楼市调控政策“微调”引热议

　　业内专家表示在楼市调控不放松大前提下，地方政府在统筹整体经济发展之下适度微调利大于弊

　　央行再次下调存款准备金率、支持首套刚需房贷、芜湖楼市“松绑”被紧急叫停、上海提高普宅标准并放松二套房、中央政府重申坚持调控并提出扩大房产税试点……近期，市场对政策在短期内是否会“微调”的猜想达到顶点，为此我们对话了来自行业协会、开发商、代理公司的业内专家，他们表示在楼市调控不放松的大前提下，未来地方政府在统筹整体经济发展之下适度微调将利大于弊，如对首次置业的刚需进一步放松限制等，政策“微调”的范围或将逐步扩大。

　　观点1

　　宏观调控不放松

　　新京报：近期北京、上海等十几个城市都出现了对楼市政策的一些调整，包括提高普宅标准，放宽公积金贷款等，上海“放宽二套房”疑似救市引发关注，怎么看待这种现象？

　　陈志：和北京2011年10月上调普宅标准一样，上海此次调高标准不应被解读为“救市”，经济发展和房价上涨迅速，沿用过去的低标准肯定不合适，对指导价合理调整也减轻了首次置业客户的税收负担，更多出于民生考虑；即便市场好时，这个政策也应该出，上海是否“微调”还不应太快下结论，楼市调控的大方向不变是毫无疑问。

　　潘石屹：北京、上海相继提高普宅标准影响不大，楼市调控的核心是限购政策，目前还是延续中央制定的政策在走，回顾2011年，我们基本生活在两种传言中，开发商之间不断传说限购将取消，而主管部门说限购要作为长期政策去考虑；目前来看，地方政府的压力非常大，从2011年9、10月开始的卖地收入降低，使地方财政吃紧，种种迹象都表明地方政府在尝试，而中央政府对调控的决心依然很坚决。我们从各个部门了解到，政府尽量不让大的开发商破产，不然社会影响非常大，地方政府看到1、2月份财政收入下调，必然会想一些办法“磋商”。

　　卞洪登：近期政府对于房地产政策的频繁微调，可以看到中央开始意识到“楼市兴政”的一些后遗症问题日益严重，直接影响到主体经济的繁荣发展。如果不做放松银根的调整，将会使得企业无路可走。

　　任莉：从整体环境上来看，货币政策的宽松对于全行业信心的恢复都极为有利，对大家的观望情绪也会起到一定程度的缓解。而前不久国务院发展研究中心相关负责人表示，十二五期间不会出台房产税，因为还有很多准备工作没有做足。从这一点也可以看出，严厉的调控政策应该是到了一个顶点，不会再出现进一步严厉的政策。而且从这两周一些项目的来访量和成交量，已经明显出现改观，包括二手房也是如此。

　　观点2

　　政策微调未定型

　　新京报：存款准备金率24日起将再次下调，未来楼市将如何演变？这是否意味着政策的微调已经启动？

　　陈志：房地产调控中的“合理房价”，应在房价租售比和整个经济运行中去考量，政策最根本的意图是抑制投资投机和资产泡沫。从历年宏观调控的手段来看，需求管控的成效最高，房地产交易大幅减少，相关税费包括土地出让金等也大幅降低。北京去年经济完成“保8”目标，但对今年经济大势要有一个预见性，防止经济下行，如温总理说要做到预调和微调，一些调整势在必行。同时，新的微调措施必须注意政策的长期化以及合理性

　　潘石屹：宏观层面上，政府对存款准备金利率的调整，都可能会惠及到房地产整个行业，而在微观上除了行政手段外，政府可以多采用一些税收政策调节，第一是房产流通环节的税收要降低；第二是适当提高房产税税率。比如有的人可能名下有好几套房子，持有环节需要缴纳较重的税费，而交易的契税比较低，他出售的动力就会更高；包括二手房的流通等。

　　卞洪登：政府应该早一点寻找到更加有效的政策来取代限外令、限购令、限价令等强制性政策，因为坚决遏制房价过快增长的目标已经实现，不再需要政府行政干预的手段来控制房价。房地产关联到50多个行业，1000多种商品，房地产主流的资金输氧通道被关闭之后，融资渠道不畅，同时带来钢铁、材料等下游行业多米诺骨牌效应式的危机，出现了很多新的问题。因此当前政府已经开始尝试能否将小产权房收归保障房，通过治理整顿的兼并兼容将其纳入保障房体系，这对于政府保障房建设是很有益的全新尝试。

　　任莉：存款准备金率24日将再次下调，意味着货币政策已经开始向宽松转型，并且未来还将有可能进一步下调。实际上，政策不一定要放松，只要“不会更坏”的消息一经确定，对于大家就是最大的利好。

　　观点3

　　房产税难解近渴

　　新京报：业内预计未来各地“试探性”政策小幅调整会相继出台，尤其是鼓励首次置业刚需们的购房政策，或实行房地产税来取代限购政策，您认为政府可采用那些“微调”手段？

　　陈志：大家都期待房产税能改变土地财政的局面，从重庆、上海两个试点城市执行情况看，房产税只是杯水车薪，近期又有消息说十二五期间北京暂不执行房产税。那么用何种政策来对冲放松“需求管制”后，可能带来的房价反弹？我建议仿效香港对交易环节征收利得税、印花税以及差饷，尤其是差别化税率，根据买卖房屋获利情况进行缴税，没有获利则可以不上税，这对楼市交易是一个有效的长期控制，必须承认级差地租的存在，并对此征税，而二手房领域可降低契税加快流通环节。

　　潘石屹：限购政策对开发商的资金回笼影响巨大，如果限购政策不取消，今年对市场的影响要比去年大得多。很有可能是用一个政策去替换，比如房产税。房产税是财政部制定，我前年作为人大代表也写了这个提案，房产税应该征，但第一套房是自住的不应该收税，此外目前税收负担太重，如果收房产税应该从营业税、契税、个人所得税上冲抵，而且收税一定要公平，商品房业主要交，住小产权房的人也要交，这就要求违章建筑、小产权房该处理就要处理好。

　　卞洪登：我认为中国已经到了亟待出手进行第二次救市的时候了，经济运行中出现的诸多问题，政府救市的方式应当有所改变，不是再向2008年那样政府出资4万亿进行救市，而是应该从“花钱救市”转变成“政策救市”，将以前向企业输氧的金融水龙头等管道放开、放活，进行正常企业之间的信贷，进行正常的市场经济买卖和交易，政府在此之前计划经济的干预手段应退出，利用市场经济需求来进行市场的自我调适。

　　任莉：利好并不意味着要马上松绑限购，或者缴税的年限要减少等，因为大的调控方向，中央已经再三明确不会放松，但是在老百姓心里，只要不再出现继续打压楼市的新政策，他们的心理底线就可以基本到位了，也认为是调控见底的信号了。

　　本版采写/本报记者 李捷 自曾晖