品牌房企激战大兴天宫院

　　2010年两大“日光盘”保利茉莉公馆、绿地新里西斯莱的热销，使大兴首次跃升为北京楼市热区。彼时，在黄村楼盘热卖、地铁大兴线通车的利好下，各大品牌房企频频在黄村之南的天宫院地铁沿线高价拿地，这个汇集了龙湖、保利、金融街、中国水电集团、联港置业的区域，如今正成为北京远郊楼市的激烈战场。

　　迎战龙湖，保利低价开卖

　　2011年底龙湖·时代天街以“11800元/平米起”的震撼低价入市，掀开天宫院板块商品房序幕。今年4月开始，该区域将陆续有保利·春天里、金融街·融汇、联港·幸福湾三个纯新盘入市。预计4月开盘的联港·幸福湾，报出“均价12000元/平米”；预计5月开盘的保利·春天里，报出“11500元/平米”起价，区域楼市再现激战。

　　4月3日，记者来到大兴高米店北的保利·春天里的临时售楼处，现场看房者络绎不绝，在记者逗留的两小时内一直保持20组-30组客户。据保利方面人士透露，仅4月2日项目正式开放首日，蓄客约600人，客户群以刚需为主。即将开盘的11、12、15号楼共有670多套房源，主打84平米两居、95平米三居。

　　“首期房源将以11500元/平米的超低起价面市。”保利北京营销中心总经理牛毅表示：“地铁沿线项目已不足为奇，但作为地铁首站天宫院站上盖项目，保利·春天里的差异化和优势明显，首次开盘一定会是项目本身的最低价。”

　　“保利下血本包了4号线的几条专列，地铁上每隔两三米就是项目的广告。”北京一代理行顾问告诉记者，保利的定价比业内预期要低，目前热销的龙湖报价为13000元/平米，而保利比龙湖去年的最低报价还便宜了300元/平米，“营销攻势、定价策略都比龙湖更凶猛”。

　　同样在清明小长假开放蓄客的联港·幸福湾也人气火爆，该项目距离大兴线义和庄站步行约20分钟，准现房销售。记者在其位于念坛公园东门内的售楼处看到，约有10组客户在场。项目主打低密度板楼，主力户型为80、90平米的两居，均价12000元/平米。

　　据上述代理行人士透露，联港置地为大兴区国企，项目主要为回迁房和限价房，地价较低，1.67的容积率使其产品差异化，而保利、龙湖、金融街拿地成本都在8000元/平米左右，主打高容积率的刚需产品，短兵相接“肉搏”难以避免。

　　“高买低卖”抢刚需，后来者定价难

　　业内普遍认为，在龙湖低价抢跑、保利强势迎战的背后，是房企为“以价换量”忍受了利润的损失，这使得中国水电、金融街等操盘节奏较慢的央企、国企的项目陷入被动。

　　“项目暂时售楼处在枣园地铁站，但还没有沙盘和户型图，开盘时间、价格都未定。”金融街相关人士告诉记者，项目原定上半年入市，但是否如期开盘还要看市场变化。

　　“根本没法开，龙湖1万出头的起价拉低了区域的预期价格，怎么卖都是亏本。”中国水电集团相关人士坦言，公司去年拿下的大兴生物医药基地地块预计今年三四季度才会入市，希望届时楼市能有所回暖。

　　2010年12月23日，龙湖、保利、金融街在同一天分别拿下目前案名为时代天街、春天里、融汇的三块地，楼面价分别为每平米7519元、7824元及7908元；2011年7月中国水电集团拿下紧邻龙湖的地块，楼面价为7218元/平米。

　　“2010年底，保利茉莉三期最高卖到了2万元/平米、选房时间只有10秒，就像抢白菜一样抢房。”链家地产黄村分店的一名中介这样回忆。而2011年2月，北京“五年限购令”出台，整体楼市在成交量萎缩半年后，房价终于在2011年4季度进入下降通道。

　　业内人士坦言，如果早知道将面临限购，即使在当地政府的鼓励之下，一些开发商也根本不会以近8000元/平米的价格去拿南六环的大体量土地。事实上，2011年11月龙湖以11800元/平米起的震撼低价入市时，龙湖反复表示其微利开盘并将以大盘的整体利润率考量项目，但业内不乏质疑龙湖成本价乃至亏本卖房、以回流资金偿付民间借贷的传闻。

　　而据中国房地产指数研究院测评，以融汇7908元/平米的拿地成本计，加上开发成本、管理费用以及各种税费后，房价即使在15211元/平米，金融街的利润也仅为5%。“高点买地、低谷卖房”成为这些房企的无奈选择。无疑，保利在龙湖之后以11500元/平米入市，区域楼市竞争压力将急剧增大。

　　先跑先得区域压力重重

　　上述业内人士指出，从龙湖、保利、金融街等楼盘规划看，大兴政府希望复制黄村新城开发模式，集中品牌开发商在天宫院合力造势，产品以高层住宅为主，尤其倚重龙湖和保利。

　　资料显示，龙湖·时代天街总体量达75万平米，其中8万平米园林、41万平米超大商业都刷新了龙湖在京开发的纪录；保利·春天里总建面约40.5万平米，规划约2848户，由15栋高板组成，并规划超13万平米的商业配套。

　　“龙湖拿这块地考虑了很久，时代天街是公司所有项目中雄心最大的一个。”北京龙湖营销总监吴竑兴表示，当时主要想配合龙湖公司层面的商业地产战略，通过时代天街撬动商业运营，坐享区域升值。

　　而据知情人士透露，由于考虑到天宫院区域的产品同质化比黄村更严重，以及市场现状，龙湖和保利都属于市场反应非常快速的开发商，在集团层面快速抢收现金的策略下，率先低开、先跑先得也在情理之中。“自去年11月开盘以来，认购金额已超8亿元。”记者从北京龙湖获悉，龙湖·时代天街已连续4月蝉联大兴区的销售套数冠军，月销售保持在130套左右。

　　而业内人士表示，在3月成交恢复性增长的背景下，保利·春天里如能以11500元/平米起的价格低开，预计能实现“以价换量”，成为新的热销楼盘。

　　由于该区域后续开盘单价均可能超过13000元/平米，可以在短期内得到购买者认可。但真正实现区域价值提升的应是龙湖和保利的商业配套入市，能否如期运营目前还是未知数。

　　“但仅从购买价值来看，由于后续入市楼盘成本高于13000元/平米，先期购买者应该比较安全。”中原地产华北区域总经理李文杰这样表示。

　　本版采写/本报记者 自曾晖

　　本版摄影本报记者 自曾晖 实习生 杨程晨