

　　因此，可以预见，在二季度降价促销将成为在售项目的主流操作手法，弱市环境下，谁能够主动出击，占领市场，谁就拥有更多的主动权。由此来看，近半年来开盘的项目中，将会有更多的项目举起“降价促销”的利器进行博弈，未来市场整体价格还将下行。

　　B12-B13版采写/本报记者 张旭 袁晓澜 李捷