房价下行仍具制度空间

　　■ 楼市观察

　　楼市调控的大棒不能只打在开发商一人身上，行政部门也有义务审视自己在降房价过程中的责任。

　　去年下半年以来，全国多数城市出现的楼盘降价并未对开发商利润产生实质性影响。有统计数据显示，在100多家发布了2011年年报的地产商中，约70%的房企实现了业绩增长。而媒体调查发现，包括龙湖地产、世茂房地产等在内的几家房企，甚至还出现了毛利率大幅上升的情况。

　　在主管部门多次强调坚持楼市调控不动摇的语境下，开发商颇感市场凉意。受困于资金链紧绷，降价成为开发商们快速回笼资金的必然选择，商品房价格回归到了有涨有跌的市场逻辑之中。数据显示，3月上海新房成交量达到79.89万平方米，环比增长98.15%，同比上涨94.70%。与此同时，北京、深圳、广州等地楼市也迎来了一波“小阳春”行情。

　　需要提及的是，尽管开发商多方奔走宣称“日子难过”，但即便是在调控重压之下，它们依旧能获得比一般实体企业更加丰厚的利润回报。

　　直观看来，前期商品房的滞销与降价压缩了盈利空间，而事实上作为市场强势供给者的开发商仍然可以通过压缩成本维系盈利能力。有审计机构披露，强化施工工程造价跟踪控制与降低公共区间用料标准，成为开发商保持去年毛利率“坚挺”的重要抓手。

　　由此可见，目前房价下调仍有较大空间可以探寻，开发商毛利率及建安成本都可能成为降低房价的突破口。然而，商品房的特殊之处就在于其价格并非供给者一方所能全面掌控，首创置业董事长刘晓光在博鳌亚洲论坛上就表示，地价、税费、资金成本、开发商利润、物价指数上涨、媒体的舆论等因素共同左右房价。

　　楼市调控的大棒不能只打在开发商一人身上，行政部门也有义务审视自己在降房价过程中的责任。一直以来国内土地成本约占到总房价四分之一的比重，土地价格高企推动房价上涨饱受诟病，只是囿于其中牵涉财税体制深层次改革而长期难以得到厘清，同时各地方囿于财政压力也难有决心主动割舍“卖地生财”，是为阻滞房价大幅降低的一大痼疾。

　　除了这一 “显性”的土地成本，各种“隐性”的行政税费也品目繁多，并通过最终售价由购房者全盘买单了。一般而言，开发商在推新盘的过程中，需要交纳包括配套费、人防收费、消防收费、建委收费、规划收费等十几项行政收费，具体税费名称与征收单位不一而足，有统计数据称，这些费用占总房价的20%左右。相形之下，国外发达国家对于房地产的财税政策却是以“明税少费”为原则的。西方许多国家将这些费用明确列入地方财政预算之内，并规定了使用方向和范围。显然，行政部门在房地产领域“暗箱操作”式的税费模式亟待得到规制，否则极有可能滋长为腐败的温床。

　　房价下跌与利润反增成为今年地产商年报的一个亮点。这一矛盾现象在反映出市场主体灵活能动性的同时，也预示着房价下调还有许多潜力可以挖掘。但房价全面回归理性区域，并非开发商一己之责，而是需要各方力量协调配合、共同发力。

　　□马红漫（上海 财经评论人）