新盘“摊大饼” 开发商激战五环外(2)

　　（上接B10版）

　　大兴黄村

　　住宅激战 写字楼“捡漏儿”冲销冠

　　“项目4月7日开盘一周就卖了近6亿元。”位于大兴黄村绿地云中心相关负责人告诉记者，大兴区域内住宅楼盘扎堆，目前的竞争较为激烈，但写字楼项目稀少，绿地云中心目前已签约380多套，应能取代龙湖时代天街成为大兴区域的4月销售冠军。

　　记者综合亚豪机构和北京市住建委数据显示，4月1日-17日，大兴区域签约437套房源，成交均价为18239元/平米，排名第一的绿地云中心签约373套，收金5.46亿元，成交均价15968元/平米；而龙湖时代天街以72套排名第二，收金1.05亿元，成交均价12985元/平米。

　　数据显示，3月大兴累计成交913套房源，成交占比达20%，位于北京各区县之首；成交均价为16639元/平米；热销楼盘有六环外的龙湖时代天街，四环、五环之间的鸿坤理想城。“4月大兴的成交量应比3月低。”大兴领海朗文世家营销总监温立伟表示，近期黄村区域的房价整体上走势平稳，除了一些楼盘新推房源在开盘当天给出一定优惠外，周边项目如旭辉御府、金地仰山等都没有出现新的较大幅度的降价。

　　记者了解到，黄村区域的豪宅项目华润公元九里二期将入市，最小户型为177平米，均价25000元/平米。

　　点评：大兴黄村各项目的售价基本都和去年底持平，朗文世家等楼盘新推房源由于位置较好还有了一定的提价，未来房价是否会有新一轮下跌还要看4月、5月的成交量是否能维持。 ——北京思源经纪副总经理任莉

　　昌平“西沙”

　　同质化严重住宅竞争激烈

　　西三旗、沙河板块地处北五环与北六环之间，不仅地理位置距离城区略近，周边还有地铁8号线、昌平线及城铁13号线，目前在售项目包括保利·罗兰香谷、领秀慧谷、北一街8号、住总万科·金域华府、首开·国风美唐、SOCO公社等项目。从成交效果来看，西三旗、沙河板块的高性价比受到了购房者的认同。今年以来，多个项目的销量均排名昌平区前十位，4月仅过去了18天，位于沙河的保利·罗兰香谷就售出了121套住宅，销量居昌平各项目之首。

　　“西沙”板块的多个项目，产品设计上均为面向自住型的普通住宅产品，户型以两居、三居为主，契合当前主流客群需求，这也使得各项目间的竞争异常激烈。

　　记者在踩盘过程中发现，不少购房人沿着京藏高速路看盘，由于产品类似，不少项目正处于推盘期，购房人更关心价格。靠近西三旗、回龙观的首开·国风美唐、住总万科·金域华府，售价在21000元/平米左右，而靠近沙河的保利·罗兰香谷则约为17000元/平米。资金雄厚的购房人更看重交通和配套，就买贵一点的楼盘，而资金紧张的刚需族对价格敏感，则以时间来换空间。

　　评说：西三旗、沙河板块云集了保利、住总、万科、首开等大型房企开发的项目。它们强大的品牌影响力更能够增加客户的认同感。由于大型房企在项目让利促销方面更加灵活和富有力度，因而能够吸引更多客户，更加具有销售竞争力。 ——亚豪机构市场总监郭毅

　　天宫院

　　激战即将打响

　　“天宫院就是去年兴起的六环系。”鸿坤集团副总裁常世芳介绍，在开发“黄村新城”成功后，大兴区政府将开发重点放在南六环外的天宫院区域。

　　2010年12月底，龙湖、保利、金融街在同一天分别拿下天宫院区域三地块，楼面价分别为每平米7519元、7824元和7908元；2011年7月中国水电集团拿下紧邻龙湖的地块，楼面价为7218元/平米。据业内测算，上述地块加上开发成本等各种税费后，售价在15000元/平米的情况下，房企利润也仅为5%左右。

　　“高买低卖”下，天宫院战况激烈。目前区域惟一在售楼盘为龙湖时代天街，2011年底该项目以11800元/平米起的低价入市，在持续热销4个月、收金8亿元后，龙湖从3月开始提价至13000元/平米。

　　预计今年入市的新盘有保利·春天里、金融街·融汇、联港·幸福湾以及和裕地产的一个项目。其中，保利·春天里、联港·幸福湾预计4月底至5月初开盘，保利主打84平米两居、95平米三居，报价11500元/起；主打低密住宅的联港·幸福湾均价约12000元/平米。

　　而据媒体报道，天宫院土地市场也持续低迷，紧邻龙湖、保利项目的生物医药基地东配套4、5号地四度挂牌都无人问津，而金融街在2011年报中更为天宫院地块计提了2.08亿元的减值准备。

　　点评：从普通住宅刚需类产品来看，很多项目都是因为首期开盘时“以价换量”创下区域底价才获得热销，如果项目提价，周边竞争项目又降价入市，涨价项目会陷入两难困境；龙湖时代天街目前已进入涨价周期，一旦保利·春天里低价入市，必然会对其销售造成较大冲击。 ——亚豪机构副总经理任启鑫

　　昌平新城

　　价格战一触即发

　　虽然昌平新城的总占地面积超过11平方公里，但真正意义上的昌平新城是在老城区东侧。目前，昌平新城有龙山华府、融创·长滩壹号、金科·廊桥水岸、北京风景4个项目正在销售。其中，龙山华府是区域内首个开盘项目。据亚豪机构统计，自2010年10月开盘以来，该项目17个月的时间才售出了726套住宅，限购令出台后，连续9个月的月度销量均为个位，近期才略有好转，价格也降至12000元/平米左右。

　　融创和金科的项目均以低密的花园洋房为主，所以定价也高。融创·长滩壹号去年10月开盘，开盘价19800元/平米，今年3月推出花园洋房的新楼座将价格降至17000元/平米左右后，成交量才有所回升；金科·廊桥水岸目前价格为16100元/平米起。

　　北京风景即将推出的新楼座定价更低，起价为12000元/平米。此外，近期，区域内的路劲世界城也正在计划上市。

　　评说：昌平新城在购房需求本就有限的基础上，4个项目同期销售，新增供应超过千套商品房，竞争将趋于白热化，各项目只能采取价格战的方式赢得销量。目前区域存量已高达1851套，即使按照3月成交尚好的月度计算，存量也需消化16个月。 ——亚豪机构市场总监郭毅

　　■ 外拓6环新战场

　　当五环已逐渐被接受为“近郊”，并成为北京楼市绝对的成交主力后，从2011年以来，随着大兴新城、昌平新城等区域土地集中出让，开发热潮又开始向六环外拓，由于品牌开发商扎堆、拿地成本较高，这些六环外楼市的竞争趋于白热化，“万元盘”频出，而随着新项目低价入市，销售压力也逼近临界值。

　　B10-B11版采写/新京报记者 自曾晖 袁晓澜 张旭 刘狄