郊区化时代 房企转型“城市运营商”

　　为郊区引入名校，修建综合体

　　如果说住宅开发与销售模式是房地产发展的初级阶段，那么，包括产业地产在内的区域开发、城市运营将成为房企新的发展重点。

　　龙湖地产将房地产开发和城市化建设之间的关系模式分为三个阶段：最初，开发商通过买地进行开发，实现销售利润最大化;第二阶段，开发企业配合政府进行区域建设；第三阶段，房地产开发企业成为城市发展的动力之一。

　　业内人士介绍，目前开发商更多处在“配合政府进行区域建设”的阶段。数据显示，2011年北京新增住宅用地的90%以上集中在五环外的远郊地带，而从2009年开始，五环内住宅用地的年平均供应量仅在10宗左右。

　　由于新增土地集中在配套不足的郊区，近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。业内人士表示，一方面郊区的房子想卖得好，必须解决配套问题；而政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等，在此背景下，参与新城建设成为开发企业社会责任的一种体现。

　　从住宅开发商到城市综合投资运营商

　　在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以“大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心，如首创在房山的芭蕾雨项目、龙湖在大兴的时代天街等，都从传统的住宅开发商转型为城市综合投资运营商。

　　和北京土地供应稀缺、以远郊区域开发为主的新城模式不同，位于天津的京津生态新城定位为京津都市圈的重要职能新城，以休闲旅游业为主导，展现北方“水城”特色的生态宜居之城。锦绣香江、首钢集团、阳光100、香港明发集团、合生创展等大批地产商都以大手笔、超常规的发展速度在当地建起一个个大盘。

　　从大背景看，打造城市副中心或新中心是中国城市化发展的大趋势，也是在激烈的土地竞争中房企必须顺势而为的战略布局。北京龙湖相关负责人表示，这也是城市发展过程中提供给开发商的一个新机遇，未来住宅开发、商业开发将成为房地产的两大主流。

　　■ 标杆房企

　　和裕地产

　　打造亦庄综合体

　　北京和裕房地产开发有限公司打造的林肯公园坐落于有“亦庄长安街”之称的荣华路, 林肯公园作为130万平米公园城市综合体，距离国贸仅8公里，城市中心瞬间切换；紧邻4000亩生态公园，绿意盎然；96-260平米的户型，实现6000元/平米的精装标准，为不同人群担供品质生活。

　　目前，林肯公园周边已有20万平米沃尔玛商圈。而为实现业主足不出户的便捷生活享受，林肯公园倾心打造12万平米自有商业配套，独有BLOCK商街，集购物餐饮、休闲娱乐等多元业态为一体，成为区域内唯一的交互式体验商街，目前麦当劳等知名品牌已率先签约入驻。

　　香江地产

　　造京津生态教育大盘

　　400万平方米的生态大盘锦绣香江，位处京津中央黄金节点，凭借一线滨江景观、南派豪宅品质、天津市重点名校教育资源和购房入户天津的政策利好，锦绣香江志在打造一座“老有所乐，中有所享，幼有所教”的生态花园城，并通过引入一系列高端商业、教育、休闲、度假等产业配套，极大促进了区域城市配套与休闲度假配套的成熟。2012年，锦绣香江红黄蓝国际幼儿园已全面招生；10万平米香江中央街区MALL，餐饮超市、娱乐等商家云集。据介绍，近期还将引进北京知名养老机构、知名疗养保健中心等合作机构，社区内的大型温泉SPA水城也即将动工。项目在北京经济发展带的“领头羊”得以实至名归。

　　龙湖地产

　　向“城市运营商”转型

　　有“别墅专家”赞誉的龙湖近年来已逐渐由单一的住宅开发商向“城市运营商”转型，其“住宅+商业”的综合开发模式不仅成功带动了项目周边地段的土地价值，还提升了区域整体的居住形象。如龙湖在北京商业地产领域的开山力作长楹天街、时代天街，都凭借地铁上盖、大型商业综合体打造“全家庭、三分钟生活圈”。长楹天街46万平米体量中包括27万平米自持商业，将成为北京东部最繁华的商业地标之一。时代天街体量近70万平米，也将撬动京南生物医药板块崛起繁华。据介绍，三年内龙湖将有能力持有300万平方米的商业地产，改变区域的商业格局，充分实现区域及客户生活价值的最大化。

　　万达集团

　　“万达广场”点燃多城

　　万达集团在全国首创的“订单商业地产”和城市综合体的全新模式，目前已在多个城市建立起了集超五星级洲际酒店、大型购物中心、娱乐中心、商业步行街、国际5A写字楼、国际公寓、高端住宅为一体的首席城市综合体，专业而科学的规划为整体商业增值护航，成就一站式繁华生活圈。万达目前已在国内开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩式KTV。2012年，万达将力争开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平米。而在万达制定的五年中期奋斗目标中，更是计划到2015年开业120个万达广场等，年收入2000亿元，成为全球排名第一的不动产企业。

　　中国的许多地方都在改造，建设小城镇，一定要考虑可持续发展问题。有系统的规划，美的建筑体，生态住宅，适合当地的产业业态，安排农民就业的岗位渠道，保护好文物古迹，不然不可持续。设想一下，如首都有几十个优美的、有产业序列的、宜居的、让农民富起来的小城镇，解决二元结构，繁荣美化一方。

　　——刘晓光（首创集团总经理）

　　中国城市化正在告别粗放型发展模式，进入集约型发展阶段。城市运营是中国未来城市综合发展的必然模式。

　　——林竹（中信房地产公司总裁助理）

　　本版采写/本报记者 自曾晖