房企年报飘红难掩隐忧

　　3月以来，上市公司迎来年报披露密集期，据记者不完全统计，目前沪深两市和H股中有近百家房企发布了年报或业绩披露，虽然大多未能实现其2011年初制定的增长目标，但七成房企业绩仍实现同比增长。

　　以万科、中海、保利、龙湖为代表的龙头房企斩获颇丰，而据瑞银证券预计，上市房企整体2011年净利润增速将超20%。但红火的业绩之下，上市房企负债率上升、现金流下降、存货量进一步增长都显示出隐忧。

　　据WIND资讯的数据显示，由于销售遇阻，已发布年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升，28家房企总存货量上升至3378亿元，总体上涨幅度达到55%。

　　记者从投行分析人士处了解到，目前保利、万科、恒大、绿城等多数上市房企都普遍出现了可售存货增大，主要是因为去年下半年取证的项目，受楼市调控影响，销售速度比预期缓慢，预计2012年上半年市场将以销售存货为主。

　　由于房地产在交房后才可确认收入，大多数公司2011年报中的主要销售结算收入来自于2010年或更早期销售的锁定，以2011年的房地产销售情况而言，业内普遍预计房企2012年仍将实现正向增长。但多家房企负责人表示，如果2012年的销售情况再不改善，2013年报会非常难看。

　　业内人士指出，全国楼市成交小回暖如不能保持到4月、5月，上市房企为了保住2012年增长的业绩势必将进行新一轮降价。

　　■ 焦点

　　负债率激增

　　虽然房企年报集体飘红，但多数开发商也出现了存货周转率下降、负债上升，资金链压力逐渐增大。

　　据WIND数据统计显示，截至3月21日，沪深两市共有32家房地产企业公布了2011年年报，企业负债总额为4818.4亿元，而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元，总负债较去年同期增加1111.88亿元，增幅达到30%。

　　6家房企负债增长幅度超过40%，其中负债增幅最高的是多伦股份，增长率达到86.7%；12家资产负债率超过或接近70%，其中资产负债率最高的是高新发展，达到96%。

　　在品牌房企方面，记者从中国房地产研究会、中国房地产业协会等研究机构获悉，其测评的中国房企500强2011年资产负债率均值为68.18%，较2010年的66.40%上升了1.78%。同期，500强企业的净负债率由2010年50.07%上升到66.59%。

　　以行业龙头万科为例，其总资产负债率由2010年期末的75%上升至2011年期末的77%，净负债率则由2010年末的17.5%上升至23.8%。

　　招商地产净负债率为31%，中海地产净负债率为33.3%，均属于行业较好水平，而净资产负债率较高的房企有首开股份、绿城等。

　　中小房企业绩表现差

　　虽然去年为“史上最严厉调控年”，但从房企全年实现营业收入的情况来看，万科、招商、华侨城等大型房企发展情况良好，同比均出现上涨。万科2011年营收717.8亿元位于房企榜首，同比2010年的507.1亿元大涨41.5%。招商地产去年实现营收151.1亿元，同比2010年的137.3亿元上涨了10%。而已公布业绩的名企如华侨城、华远、万通也在营收上同比实现不同程度的增长。不过，调控年有人欢喜有人忧，房企业绩也开始出现分化。

　　据WIND资讯统计，截至3月22日，A股共有37家涉房企业公布年报，其中25家房企营收业绩出现增长，有12家业绩则负增长，其中不乏亿城股份、中航地产、中弘股份这样的名企，成为去年表现较差的房企。

　　据年报统计，亿城股份去年实现营收21.6亿元，同比2010年的30.7亿元下滑了近三成。中航地产去年实现营收37.1亿元，同比2010年的39.2亿元下滑了5%。中弘股份去年实现营收18.5亿元，同比2010年的36.6亿元下滑了49.5%。

　　此外，业绩下滑的企业还包括绵世股份、广宇发展、上海金陵、迪马股份等。从以上数据可以看出，营收上百亿的大房企去年业绩依然稳健增长，而中小房企则抗风险能力较差，在调控年受到的影响更大。

　　■ 房企

　　房企年报之最

　　恒大是最大地主

　　从目前已披露的房企年报和业绩简报看，恒大地产以1.37亿平米的土地储备成为2011年中国房企中的“最大地主”，远超万科、保利、中海等行业龙头3000-4000万平米的土储规模。

　　数据显示，截至2011年底，万科旗下的土地储备（权益计算的建筑面积，下同）合计达3547万平米；中海为3445万平米；而保利、绿城的土地储备总量在4000万平米左右，富力为2802万平米。

　　紧随恒大之后的是碧桂园和绿地。年报显示，截至2011年底，碧桂园拥有的已取得国土证的建筑面积约为5485万平米；记者从中国房产信息集团研究中心了解到，未上市的上海大国企绿地集团2011年土地储备也在5000万平米以上。

　　2011年的“限购”、“限贷”等最严厉的楼市调控使不少开发中高端产品的房企，从2011年下半年开始减缓拿地步伐，如去年金地仅拿下6宗土地，总拿地金额仅为42.36亿元，目前金地权益土地储备约1398万平米。

　　据中国房产信息集团研究中心透露，2012年，土地储备的消化周期已经达到近几年高位。至2012年2月底，56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上，尤以绿城、世茂、招商、恒大等最为明显。

　　中海地产最赚钱

　　净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标，其是扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。从目前房企公布的年报来看，中海地产是唯一一家净利润超过百亿的房企。年报显示，中海地产去年归属于股东权利的净利润达到150.3亿港元（人民币124.7亿元），同比去年上升21.5%。中海地产是内地“最赚钱”房企。

　　内地地产龙头万科去年营收717.8亿元，但净利润仅为96.2亿元，净利润率为13.4%。虽然中海地产去年营收为485.8亿港元（人民币396.4亿元），但净利润却高达124.7亿元，净利润率达37.3%。

　　业内人士认为，中海地产与万科的发展方向不一样导致两者净利润率差异较大。万科是以开发中低端住宅为主，量大但价低，净利润率较低；而中海地产立足开发中高端物业，并擅长低价拿地和成本管理，因此净利润率高。

　　ST兰光现金净流出最多

　　现金流入量和流出量的差额，称为现金流量净额。据WIND统计数据显示，37家发布年报房企现金流量净额总量为净流出49.5亿元，这表明房企销售回款收入远远赶不上买地、盖房等投资支出。

　　万科、万通等大房企现金流量净额为正，现金流表现稳健。但共有22家房企现金流量净额为负，以营收百亿以下中小房企为主。ST兰光净流出24.8亿元居37家房企之首。此外，招商地产去年净流出21.1亿元排在ST兰光之后，但相比2010年44.4亿元的净流出，2011年现金流状况有所好转。对此，业内人士指出，调控政策使得多数公司资金链比较紧张，回款慢。

　　本版采写/本报记者 自曾晖 袁晓澜