星耀五洲“破产”疑云调查

　　随着大量房地产信托兑付期的来临，一些房地产项目接连传出破产传闻。历经多次信托融资的天津市“双料地王”星耀五洲项目，近期又因业主纠纷及破产传闻引起业界关注。

　　虽然星耀五洲方面一再澄清破产传闻，而记者实地探访也发现项目施工还在进行，但背负着“地王”昂贵成本、深陷信托沼泽的星耀五洲项目，已然成为本轮信托危机中的典型实例。

　　“停工因温度过低”

　　“高层、别墅都在售，均价在9500元/平米。”星耀五洲项目售楼员告诉记者，当前在售的是“亚洲板块”，而在年底前，在售所有项目都可以交房。

　　与售楼员肯定的答复相对照的是，近期针对星耀五洲停工及破产的传闻已甚嚣尘上。《中国企业报》3月20日刊登相关文章，并爆料“天津星耀五洲在‘第二大洲’建设中遇到问题，目前已全部停工。”当日，天津星耀五洲项目即在其官方微博上回应“停工一说请勿信！”翌日凌晨，天津星耀投资有限集团亦火速发表声明，称该报道不实，已构成严重的名誉侵权，并将追究法律责任。

　　4月14日，记者实地采访发现，星耀五洲项目内部遍布施工人员，“北美板块”部分高层楼栋已有业主入住，而“亚洲板块”高层楼栋也有大批工人正在施工，与此前媒体报道不同的是，“亚洲板块”高层楼栋外立面的蓝色保温层施工已全部完毕。据项目人员介绍，“部分临湖联排别墅，也在加紧施工，争取上半年就能交房”。

　　星耀五洲项目营销副总监李彩妮也向记者介绍，星耀五洲现已完成了140万平米的建设规模，其中“北美板块”住宅30万平米顺利交房，40万平米主体竣工；“亚欧板块”60万平米主体完工，正在进行外檐和细部以及园林施工。

　　对于施工暂停一事，天津星耀投资有限公司总经理杨文枝向记者表示，“部分媒体报道的破产传言并不属实。”他解释，北方每年差不多3月15日之前，夜间温度都在5度以下，低温条件不利于建筑施工，所有项目按国家规定必须暂停施工。但在3月以来，施工已经全面恢复，当前整个项目有几千人在施工，将全力以赴保证2012年星耀五洲如期顺利交房。

　　难逃“地王”困境

　　其实，自去年10月以来，星耀五洲项目就数次传出破产传言，资金周转困难似乎已成为星耀五洲的一处“死穴”，而这一切还得从2007年底天津星耀投资有限公司那次“豪爽”的拿地说起。

　　2007年10月19日，云南星耀集团旗下的天津星耀投资有限公司连续击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元的总价拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块，成为当年天津楼市单块成交面积和成交总价的“双料地王”，也是当年全国成交总价地王。

　　早在2004年就依靠云南新亚洲·体育城项目以小博大一举成名的星耀集团，或许已经对资本运作驾轻就熟，但这一次，更大的困境来自于周边楼盘的竞争及变化莫测的市场。

　　2007年，天津市土地成交量是上一年的3倍之多；2008年，天津土地继续放量，这意味着星耀五洲面临的竞争非常激烈。而且，津南区是天津市近年来推出土地最多的区域。2007年至2010年，津南区商品房规划建筑面积约990万平米，其中八里台镇约424万平米。和星耀同在八里台且有竞争关系的就有中信、海尔和碧桂园等大型房企的高端住宅。相比之下，中信地块、海尔家国天下项目及碧桂园地块的楼面地价分别为每平米1434元、965元和795元，均大大低于星耀五洲2096元/平米的土地成本。

　　尽管星耀五洲方面一再强调，其产品环湖的特色是周边其他楼盘无法比拟的，但高昂的地价、激烈的竞争、逐步趋严的限购政策以及坊间传言的缓慢去化率，着实让星耀五洲背负着太多的地王困境。此外，如何面对沉重的信托成本，也成为星耀五洲不得不考虑的一个问题。

　　资金风险犹存

　　作为一个“蛇吞象”的项目，如何筹集巨额的资金，成为了星耀五洲从开工之日起就必须不断面对的问题。至今，星耀五洲已前后联手不同公司进行了5次信托融资。

　　最近一次信托是在去年下半年，中信信托发行的信托产品，募集资金10.24亿元，用于向天津星耀公司收购指定地块项目公司的股权。

　　据悉，近期有中信信托人士公开爆料，“2008年启动的中信盛景星耀地产基金100%控股星耀五洲项目，背后的大股东是中信，颜语（星耀集团董事长）在整个资产中已经不占有股份。今后颜语也没有项目回购权，他只能按照土地折价额进行分红。”

　　对于星耀五洲与信托合作是否已经产生了股权剥离问题，记者试图联系星耀集团持有人颜语、颜勇兄弟，但电话一直处于无人接听状态。

　　而对此，杨文枝则回应记者，“信托涉及企业的秘密，是集团和信托的高层在做，不方便透露太多。可以确认的是，我们还将继续与信托合作，而星耀五洲仍处于和信托的合作框架之内。”

　　实际上，不论星耀五洲股权归属如何，对于星耀集团来说，星耀五洲已经很难复制当年新亚洲·体育城的神话，而因为当前仍有中信作为依托，项目破产也不大可能。

　　“类似于星耀五洲这样的项目，是在被评估后才能得到信托，而其信托资金也必将会受到严格的监管。”上海实业城市开发集团有限公司董事兼总裁倪建达向记者表示，一个项目的破产往往不是由信托导致的，更有可能来自于低迷的市场。

　　记者查阅资料发现，星耀五洲项目是天津市20大重点项目之一。而今年2月28日，在天津旅游业出台的新一年整体规划中，位于天嘉湖旅游产业带上的星耀五洲加入到此次开发的布局中。对此，业内人士指出，“有了政府的明确表态，这对星耀五洲是一个利好消息。”

　　不过上述人士也表示，即便如此，在当前调控严厉的市场下，星耀五洲的资金风险，或许还会长期存在。

　　本版采写/摄影 新京报记者 刘杨