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楼市调控政策“微调”引热议

业内专家表示在楼市调控不放松大前提下,地方政府在统筹整体经济发展之下适度微调利大于弊

2012年02月24日 星期五 新京报
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  业内专家表示在楼市调控不放松大前提下,地方政府在统筹整体经济发展之下适度微调利大于弊

  央行再次下调存款准备金率、支持首套刚需房贷、芜湖楼市“松绑”被紧急叫停、上海提高普宅标准并放松二套房、中央政府重申坚持调控并提出扩大房产税试点……近期,市场对政策在短期内是否会“微调”的猜想达到顶点,为此我们对话了来自行业协会、开发商、代理公司的业内专家,他们表示在楼市调控不放松的大前提下,未来地方政府在统筹整体经济发展之下适度微调将利大于弊,如对首次置业的刚需进一步放松限制等,政策“微调”的范围或将逐步扩大。

  观点1

  宏观调控不放松

  新京报:近期北京、上海等十几个城市都出现了对楼市政策的一些调整,包括提高普宅标准,放宽公积金贷款等,上海“放宽二套房”疑似救市引发关注,怎么看待这种现象?

  陈志:和北京2011年10月上调普宅标准一样,上海此次调高标准不应被解读为“救市”,经济发展和房价上涨迅速,沿用过去的低标准肯定不合适,对指导价合理调整也减轻了首次置业客户的税收负担,更多出于民生考虑;即便市场好时,这个政策也应该出,上海是否“微调”还不应太快下结论,楼市调控的大方向不变是毫无疑问。

  潘石屹:北京、上海相继提高普宅标准影响不大,楼市调控的核心是限购政策,目前还是延续中央制定的政策在走,回顾2011年,我们基本生活在两种传言中,开发商之间不断传说限购将取消,而主管部门说限购要作为长期政策去考虑;目前来看,地方政府的压力非常大,从2011年9、10月开始的卖地收入降低,使地方财政吃紧,种种迹象都表明地方政府在尝试,而中央政府对调控的决心依然很坚决。我们从各个部门了解到,政府尽量不让大的开发商破产,不然社会影响非常大,地方政府看到1、2月份财政收入下调,必然会想一些办法“磋商”。

  卞洪登:近期政府对于房地产政策的频繁微调,可以看到中央开始意识到“楼市兴政”的一些后遗症问题日益严重,直接影响到主体经济的繁荣发展。如果不做放松银根的调整,将会使得企业无路可走。

  任莉:从整体环境上来看,货币政策的宽松对于全行业信心的恢复都极为有利,对大家的观望情绪也会起到一定程度的缓解。而前不久国务院发展研究中心相关负责人表示,十二五期间不会出台房产税,因为还有很多准备工作没有做足。从这一点也可以看出,严厉的调控政策应该是到了一个顶点,不会再出现进一步严厉的政策。而且从这两周一些项目的来访量和成交量,已经明显出现改观,包括二手房也是如此。

  观点2

  政策微调未定型

  新京报:存款准备金率24日起将再次下调,未来楼市将如何演变?这是否意味着政策的微调已经启动?

  陈志:房地产调控中的“合理房价”,应在房价租售比和整个经济运行中去考量,政策最根本的意图是抑制投资投机和资产泡沫。从历年宏观调控的手段来看,需求管控的成效最高,房地产交易大幅减少,相关税费包括土地出让金等也大幅降低。北京去年经济完成“保8”目标,但对今年经济大势要有一个预见性,防止经济下行,如温总理说要做到预调和微调,一些调整势在必行。同时,新的微调措施必须注意政策的长期化以及合理性

  潘石屹:宏观层面上,政府对存款准备金利率的调整,都可能会惠及到房地产整个行业,而在微观上除了行政手段外,政府可以多采用一些税收政策调节,第一是房产流通环节的税收要降低;第二是适当提高房产税税率。比如有的人可能名下有好几套房子,持有环节需要缴纳较重的税费,而交易的契税比较低,他出售的动力就会更高;包括二手房的流通等。

  卞洪登:政府应该早一点寻找到更加有效的政策来取代限外令、限购令、限价令等强制性政策,因为坚决遏制房价过快增长的目标已经实现,不再需要政府行政干预的手段来控制房价。房地产关联到50多个行业,1000多种商品,房地产主流的资金输氧通道被关闭之后,融资渠道不畅,同时带来钢铁、材料等下游行业多米诺骨牌效应式的危机,出现了很多新的问题。因此当前政府已经开始尝试能否将小产权房收归保障房,通过治理整顿的兼并兼容将其纳入保障房体系,这对于政府保障房建设是很有益的全新尝试。

  任莉:存款准备金率24日将再次下调,意味着货币政策已经开始向宽松转型,并且未来还将有可能进一步下调。实际上,政策不一定要放松,只要“不会更坏”的消息一经确定,对于大家就是最大的利好。

  观点3

  房产税难解近渴

  新京报:业内预计未来各地“试探性”政策小幅调整会相继出台,尤其是鼓励首次置业刚需们的购房政策,或实行房地产税来取代限购政策,您认为政府可采用那些“微调”手段?

  陈志:大家都期待房产税能改变土地财政的局面,从重庆、上海两个试点城市执行情况看,房产税只是杯水车薪,近期又有消息说十二五期间北京暂不执行房产税。那么用何种政策来对冲放松“需求管制”后,可能带来的房价反弹?我建议仿效香港对交易环节征收利得税、印花税以及差饷,尤其是差别化税率,根据买卖房屋获利情况进行缴税,没有获利则可以不上税,这对楼市交易是一个有效的长期控制,必须承认级差地租的存在,并对此征税,而二手房领域可降低契税加快流通环节。

  潘石屹:限购政策对开发商的资金回笼影响巨大,如果限购政策不取消,今年对市场的影响要比去年大得多。很有可能是用一个政策去替换,比如房产税。房产税是财政部制定,我前年作为人大代表也写了这个提案,房产税应该征,但第一套房是自住的不应该收税,此外目前税收负担太重,如果收房产税应该从营业税、契税、个人所得税上冲抵,而且收税一定要公平,商品房业主要交,住小产权房的人也要交,这就要求违章建筑、小产权房该处理就要处理好。

  卞洪登:我认为中国已经到了亟待出手进行第二次救市的时候了,经济运行中出现的诸多问题,政府救市的方式应当有所改变,不是再向2008年那样政府出资4万亿进行救市,而是应该从“花钱救市”转变成“政策救市”,将以前向企业输氧的金融水龙头等管道放开、放活,进行正常企业之间的信贷,进行正常的市场经济买卖和交易,政府在此之前计划经济的干预手段应退出,利用市场经济需求来进行市场的自我调适。

  任莉:利好并不意味着要马上松绑限购,或者缴税的年限要减少等,因为大的调控方向,中央已经再三明确不会放松,但是在老百姓心里,只要不再出现继续打压楼市的新政策,他们的心理底线就可以基本到位了,也认为是调控见底的信号了。

  本版采写/本报记者 李捷 自曾晖

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