京别墅市场刮起打折促销风

　　去年四季度以来北京普通住宅开发商“以价换量”回笼资金，但包括别墅在内的高端住宅价格仍逆势坚挺。北京市住建委数据显示，2月北京别墅市场仅成交53套，再创2008年以来的单月新低，经历1-2月的成交低迷后，3月北京别墅市场也在普宅之后刮起了全面折扣风潮。

　　多个别墅加大打折力度

　　据亚豪机构统计，北京2月实现成交的34个别墅项目中，“9.8折”已成为“基准折扣”、送地下室、露台或是花园更是“基本配备”；而实行“9.3折、9.4折”等较大折扣的别墅项目在不断扩大：如金科王府实行全款9.2折、贷款9.3折；金隅翡丽全款9.3折、贷款9.4折；别墅产品，华润置地·润西山项目也推出“总价直减30万”的特价房产品。

　　记者获悉，3月以来北京别墅打折促销项目不断增加，且幅度逐渐加大，尤其是针对全款客户折扣幅度明显比2011年底大幅增加，除金色漫香林别墅产品外，世佳别墅、阿凯笛亚庄园、北京湾等项目都实行了“全款9折”的大幅优惠。

　　“和去年底相比，主要调整了全款客户的折扣幅度”据金色漫香林营销人员介绍，项目想尽快清盘，目前所剩的别墅房源不足10套，都属于尾房、现房销售，全款9折、贷款9.5折；其中190平米叠拼报价440万/套，全款折后400万/套；而270平米一层叠拼报价570万/套，贷款折合530万/套，全款约500万/套。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，9折已是别墅市场中较高的优惠幅度，此外的记录是去年底入市的龙湖·好望山在开盘当天给出“全款8.9折”的优惠，加上该项目报出350万元/套起的低总价，显示出别墅市场在调控影响下的销售压力。

　　开发商淡季忙促销

　　北京龙湖地产相关负责人表示，“8.9折”是去年底好望山首次开盘时将“开盘优惠、排号优惠以及付款优惠”等所有折扣相加算出，当日收金3亿元；而2月底好望山新推210-400平米叠拼房源报价380万-1000万元/套，全款9.3折，首付6成9.7折，首付3成9.9折，上周成交金额近千万元，3月成交明显回暖。

　　北京市住建委数据显示，2月龙湖好望山签约5套，是北京别墅“销冠”。业内人士表示，龙湖别墅产品的口碑较好、前期低价入市的好望山地段和配套都较有优势，但总体来看别墅市场还在低谷，尤其是对地段偏远，配套、产品无优势的项目而言，随着成交持续低迷，降价压力会进一步增大。

　　数据显示，2月份北京市别墅市场共有34个项目实现成交，共成交53套，比1月还减少1套，排名首位的龙湖好望山项目也仅实现成交5套，2月创下自2008年以来的月度成交新低；而2月成交均价为23603元/平方米，基本与上月持平，仍然维持在较低水平。而从历年数据看，2009年北京别墅月均成交量超过500套，2010年约为280套，2011年下降到190套，而2012年至今月均在50套左右，成交持续低迷。

　　“在目前楼市限购、限贷的调控政策下，受影响最大的就是别墅客群。”业内资深人士、东汇置地投资管理有限公司CEO刘东告诉记者，别墅购房者是升级置业需求，名下一定已经有1-2套房，“房票”卡住了大批有升级需求的客户群；而2套房首付6成、1.1倍高利率和3套房不放贷的“限贷”政策，又拦截了一大批购买力，这也是开发商流行针对全款客户给出大幅“奖励性”折扣的原因，整体别墅市场的成交低迷也在预料之中。

　　■ 对比

　　高端公寓量涨价跌

　　新豪宅门槛提升至5万元/平米

　　和别墅市场的打折促销风盛行，但销量仍未见起色形成鲜明对比，北京高端公寓豪宅市场近期出现“定价小幅下跌、成交小幅微涨”。据亚豪机构统计数据显示，2月北京在售的报价超过4万元/平米的公寓豪宅共有70个，其中金茂府、太阳星城、保利中央公园等27个项目实现成交，比1月增加2个，累计成交公寓豪宅128套，环比1月增加9.4%。

　　而2月北京公寓豪宅项目整体成交均价为46154元/平米，环比1月降幅为6.1%，为2011年3月调控以来最低点。受其影响，2月北京公寓豪宅市场的成交总金额跌破10亿，仅为9.4亿元，环比1月下降8.4%。

　　顶级豪宅的成交锐减，成为导致2月公寓豪宅均价下跌的最大原因。数据显示，2月北京市只有合生霄云路8号、长安太和、红玺台3个项目的单价超过6万，累计仅售出3套，相比1月减少了6套。总价在千万级以上的公寓豪宅2月售出11套，相比1月减少了20套。

　　“但从今年计划入市的17个城市公寓项目看，今年的高端市场比较乐观。” 亚豪机构副总经理高姗表示，高端城市公寓占据了核心城市资源，地段价值、供给都极端稀缺，是目前通胀下高净值人群的投资热点。而17个项目中，包括6个纯新盘，以及11个老项目后期，目前6个有报价的楼盘整体均价为53333元/平米，将2012年北京“豪宅”的单价门槛从4万元/平米拉升至5万元/平米。

　　■ 展望

　　4月别墅供应有望增大

　　项目在入市定价策略上多持谨慎态度

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，别墅低迷除了调控下整体房地产市场的共性原因外，别墅开发商推盘意愿也比普宅更低，别墅产品由于总价偏高，受众客群相对较少，一般销售周期较长，资金回笼速度较慢，因此房企多选择主推旗下普通住宅类产品，暂时搁浅别墅类产品的策略，不仅是新盘项目推迟推盘周期，大量老项目后期产品也逐渐减少宣传成本，也是导致近期别墅成交陷入低谷的一个重要原因。

　　数据显示，2月北京仅有两个别墅项目入市，分别是位于顺义的龙湖好望山与海淀区的金隅翡丽项目，龙湖好望山走经济型别墅路线，价格“亲民”，金隅翡丽叠拼产品的单价在30000元/平米左右，而其周边高端住宅项目的售价也多在28000元-30000元/平米左右，因此其价格定位也具备一定优势。两项目均为老项目后期，共提供别墅产品48套，环比上月入市项目增加1个，供应套数增加28套，仍然处于供应的低潮期。

　　任启鑫表示，随着整体市场的走低、房企对于别墅市场的价格预期也逐渐降低，从前几个月别墅成交情况来看，以价换量逐渐明显，因此项目在入市定价策略上多比较谨慎。从3月下旬到4月份，随着两会结束以及春季到来，别墅市场有望出现一波集中供应的热潮。

　　“传统上1-3月份都是别墅销售的淡季，如果没有出现9折以下的降价，还不能用暴跌形容别墅市场。”刘东分析，一些公司出于集团化行为，在特定时间点旗下产品线全面降价以回流资金；而一些项目定价“较有泡沫”，而后期以大幅折扣作为宣传卖点，总体上只要折扣不大于10%，都可视为营销行为，但他同时也表示，如果限购、限贷不放松，今年别墅市场很难有大起色。

　　本版采写/本报记者 自曾晖