“以价换量”成就楼市“小阳春”

　　■ 3·15述评

　　按照北京楼市春节一个月后，会出现阶段性交易小高潮的传统，今年3月份，北京楼市会有一次较为集中的高成交量阶段。同样也可以预判，今年的3-6月份，北京楼市会较为热闹，需求和供应量都会出现阶段性的高涨的“小阳春”。必须注明的是，这个所谓的“小阳春”是积攒下来的阶段性的需求爆发，并非意味着市场出现全面的回暖。

　　分析近五年北京楼市的月度成交数据发现，不论是房价处于上升通道，还是趋于下降过程，3月份总会出现一次较为集中的交易量增加，业内和媒体也喜欢将其称为“小阳春”。纵观今年楼市的一些变化，还是可以看到今年的成交量，有短期内走高的迹象，甚至会在一段时间内，出现一次集中爆发的可能。

　　之所以做出这样的判断，主要有如下几点原因：首先，北京楼市经过一年多调控，价格逐渐回归合理，甚至部分项目售价基本接近成本。据机构统计数据显示，北京有些板块在售楼盘价格，已经回归到两三年前区域均价的水平。其次，北京多个区域在售楼盘价格，已经达到购买者心理预期。媒体和部分业内专家的判断中，有些区域楼盘仍有下降的空间，但购买者心理也有自己认可的价格底线，只要楼盘下降后的价格达到其心理预期，理性的购买者还是会出手的。

　　最后，购买者在观望情绪下，积攒了大量需求。这些需求经过近一年的市场观望后，发现价格并没有发生颠覆性的变化，同时价格也达到其心理预期。这些需求会随着开发商主动让利、开盘促销等活动，短期内出现爆发。房地产市场一直就有从众心态，加之购买者市场的刚需量巨大，在一些特定的时间和环境下，必然会出现一次爆发。

　　房市是否有暖意，刚需盘首先有所反映。因此，我们对北京楼市的此次“小阳春”的预判，更多要从一些刚需盘的表现来进行推理。2009年2月份以后市场出现暖意的时候，重点则是体现在刚需盘上，比如鸿坤理想城、万年花城、富力又一城等楼盘，这些楼盘当时的均价每平米都在万元以下，月度成交套数也在100多套以上。今年2月份下旬，就有一些刚需盘的成交量在上涨，虽然一周走量在20套以内，但这样进一步可以说明，市场小范围内走暖的脚步已经来临。

　　刚需盘成交量的变化，并不能说整个市场已经全面回暖。其实开发商也明白，目前成交量的逐渐走高，是通过降价来实现的。也就是用低价格来换取成交量，这样证明了一句话：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，只要价格合理，市场还是存在的。

　　根据预判，今年的3-6月份期间，或许相对比此较短的一段时间内，北京楼市会有一个阶段性的成交量高涨期。房地产调控的大环境基本不会做大的调整，但局部楼市的小气候还是会有所变化，房企在这个阶段，应该借势出货。提前做好对市场的预判和调研，根据楼盘特性，合理调整价格，不要死扛。因此，在此阶段，不论是房企还是购房者，完全可以实现一次捡漏式的出手，或许能够有意想不到的效果。□张学冬