衡阳廉租房“共有产权”试点遇瓶颈

　　针对共有产权的探索，有积极一面，但是原则性的条件不能忽视。

　　第一，不能改变廉租住房的分配机制，廉租住房分配的先后顺序，谁最困难，谁先申请的，应该优先，不能因为你实行共有产权了，换成了谁掏钱多，谁来买。

　　第二，实行共有产权，要实行老百姓自愿，我有这个愿望是可以的，但不能强迫。

　　——住建部住房保障司副司长张学勤

　　能买得起廉租房的，应算夹心层，而非廉租房要保障的低收入阶层。廉租房出售的做法，会不会把最该保障的那部分人挤出去呢？

　　——中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞

　　因缺乏地方配套资金，自2010年开始，湖南省尝试“廉租住房共有产权试点”，让符合廉租房租住要求者按照出资比例与政府共同拥有产权。

　　该政策的最大好处是，能快速回笼廉租房的建设资金。

　　不过，在试行过程中，廉租房的退出机制一直是个难点。

　　对如何通过退出机制持续保证廉租房对象的利益，湖南省住房与城乡建设厅住房保障处处长杨洪峰说，政府提倡经济手段退出，提倡政府优先回购。“如果强制性实施共有产权或造假取得资格，发现一例查处一例。”

　　5月4日，衡阳市雁峰区白沙廉租房小区，到处是装修的声音。

　　家住湖南衡阳棚户区的市民王敏（化名）的新家就在这里。

　　王敏一家三口主要靠她打零工为生，家庭年收入不足万元，是衡阳市的低保户。

　　2010年8月，衡阳、株洲等地开展廉租住房共有产权试点。王敏成为参与集资共建廉租房的业主之一，她出资2万多元钱，买下一套廉租房。

　　这套房约有50平米，准确地说，是她和衡阳市政府共有这套廉租房的产权，她只拥有50%的产权。

　　白沙廉租房小区是衡阳市首批产权共有的试点小区，共有廉租房3590套。据衡阳市房产局资料显示，该小区近千套廉租房被以不同产权比例出售。

　　目前，这一方式因备受争议，在衡阳已暂停。

　　“共有产权导致公共资源无法流转。从2012年起，衡阳不再实行共有产权了。”衡阳市房产局住房保障科工作人员说。

　　廉租房变“廉卖房”

　　由于只有一半产权，购买者还需缴纳另一半房子的租金，每月25元

　　2010年底，王敏所在的衡阳市蒸湘区联合街道贴出通告——集资共建廉租房。

　　王敏得知，符合廉租房租住条件的人可以参与集资共建，出资人可选择出资50%、70%、100%与政府共同拥有产权。

　　如果租一套廉租房，每年租金600元，租60年需要3万6千元；如果买下一套廉租房需要4万5千多元。

　　“这么多钱，靠我打工，5年都赚不到。”王敏说，她向街道表示，拿不出钱买，想租房，“但街道告诉我，这次是集资共建，不愿意可以放弃，等下一批房源。”

　　急需住房的王敏，找到四名兄弟姐妹，借了2万多元，在白沙廉租房小区，购买了这套50平米、拥有50%产权的廉租房。剩余房款，王敏须在两年内缴清，“否则要交利息。”

　　由于只有一半产权，王敏还需缴纳另一半房子的租金，每月25元。

　　如果两年内没有结清房子的尾款，按当地规定，王敏第三年的购买价需按开发成本上浮2%；第四年上浮3%；第五年上浮5%。5年后，每年上浮2%。

　　剩余的房款，交不起怎么办？王敏说：“谁知道呢？”

　　变相为单位福利房？

　　一些不符合条件的职工通过造假住上廉租房，然后买下产权。最终，成为单位变相福利房

　　5月3日，株洲化工集团政企自建廉租房项目正在发放申领共有产权的表格。

　　该企业也参与了共有产权试点。

　　据该集团下属广益房地产开发有限责任公司销售部的工作人员介绍，新建廉租房有132套。目前，已有400人申请，主要针对厂里职工。“房子会先卖，剩下的再租。”

　　该厂申请廉租房入住资格需具备的条件是：家庭人均年收入低于9900元/年；无房；没享受过房改政策；30岁以上的单身人士等。

　　工作人员介绍，变动最大的是收入条件。“只要符合其他条件，哪怕收入不符，可以想办法让厂里给你开低收入证明。然后，就能申请。”

　　保障房共有产权出现时，单位福利房借其回归的争议便不断。

　　与福利房不同的是，政企共建廉租房保障对象只是本单位低收入人群。

　　对此，复旦大学住房政策研究中心主任陈杰表示，单位廉租房一旦产权化就会出现寻租空间，后果是，不符合条件的职工也能通过造假住上廉租房，然后买下产权。最终，廉租房成为单位变相的福利房。

　　株洲市房产局住房保障处副处长邢民说，株洲还没开始共有产权试点。“因为争议太大，方案报上去了，但一直没实施。株化集团目前只是在审核廉租房居住资格阶段。”

　　加速资金回笼

　　到去年5月，衡阳已通过共有产权回收廉租房建设资金6000万元

　　2010年，衡阳市新增15055套廉租房，是近年压力最大的一年。“为了回笼资金，也为了让利给老百姓，开始搞共有产权试点。”衡阳市房产局住房保障科工作人员周欣说。

　　据报道，衡阳市首批拿出1600套廉租房，按均价1000元/平方米由低收入家庭自愿出资共建，实行共有产权。据衡阳市房产局资料显示，此举已为衡阳市回收廉租房建设资金4000多万。

　　到2011年5月，衡阳市已通过共有产权回收廉租房建设资金6000万元，当年预计可回收资金为8000万元。

　　2012年，廉租房任务10616套，地方配套资金约需5.3个亿。“财政虽兜底，但总是拿不出钱来。”周欣说。

　　对于强制集资共建廉租房的说法，周欣予以否认，“政策规定一律采取自愿原则，可租可买，不让人租就是违规操作。”

　　不过，廉租房的退出机制一直是难点。

　　湖南省住房与城乡建设厅住房保障处处长杨洪峰说，退出手段有强制性退出、行政手段退出、经济手段退出，政府提倡经济手段退出，这需要明确产权收益比例。

　　被改变的廉租房初衷？

　　符合条件的人买不起，买得起的不符合条件，最终保障房变成鸡肋。

　　按相关政策，王敏的廉租房，5年内不得上市交易，不得出售、出租、抵押等。

　　期间，若有特殊原因需要出售，由政府按原售价扣除折旧后回购，用于廉租住房房源，再向廉租住房保障对象出租或出售。5年后，可以上市交易。

　　王敏取得完全产权后，可以按当时土地出让标准，缴纳土地出让金及税费。此时，房子完全属于私有。

　　而低收入家庭的收入在变，人口结构也在变，这给管理留下后遗症。因为是永久持有，房屋便可私下交易，这凸现政策设计的局限。

　　对此，陈杰表示，廉租房是公共资源，用来租赁保障低收入人群，特点是资源流转。个人产权化后，就变成了经济适用房模式。符合条件的人买不起，买得起的不符合条件，最终保障房变成鸡肋。

　　同时他认为，“政府不可能无限制地拿出地来盖廉租房解决后续困难人群。”

　　“廉租房共有产权改变了廉租房的初衷和本质，这也是我们担心的。”采访中，多名地方房产局的官员表示。

　　湖南省住房与城乡建设厅住房保障处处长杨洪峰称，这项试点目前尚未在湖南大规模铺开，因为省里还在调研，也在等中央出台明确规定。

　　□新京报记者 陈宁一 湖南衡阳报道