股权债权纠纷 长安8号或四度易主

　　长安8号身世波折。从2004年起，三次易手三改案名，但仍烂尾至今。CBD的核心地段，8万元/平米的天价售价，被称为“最贵烂尾楼”。近日，市场传闻中国香港金利丰行政总裁朱李月华将作价15亿元从中国奥园接手。该项目命运能否就此改写？

　　接盘者或为金利丰朱太

　　3月28日，中国奥园停牌，昨日仍在停牌中。市场有传闻，这可能与中国奥园转手长安8号有关。而据香港《东方日报》报道，金利丰行政总裁、人称“朱太”的朱李月华将以15亿元的价格从中国奥园手上接手长安8号51%权益。若此举成真，长安8号将是第四次易主。

　　昨日记者拨打长安8号营销负责人电话，该手机处于无人接听状态，暂时无法核实该消息。

　　事实上，早在3月22日中国奥园发布年度业绩之时，中国奥园就宣布公司正与独立本公司及其关连人士的第三方，就出售北京长安8号51%权益接洽并进行磋商。业绩发布会现场，中国奥园首席财务官林锦堂对此事表示，“我们绝对不是因为现金流问题，主要还是为了以股东利益最大化为目标才选择这样做。”随即，市场对于接盘者是谁开始猜测。

　　据悉，朱李月华是广东东莞人，有香港“融资大亨”、“壳后”、“赌厅公主”之称。她出身赌业世家，父亲李惠文是澳门赌业的元老级人物。现在为金利丰金融行政总裁、中国林大第一股东，一直参与博彩娱乐相关服务，对澳门博彩娱乐行业发展拥有丰富知识，亦于香港从事证券，投资银行，融资及金融服务。

　　销售停滞、股权纠纷不断

　　对于长安8号这一绝版项目，中国奥园董事长郭梓文在收购时曾对该项目寄予厚望。

　　长安8号位于东长安街上，地处CBD核心区大望桥的东南角，与华贸中心、万达广场等地标性建筑隔街相望。项目总建筑面积25万平米，涵盖住宅、写字楼和酒店。

　　一位长期关注该项目的业内人士表示，长安8号地段位置绝佳，但自奥园接手以来，少有公开销售，目前又面临四次转手，这让外界人百思不得其解。

　　早在2009年7月，中国奥园以3.7亿元代价获得世纪协润41.33%的股权，2009年12月，又通过增资扩股的方式，将世纪协润的股权增至52.69%。由于世纪协润持有长安8号项目公司北京耀辉置业96.8%的股权，因此中国奥园拥有长安8号51%的控股股权，至此中国奥园对世纪协润提供财务资助和贷款担保总额达到27.17亿元。

　　经过一系列的股权转让和融资安排，长安8号在2010年初开始了第一期的销售，定价8万元/平米。郭梓文对于该项目信心十足：项目总投资50亿元，整个项目总销售额预期为130亿元，分三年实现。

　　但随即而至的楼市调控，令人感叹该项目“时运不济”，长安8号在2010年一季度正式面市后，回笼资金不足10亿元，至今也未启动第二期销售。

　　而回款的缓慢，也影响到了世纪协润的贷款还款能力。去年7月份，由于王府世纪贷款违约，中国奥园以7.13亿港元的价格购入世纪协润的相关贷款，获得了世纪协润剩余的47.31%的股权，拥有长安8号几乎所有的权益。随后，中国奥园改变长安8号营销策略，称由于限购的原因，长安8号将转售为租，长期持有，预计年底前推出。

　　但从2004年就开始运作长安8号的项目原主人王志才和王清福不满中国奥园独占长安8号，一场长安8号股权争夺战在中国香港高院上演。

　　最终在今年1月，王志才和王清福筹钱还清贷款，又拿回了世纪协润47.31%的股权。

　　历时2年零9个月的纠缠，从高调介入，到如今的黯然退出，在这一系列股权、官司纠纷背后，项目的进度也停滞。

　　三轮股权更迭三改案名

　　长安8号至今已经历了三次转让，更改了三次案名。每次转让都牵涉到复杂的股权和债务纠纷。

　　长安8号最初的案名叫“耀辉国际城”，土地方为北京王府世纪发展有限公司（下称王府世纪），但王府世纪并无实力和资金开发该项目，遂引入本土大品牌开发商介入。

　　2004年，天鸿宝业通过股权收购，持有耀辉国际城62%的股权，王府世纪持有项目38%的股权，双方一起来合作该项目。而在天鸿集团与城开集团合并为首开集团后，首开集团控股该项目。

