3月楼市成交量“恢复性”增长

　　阳春三月，是楼市传统旺季，虽然去年2月中旬加强版调控政策出炉，使得“阳春”不再，但在今年3月，北京楼市有别于去年近一年的颓势，出现成交量小量回升。

　　刚需入市推高成交量

　　据思源经纪提供的数据显示，截至3月27日，今年3月北京新房共成交6042套（剔除保障房和别墅），同比2011年3月同期4806套增长了26%。环比2月同期则上涨了132%。而成交均价为18703元/平米，则同比下降3%，环比下降0.3%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，北京商品住宅成交量上扬，主要是目前以自住、改善为目的的刚性购房需求开始入市，而首要原因在于优惠利率的回归。目前各大商业银行纷纷降低首套房贷利率，9折优惠在北京已较为常见，与去年底首套房贷也上浮10%相比，当前利率下调幅度达20%，这对于刚需购房人群的吸引力是很大的。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，3月成交量的回升，主要是去年积压的刚需在今年3月集中释放，成交量出现恢复性增长。

　　不过，李文杰表示，实际上，调控不放松的预期下，购房人入市的心态也在放缓，这一成交量增长持续时间不会太长，可能还会回落。再加上受4月推盘量增加的影响，4月成交量可能与3月持平，继续大幅增长的可能性不大。

　　房企促销跑量刺激需求释放

　　在3月新盘成交排行榜中，主要是品牌房企的单价两万元以下的刚需盘，而热门区域主要集中于大兴、房山等刚需盘扎堆的地方。

　　据了解，3月下半月以来的10天时间，北京已有15个项目入市，相当于一二月份开盘项目量的总和。楼市新增供应激增，各项目打折力度也不减，房企普遍采用直接降价、特价房优惠、赠送面积、送物业费等优惠形式。

　　这其中品牌房企的促销力度较大，保利、龙湖、首开、绿地、金地、金融街等房企纷纷推出优惠，令其刚需产品楼盘在3月成交中业绩良好。但在统计数据上，3月新盘价格同比、环比均出现回落。

　　任启鑫认为，近期开发企业一方面加快项目上市，“降价跑量”，刺激了楼市购买力的进一步释放，是带动近期楼市销量增长的原因之一。

　　■ 交易亮点

　　低价刚需楼盘是成交主力

　　3月成交前20名楼盘，有14个均价在2万元/平米以下。

　　3月大兴以1231套跃至北京各区县成交套数第一名。

　　3月品牌房企大力促销，“以价换量”赢得了销售回暖。

　　单价2万元/平米以下楼盘是主力

　　据亚豪机构数据显示，截至3月27日，3月成交前20名的楼盘，共有14个均价在20000元/平米以下。

　　实际上，其余6个均价超20000元/平米的楼盘，仅保利中央公园为豪宅项目，成交价格达到39947元/平米，其余5个项目最高均价不超过23000元/平米。因此，3月热销的楼盘中，刚需楼盘占绝对主力。

　　低价盘主要是满足了刚需低总价低首付的需求，同时，低价盘“以价换量”后，成交均价出现明显下浮。

　　龙湖时代天街3月成交161套房，成交均价为12482元/平米，这一价格也是相当于“微利”卖房。

　　中原地产分析师认为，适合首套房需求的刚需盘在销售占比中明显增加，同时性价比房源占据90%签约量。

　　另外，在限购严厉政策下，不限购的商住项目表现抢眼。3月销冠——中弘·北京像素以361套位列单盘成交榜首，成交均价为14239元/平米，低价、小户型的定位，使该项目一直销售不错。而同类型的地铁商住楼盘——绿地新都会、波普工社也在3月成交业绩斐然，分别成交86套和84套，分列3月成交排行榜的14和17位。

　　大兴成交套数跃至首位

　　综合亚豪和思源数据显示，在3月楼市的小回暖中，大兴、通州、房山、昌平等近郊区域成交明显增加，环比2月同期大增2-4倍，其中大兴区域成为交易亮点。

　　3月跃升至北京各区县成交套数第一的为大兴区，数据显示，3月1日-27日，大兴区商品住宅成交套数为1231套，占北京市成交总套数的20%,首次超过朝阳区；而2月同期、1月同期分别仅为515套、240套。

　　数据显示，大兴“以价换量”初显成功。3月1日-27日大兴的成交均价为16592元/平米，而2011年3月同期，大兴的成交量仅为238套，成交占比6.61%，成交均价19911元/平米。

　　多位大兴开发商表示，3月以来购房客户的来电、来访量明显增加，3月初龙湖时代天街等老项目推出大批新房源，带动了整体区域热销，大兴区域销售排在前五名的项目销售套数几乎都在70套以上。

　　品牌房企“以价换量”

　　从3月成交套数排名来看，品牌房企大力促销，“以价换量”换来了3月的销售回暖，包括保利、绿地、金地、金融街在内的多家品牌房企打出优惠牌。

　　保利·罗兰香谷在近期连续两个周末都推出了较大的优惠活动，包括价格直降、总价基础上减2万等，甚至还推出了一套11900元/平米的特价房，较之项目一期售价17000元/平米相当于打了七折。

　　此外，以84套成交量位列第15名的金地仰山每周均推出特价房，2居户型均价18000元/平米，3居户型在17000-21000元/平米。这比去年均价20000元/平米的价格有了大幅下调。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，除了上述通过降价获得较好成交的项目外，热销的还有两类楼盘：一是成本价入市的普通住宅楼盘如龙湖时代天街项目，二是K2·百合湾、红树林等通过赠送大量面积摊低平均售价的项目。目前降价销售已成为市场下开发商的共识。高姗表示，同一区域项目除硬件外，还必须有价格优势，才能赢得销量。近期品牌房企频频促销，或意味着五环外项目价格仍将下行。

　　本版采写/本报记者 自曾晖 袁晓澜