老旧小区改造须建立长效机制

　　热点对话

　　今年3月份，北京市全面启动老旧小区综合整治工程，共投入150亿财政资金对共计1500万平方米的老旧小区进行抗震加固、节能保温、绿化美化、街景与楼面整修等综合改造。近日，北京各区县老旧小区改造情况也频频见诸报端。本期北京地理特邀清华大学建筑学院教授庄宁，就北京老旧小区改造问题进行对话。

　　【对话人】

　　庄宁 清华大学建筑学院城市规划系教授，主讲《居住区规划与住宅设计》等课程

　　新京报：解放后北京的住宅小区建设经过了哪些阶段？

　　庄宁：新中国成立之初，北京建造了一些规模不大的住宅小区。在当时，这些住宅楼档次和标准并不低，它们学习苏联的建造风格，呈“回”字形围合，红砖、坡顶，木质门窗，房间面积不大，比较典型的是百万庄小区。缺点是不太适合北京的内陆型气候，一些东西向的房间并不适用，而且没有考虑抗震，小区内也缺少生活配套设施。这些小区现在已经所剩不多。

　　“文革”期间，北京的城市建设基本停滞，直到上世纪70年代末才开始建设大规模的小区。当时很多下放干部及知识青年返城导致北京的住房矛盾非常尖锐，于是政府便开始进行低标准、大规模的小区建设。当时的住房标准是“住得下，分得开”，住宅面积一般都是56平方米，基本都是6层楼房，砖混结构，楼层间使用预制板，钢门窗，这使得房屋的保温隔热效果很差。在小区配套方面，实行“千人指标”，即小区满一千人就配备商店、学校等设施。但由于当时的政策是相关配套建好后要无偿交出，所以人们建设配套设施的积极性不高，而且由于资金有限，能省则省，最差的小区路都没人修。在小区设计方面，除正常楼间距外，没有设停车位，这造成后来的机动车停车问题很严重。最初这些小区都是单位管理，上世纪90年代住房制度改革后，很多单位把公房卖了，小区也就落入了无人管理的境地。

　　上世纪90年代以后，北京的住房矛盾得到一定的缓解，住宅标准有所提高，而房地产市场的形成，也使住宅建设总体水平提高了。那时新建的住宅小区主要集中在望京、回龙观、天通苑等地区。

　　新京报：此次列入改造范围的老旧小区是如何确定的？

　　庄宁：目前来看，“文革”前建造的住宅区已所剩不多；90年代以后建造的住宅区年代较近，建造标准较高，问题也不大；80年代建造的小区则由于建造标准低，面临的问题较多。所以，这次政府把改造范围定在1990年（含）以前的老旧小区是比较合理的。

　　新京报：此前，北京也进行过老旧小区改造。过去的改造存在哪些不足？

　　庄宁：过去对建筑外观的改造较多，而对一些急需解决的设施和功能问题则深入不够。此外，还有两个方面需要提高，一是要建立一个长效机制，财政资金投入要讲求公平，不能因为小区年代久远就一味补贴改造，而应该明晰小区产权，注意日常维护资金的筹集和收取，平时就要多维护，而不是等到需要大规模改造时才有动作。第二，改造期间要注意排查安全隐患，设施质量要深入做下去。可以尝试引入社会资金，对改造进行企业化的运作和管理，政府对相关设计标准和要求进行监督。

　　新京报：您怎么评价北京今年的老旧小区整改方案？

　　庄宁：对于老旧小区进行改造，有几个急需解决的问题：对小区机动车进行整治；对小区各种设施进行更新，如电力改造等；对住宅保温隔热的改造等。这些问题在整改方案里都提到了，所以我觉得目前这个方案是比较合理的。