升级换房既要抓“点” 又要顾“面”

　　面对不断增长的换房需求，多位业内专家表示，住宅的升级，从房屋本身来说，要体现在功能的完整性和居住的舒适性，而在房屋之外，还需考虑教育、医疗、商业配套，以及周边的自然环境等。

　　细分升级需求，可分为首次改善和二次改善，两者的区别也比较大。业界认为，首次改善的年龄层在35岁以下，对教育资源的需求与交通的改善更加重视，而二次改善需求一般是年龄在35岁以上，之前已经换过房子或者已经拥有一套房产的，更注重住所周围的自然环境。因此，在升级住宅时，分析清楚自身最主要的需求的同时，兼顾升级其他需求，既要抓“点”又要顾“面”，是比较合理的方法。

　　例如通州的楼盘，依托于轨道交通，价格已经降到合理水平，性价比已经赢得了很多客户的认可，更适合青年的首次改善需求；京西门头沟正在成长为生态旅游区，其更多是针对在京西工作的具有一定经济实力的人群。而香河的项目不受限购影响，价格相对较低，比较适合中产阶级实现别墅梦想。此外，位于奥北别墅区内的项目，其区位本身就意味着较高的价值。

　　为此，本版从各个区域选取了若干典型项目，其优势各异、特点不一，供读者参考借鉴。

　　金色漫香苑 奥北洋房

　　项目地址：昌平北七家镇北亚花园东侧

　　交通：地铁5号线及其延长线、未来科技城专线；立汤路、京藏高速、京承高速近在眼前；多条公交可达，617、463等设有站点。

　　周边配套：紧邻未来科技城，2300亩海鶄落湖湿地公园、4710亩滨水森林公园，首师大、北师大附中领衔0-18岁全教育体系。

　　发展前景：未来科技城2012年全面提速，尖端科技、创新人才集聚产生巨大合力效应，优质配套资源进一步倾斜。

　　推荐理由：奥北核心区低密洋房，配套齐全，价格优惠。

　　换房推荐：主力户型为90-140平米奢适二居、三居，188平米百变五居，150万元/套起

　　华业·东方玫瑰 地铁社区

　　项目地址：地铁八通线临河里站北400米。

　　交通：项目距八通线临河里站仅400米，三条城市主干道也保障了路上通行的便捷。

　　周边配套：项目总建筑面积101万平米，集住宅、小学、双语幼儿园、商业中心、会所等于一体；周边已有大型超市、影院落户。

　　发展前景：通州新城正在落实规划。

　　推荐理由：临近地铁，配套齐全，价格实惠，区域未来发展潜力大。

　　换房推荐：一居63平米，102万元/套起；两居71-95平米，116万元/起；三居131平米，均价15500元/平米。购91平米户型总价约127万元，首付三成，贷款约89万，按基准利率享9折优惠并贷款30年，每月还款5534.91元。

　　大运河·孔雀城 京郊小镇

　　项目地址：京沈高速漷县出口右转103国道东（天下第一城对面）

　　交通：紧邻京沈、京津高速、103国道，938直达国贸。现已开通业主班车接驳地铁八通线，届时还将开通专属豪华通勤巴士往返国贸。

　　周边配套：项目对面即天下第一城，集高尔夫球场、星级酒店、会展中心于一身。毗邻京东第一街银宝街，集合了高端百货、大型超市等。大运河、潮白河等水系环绕周边，森林覆盖率高达37.3%。

　　发展前景：环首都经济圈

　　推荐理由：不限购，价格较低，赠送实惠，环境宜人，发展潜力较大。

　　换房推荐：230-290平米庭院花堡，170万/栋起；90-180平米花园洋房，45万元/套起。户户赠送阳光地下室、车库、庭院、露台。

　　丽景长安 京西大盘

　　项目地址：门头沟区双峪环岛南永定镇

　　交通：项目位于西长安街延长线起点，城铁S1在侧，多条公路交织，15分钟可直抵市区。

　　周边配套：商业、医疗、教育、娱乐等一应俱全。依傍永定河景观走廊，33万平米滨河公园珍稀生态资源，稀缺景观，颐养宜居。

　　推荐理由：丽景长安位于西长安街延长线起点，西山源首脚下、永定河畔。交通迅捷，配套齐全，位于新盘稀少的京西，产品可满足不同层级购房者的居住需求。

　　发展前景：门头沟正在被全面打造成一个旅游生态区。

　　换房推荐：主力户型为80-160平米的两居至三居，均价21000元/平米。

　　香水城 影都别墅

　　项目地址：怀柔区杨宋镇

　　交通：走京承高速中影杨宋站（15出口）北行800米即到。经由高速30分钟抵达中关村、奥运村、北三环等市区繁华地带。

　　周边配套：2万平米星光大道商街、国际影人酒店等成熟配套，周围毗邻红螺寺、慕田峪长城、雁栖湖等名胜。另有商铺位于影都核心区内，大产权、全现房、全首层、全临街。

　　推荐理由：香水城占据中影集团斥巨资打造的中国影都最核心的位置，也是中国影都内唯一的纯别墅区，自然宜居环境与北欧城堡建筑风格相得益彰。

　　换房推荐：330、440平米独栋，12套300平米、305平米双拼别墅，均赠送花园及车位。

　　本版采写/新京报记者 刘狄