金融街控股：拓商务地产蓝海

　　2012年房地产行业仍面临着住宅市场的调控压力，房地产企业多方突围，掀起进军商业地产、旅游地产热潮。本报从本期起将陆续报道知名房企的商业地产之路。

　　这一期的主角是金融街控股。作为20年来北京金融街区域近400万平米的建设者，金融街控股异军突起，在商务地产保持领先优势，但也面临新挑战。

　　4月12日，金融街控股首个“全业态”客户平台——金客会成立仪式在北京金融街举行。工行、建行、中行、中国人寿、中国人保、中石油、中石化、中国联通、银河证券等“金客会”中这些重量级会员，源自于金融街控股独特的商务地产开发模式。和以住宅开发为主流的国内开发商不同，金融街控股从一开始就是以城市区域运营的高姿态诞生。

　　以商务地产开发为主

　　北京金融街区域总量近400万平米、耗时20年的开发成功，奠定了金融街的独特的商务地产模式，通过地产+产业实现客户、政府和企业的三赢局面。

　　和以住宅开发为主流的国内开发商不同，金融街控股从一开始就是以城市区域运营的高姿态诞生。

　　资料显示，1993年，国务院要求在北京西二环阜成门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级金融机构总部，金融街控股因此而生并以此得名，2005年公司实现借壳上市，目前外拓进入重庆、天津、惠州。

　　“目前在北京金融街仅1.03平方公里的土地上，区域内企业掌控着全中国95%的信贷资金、65%的保费资金。”金融街控股总经理吕洪向记者介绍，“一行三会”（央行，证监会、银监会、保监会）以及1600余家金融机构和知名企业汇聚于此，都是公司的合作客户；正是在北京金融街区域总量近400万平米、耗时20年的开发成功，奠定了金融街的独特的商务地产模式。

　　“金融街模式的核心有两点，一是区域开发，二是房地产+产业。我们的核心目标也有两个，一是通过区域开发，提升区域价值，而且是通过地产+产业实现客户、政府和企业的三赢局面。”金融街控股董事长刘世春如是说。“首先看政府是否要做大这个区域。”吕洪进一步解释道，首先考虑的是政府是否有政策导向支持该区域的发展，其次考虑金融街的客户是否认可。

　　其次，为了弥补商务地产大量沉淀资金，金融街控股也配备热销型住宅项目，以快速销售来回流资金；同时由于看好未来的写字楼市场前景，公司也将加大自持物业比重。此外，公司目前也已自持北京的金融街购物中心和天津的酒店物业。

　　“商务和住宅的搭配使得金融街财务报表较稳定。”海通证券的房地产行业高级分析师张峦表示，2011年金融街在北京的住宅销售不利，但得益于商务销售强势，业绩仍呈现增长态势。

　　金融街年报显示，2011年公司共实现销售收入130亿元，签约额同比下降19.8%，其中商务地产销售约为83亿元，同比大增37%；而住宅销售47亿元，较上年下降了54%，2011年公司实现营业收入96.37亿元，净利润20.18亿元，分别同比增长18.8%和13.2%。

　　金融街模式难模仿

　　在当地政府明确的区域定位下，金融街在天津、重庆都能成功复制北京金融街的高端商务地产开发模式，但业界质疑其能否持续大规模开发。负债率上升也成为新挑战。

　　“金融街的模式很难模仿。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅对记者表示：“经历了20年的发展，从北京金融街的拆迁、规划、建设、租赁运营、管理一点点从无到有做起来，金融街控股在商务地产开发的领先优势十分明显。”

　　覃晓梅表示，类似万达广场已经有成熟的模式，在每个城市落点时都有跟随客户，金融街20年来积累了大量国有企业客户资源，而在当地政府明确的区域定位下，金融街在天津、重庆都能成功复制北京金融街的高端商务地产开发模式，成为当地金融中心的塑造者。

　　记者从多位业内人士处了解到，从国际大都市的房地产发展轨迹看，城市化进程中首先是住宅出现高速发展，其后才会迎来商务地产的发展高峰，而国内城市中也仅有北京、上海两地目前办公楼的租金体现出强势，这使得外界对金融街的高端商务开发能否持续抱以疑问。

　　“我们的定位从来都是商务地产，这和商业地产虽只有一字之别，但本质不同。”吕洪坦言，天津、重庆当地的写字楼租金水平无法与北京相比，但受益于中国人寿等大批国有金融企业的快速扩张，物业的出售不成问题。

　　但一位不愿具名的券商指出，资金短缺将成为金融街控股的新挑战，自2009年至今，金融街的净负债率已从27%跃升为66%；而公司公允价值的记账方法或掩饰了企业对资金的实际需求。

　　“公允价值模式记账可视为财务上调整利润的工具。”在深交所上市的一家大型国有房企的财务总监告诉记者，在估值方面，中国香港的上市房企多采用租金法，但内地还是采用可比价值法，就是根据周边同类物业的成交价格和项目自身情况来做估值。他表示，2011年自己所在的公司决定加快发展商业地产后，考虑到商业投资对资金链的沉淀以及上市公司年报的增长要求，内部也曾探讨是否要对自持的投资性房产改以公允价值记账，但最终还是决定“再等等，毕竟这种会计方法还不是A股主流”。

　　吕洪对此表示，公司在资金上一贯谨慎，迄今也只进入了重庆、天津、惠州和北京四地，而惠州200亿元总投资的旅游地产今年预计会推售45亿-50亿元的货量，预计有5000套房源入市，而公允记账法将投资物业视同出售，在目前国内商业、商务地产涨势下，对公司业绩贡献比住宅更大。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