　　2007年，项目开始施工，由于地理位置优越，很适宜做豪宅开发，但也由于天鸿和城开合并，首开集团整合内部项目，首开转让了一批老旧项目，包括“耀辉国际城”、“金汇中心”等。2008年4月，首开股份以4.587亿元将耀辉国际城62%的股份全部转让给了香港世纪协润。对此，首开股份董秘王怡向媒体表示，首开一直致力于开发中档住宅，并不擅长也无兴趣开发豪宅，因此转让了该项目。

　　根据资料显示，香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有，相当于首开退出，王志才回购耀辉国际城。但除了4.587亿元的股份转让资金外，王志才还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务，需要向首开支付近16亿元的资金。

　　此前双方已约定，如果世纪协润公司不能在2009年7月31日之前向首开股份支付全部股权转让款，或不能在2010年3月31日之前安排耀辉公司向首开偿还全部股东借款本息，则公司有权解除股权转让合同。

　　相当于首开给了王志才两年时间来回购该项目。而首开退出后，楼盘案名改成“擎峰”向市场发售，以销售“赎身”。然而时运不济，该项目分别在2008年10月和11月领取预售许可证，但2008年金融危机的到来，使这座定位绝对高端的豪宅销售惨淡。销售受阻，这让欲将项目回购的王志才也经受着资金的压力，不得不再度寻找项目合作方。

　　2009年7月，世纪协润将41.33%股份作价3.7亿元售予奥园地产，后者同时向世纪协润提供4.6亿元短期贷款。随后，世纪协润如约向首开支付了4.587亿元的股权转让款。

　　奥园地产的介入，解了世纪协润的燃眉之急，得到了喘息的机会。而随着新股东的加入，“擎峰”又改名为“长安8号”。但2010年限制投资性需求的调控政策，又使长安8号销售停滞。而后接近3年的股权争夺也让奥园对该项目失去耐心，最终转让该项目。

　　“长安8号”演变图

　　耀辉国际城——土地方为北京王府世纪发展有限公司（下称王府世纪）

　　2004年，天鸿宝业通过股权收购，持有耀辉国际城62%的股权

　　2007年，项目开始施工

　　2008年4月，首开股份以4.587亿元将耀辉国际城62%的股份全部转让给了香港世纪协润。（香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有）王志才回购耀辉国际城，需要向首开支付近16亿元的资金

　　首开退出后，楼盘案名改成“擎峰”，2008年10月和11月两次领取预售许可证，但销售惨淡

　　2009年7月，世纪协润将41.33%股份作价3.7亿元售予奥园地产，后者同时向世纪协润提供4.6亿元短期贷款。随后，世纪协润如约向首开支付了4.587亿元的股权转让款

　　2012年3月，奥园对该项目失去耐心，要转让该项目

　　奥园介入，“擎峰”改名为“长安8号”。楼市调控下项目销售停滞

　　■ 观察

　　股权越卖越贵 难解死结

　　从2004年起，长安8号的每次转卖，股权价值飙升。

　　2004年9月，天鸿宝业以3100万元收购北京耀辉置业有限公司62％股权，合50万元/股。首开谋退出，2008年4月，首开股份以4.587亿元将耀辉国际城62%的股份出售给世纪协润，合740万元/股，从转卖股权中，首开获利4.277亿元。

　　而到了2009年7月，世纪协润将41.33%股份作价3.7亿元售予奥园地产，折合为耀辉国际城40%股权，平均925万元/股。

　　2012年3月，传金利丰以15亿元收购长安8号51%股权，长安8号股权价格则高达2941万元/股。

　　长期从事地产并购业务的北京高峰宏道投资有限公司董事长曹晓东认为，经过三次转手，每次转手的企业都不想亏着卖，于是都抬高价格转手，再加上时间拖得太久，贷款财务成本太高，这让接盘者前期投入资金成本太多，而一旦遇到销售问题，项目又会停滞不前。里面的股权债券关系复杂，乱账太多，这给并购介入的企业提供了难度。

　　有业内人士表示，外面的企业很难短期内厘清这个项目的关系。最好的方案是由实力强大的本土企业来解开其中的死结。

　　B14-B15版采写/本报记者 袁晓澜

　　摄影/本报记者 王远征