一季度楼市降得狠跑得快

　　经历了1月份的冷淡开局、2月份成交微涨，再到3月份的小阳春，北京楼市在一季度完成了破冰三部曲。在2012年前三个月，以价换量成为众多房企共识并愈演愈烈，越来越多的项目加入到降价促销的阵营中，同时打破了销售僵局。业内人士分析指出，降价促销驱动了刚性需求的逐渐释放，但其数量相对有限，未来成交量能否持续回暖仍存变数。

　　与冷清的土地供应相比，北京商品住宅市场在一季度表现出了一定的供应热情。根据北京市住建委数据显示，北京商品住宅市场新增供应面积在前三个月呈现出逐月递增的态势，一季度共计新增供应住宅11593套，新增供应面积128.29万平米，虽然环比上一年四季度分别下降49.4%、54.5%，但同比去年一季度分别大增82.2%和57.3%。

　　然而，相对充足的供应并未能够改变交易走低的局面。刚过去的一季度，北京新建商品住宅签约套数为13443套，成交均价为18844元/平米，环比分别下降了17%、9.8%，同比下降幅度分别为35.7%和15.9%，创下了继去年四季度以来的新低。但同时，从成交数据的变化不难看出，虽然同比数字仍然大幅下滑，但从环比数据来看，楼市正逐渐走出年初的低谷。

　　业内分析人士认为，随着信贷政策向刚需倾斜等利好，北京楼市正逐渐步入企稳阶段。但同时从两会精神中可以预见，今年仍坚持“支持刚需，抑制投资”的调控目标，楼市短期内量价齐升的情况很难出现。

　　低价盘抢占套数排行榜

　　“面对持续一年多的楼市调控，大量项目滞销，一些开发商的现金流已濒临枯竭，越来越多的开发商无力僵持，只得弃价换量。”亚豪机构副总经理高姗指出，以降价为首的促销激发的连锁反应最直接体现在了销售上。

　　机构数据显示，刚刚过去的一季度，北京商品住宅成交套数排行前10位的项目，五环外项目居多，总共签约成交2883套，成交均价为15043元/平米，低于全北京楼市成交均价18844元/平米20.2%。在排行的10个项目中，仅有保利·西山林语1个项目成交均价突破2万元，其余9个项目，包括中弘·北京像素、龙湖·时代天街、鸿坤理想城等成交价格都集中在15000元/平米左右。

　　低价入市的龙湖·时代天街自成本价入市后一直保持火爆的销售，而身为商住产品的中弘·北京像素，也因低总价小户型的优势再度盘踞销售榜首。

　　尽管目前低价项目占据了市场主流，但那些能够狠下心来降价的项目也获得相对不错的回报。位于昌平的保利·罗兰香谷项目在众房企厉兵秣马的3月里“一降成名”，与上期开盘价15000-17000元/平方米相比，推出的新房源均价仅为12000-14000元/平方米，同时还推出11900/平方米的特价房产品，纵向降价幅度在20%左右，而横向与邻近领秀慧谷、珠江·摩派国际等楼盘价差达40%左右，这样的降价幅度令不少刚需趋之若鹜，开盘数日252套房源已认购一空。这样的销售业绩将其送上了成交套数排行第四位。

　　鸿坤理想城报价曾达23000元/平米，一季度推出了准现房楼王，据知情人士透露，该项目原预计均价比上期高出不少，但实际开盘时均价为21000元/平方米，最终在一季度获得了249套成交业绩。“以价换量成功的同时，预示着五环以外的房价将继续下行。”一位分析人士称。

　　城区楼盘价格坚挺

　　与五环外主打刚需概念盘的“薄利多销”有别，一季度商品住宅成交金额的排行榜上，五环内项目以质取胜的优势得以显现。虽然目前北京楼市郊区化显著，五环外项目成交占了八成，但五环内为数不多的在售项目成交金额却占据了较大的市场份额。

　　在成交金额排名前10的项目中，出现了以金茂府、逸翠园、西山壹号院等为代表的一批高品质项目，成交均价普遍在3万元以上。可以发现，供应有限的城区主流房源，降价动力有限，价格依然相对坚挺。

　　“目前出手的购房人主要有两部分，除了刚需以外，还有寻求资产保值增值的改善型购房者。”北京某知名项目负责人对记者表示，项目的稀缺性和未来升值潜力更容易受到购房者的青睐。“前几年房价上涨时，五环内项目价格提升速度明显快于郊区项目，楼市调控后，大量郊区项目定价回到两年前，但城区项目价格却依然坚挺，对比强烈的反差促使购房者在楼市下行过程中选择更靠近中心城区、保值性更佳的楼盘。”该负责人表示，这也是近期带动五环以内楼盘成交量增加的原因。

　　高姗也表示，手握房票的购房人决定何时购房就在于对开盘项目综合性价比的衡量以及预期升值空间的判断。在同一区域中，项目除了必须具备较高性价比外，还得在价格上有竞争力，给项目赋予更高的升值空间，这才能体现出高性价比的优势，也才有机会赢得销量。

　　本版采写/新京报记者 李捷

　　数据来源：本报记者根据北京市住建委网站数据整理