4月京城新盘“闹春”(1)

　　黑色1月、灰色2月如北京严冬中的狂风，吹得楼市瑟瑟发抖；3月春光初显明媚，北京各大开发商稍稍探出头来寻春；4月，各家蓄势待发，铆足了劲儿明争暗夺瞄准“购房者”。

　　春日里，新盘“闹春”、“争春”，有何招数？一起来看楼市“闹春图”。

　　4月迎推盘小高峰

　　记者从亚豪、思源机构获悉，4月北京预计有约22个项目开盘，为今年1月至3月上旬以来的开盘量总和，其中包括联港·幸福湾、首开·国风美仑等7个首次入市的纯新盘，还有凯德锦绣、冠城大通澜石、领海朗文世家等15个老项目后期。22个项目中有7个单价超过3万元/平米，中高端项目明显增多。

　　业内普遍认为，在春节等季节性因素影响下，楼市已经历了1月、2月的供应低潮期，随着天气转暖开发商开始试探市场，从数据上看，3月下半月开始能明显看到开发商加快了推盘节奏。

　　北京市住建委数据显示，上周（3月19日-25日）商品住宅成交2214套，环比大增32.7%，北京商品住宅成交量已保持连续4周的上扬态势；受成交量回升利好，3月下旬以来北京已有15个项目入市，相当于1、2月份的开盘项目量总和。

　　“随着成交回暖，以及央行对个人房贷松绑、首套房贷利率优惠等措施推出，开发商集中推盘的高峰才正要到来。”亚豪机构副总经理高姗表示，许多此前因蓄客和定价而一再推迟开盘的项目如联港·幸福湾、顺义金宝城、世界名园，都计划在4月推出，预计4—5月份将成为推盘高峰期。

　　再陷观望，前景难测

　　3月市场成交的小回暖给开发商带来了4月推盘热潮，一些推迟开盘的项目也借机入市，但“两会”结束后购房者再次陷入观望，4月楼市走势仍迷雾重重。

　　记者从多位开发商处获悉，自3月14日温总理表示“房价仍未降到合理水平”后，售楼处人气应声而落，购房者再次陷入观望，“不确定”仍然是目前各开发商对市场最普遍的看法。数据显示，4月计划入市的22个项目中只有8个项目公布了开盘拟售价，而上述新盘是否能顺利蓄客，实现4月开盘也还是个未知数。

　　“3月后两周的成交数据滞后，基本都是之前走流程遗留下来的客户。”大兴领海朗文世家营销总监温立伟透露，目前开发商整体“悲观”，购房者要么观望，要么在期待下一轮降价，他预计4月北京楼市新房的成交很难同比增长。

　　“现在这种低迷的市场，开发商不要说赚多少，而是尽量少赔一些，首期开盘的价格一定是项目的最低点。”天润·香墅湾1号营销总监彭艳表示，该项目预计4月底开盘，但价格还未定，初步预计在2万/平米以上。

　　鸿坤营销负责人告诉记者，鸿坤3月销售出色，预计稍乐观一些，但市场仍然“不确定”，鸿坤·曦望山的开盘策略也还未最终确定，他判断一些对前景偏悲观、资金压力较大的开发商可能会采取“以价换量”策略。

　　■ “闹春”看点

　　定价：请注意，保持“低调”

　　3月24日，融创旗下位于昌平的长滩壹号开盘，推出一栋楼70多套房源，当天销售超过八成。据了解，长滩壹號推出享受员工特价，加上赠送面积，当天房源均价折合13500元/平米。无论是相对于前期成交价超过19000元/平米的大户型，还是对照小户型16000元/平米的报价，实际开盘价都显示出可观优惠。

　　对于后期推盘，融创有关人士表示仍将延续平稳的价格策略。优惠、平稳，是否仍将成为4月京城楼市的主基调？

　　“低价开盘”、“凸显性价比”、“集中推优惠”，首开·国风美仑、鲁能·7号院等多个即将开盘项目售楼处都向外传递出这样的消息。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，基于最近一段时间的市场成交情况，价格回落至低位、交通便利、区域有升值潜力是当前普通住宅项目吸引刚需买房人的关键点。从大势看，包括“两会”释放的信号，高层关于房价远未调整到位的表态，都影响了买房人的预期，“购房人对资产贬值的担忧很可能会使得成交复苏乏力”。

　　即便是在3月成交回暖的背景下，不少业内人士对于价格走势也不轻言乐观。一家大型房企北京营销负责人就表示，3月成交量的回升是昙花一现，还是正式宣告“小阳春”到来？还很难说。价格走势也要等成交走势明朗才好判断，但可以肯定的是，普通项目短期内涨价的动力不足，只能保持“低调”。

　　不过相对于招商、保利等品牌房企在外地的促销，业内人士认为北京出现大动作的可能性很小。与此同时，在京的高端项目价格还有上扬的趋势。去年在京排名前列的一家楼盘负责人就表示，高端项目凭借稀缺优势，价格稳中有涨是必然的。因为去年首期开盘有低价换热销的品牌追求。

　　远郊楼盘：入市，抢客啦

　　综合亚豪、思源、中原等机构数据显示，4月入市项目除了金茂府、凯德锦绣、正源广场等极少数位于城区外，多数楼盘都位于五环外大兴、通州、房山、昌平等的远郊区。其中以大兴供应量最大，有联港·幸福湾、首开·国风美仑、领海朗文世家等7个楼盘；其次为顺义马坡区域，有鲁能·7号院、顺义金宝城等三个盘。

　　值得一提的是，怀柔、平谷、密云、延庆等“非主流”楼市板块近期都出现了项目积极入市的情况。数据显示，上周（3月19日-25日）北京入市的4个楼盘中包括了密云的嘉益园和怀柔的龙山广场2个纯新盘，而预计4月入市的项目还有位于平谷的天润·香墅湾1号和位于延庆的原乡美利坚；此外，位于门头沟区永定镇的中铁建·梧桐苑也将在近期入市。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，通常远郊项目的卖点是环境优美、价格相对比城区低廉，除了别墅项目外，以刚需类住宅为主，如位于延庆的龙庆望都佳园，以5000元/平米左右的价格，在今年年初2个多月时间里售出200多套房源。但4月新盘中罕见地出现了天润·香墅湾1号这样的“豪宅公寓”产品。

　　“我们预计在4月底入市，先推两三百套洋房和小高层房源。”天润·香墅湾1号营销总监彭艳表示，洋房、小高层的最小户型分别为190平米三居、100平米二居，项目定位为平谷最高端的地标级住宅，预计定价将在20000元/平米以上，首期的主要目标客户为平谷当地的改善型财富阶层，后期随着项目的成熟将吸引城区客户。

　　“平谷、密云等地的楼盘供应少，由于离北京城远，还是以当地人消化为主。”北京思源副总经理任莉如是说。

　　（下转B11版）

　　B10-B11版采写/本报记者 自曾晖 张旭 李捷 袁晓澜