“刚改”换房大冲关(2)

　　（上接B18版）

　　3 考察,选择最适合自己的

　　警惕“学区房”上不了学

　　●中国房地产学会副会长陈国强

　　如果是为了孩子上学而换房，购房人应该注意仔细分辨“学区房”。因为教育资源有限，有的小区虽然建造在重点中、小学的附近，但并非“学区房”，入住后，孩子不一定能取得在附近重点中学上学的资格，家长一定要到学校问清相关情况再决定是否购买。

　　如果购买学校附近的二手房，需要注意，有的小区规定业主只有一次到重点中、小学入学的机会，之前业主的孩子是否已经用掉了入学机会，换房者也要跟中介、业主沟通，最好能到学校了解清楚，避免“买了房子还上不了好学校”的情况。

　　换房时，还要注意研究购买第二套房子的相关政策。在北京，个人购买的第二套房子要承担六成的首付和更高的贷款利率。换房者要考虑自身的经济承受能力。

　　另外，换二手房的业主，对阳台改造后增加面积的使用问题、房产证的转移过户问题，双方都要沟通清楚，以免今后发生产权纠纷。

　　价格触底适合换房

　　●北京房地产协会副会长陈志

　　不少人首次置业牺牲了距离或空间，第二次购房时对各项住房指标已有了自己的排序，可以针对性地看房和购买。比如居住过程中对交通最不满意，改善置业时对交通的考量就排在了前面。

　　从这段时间北京房价波动的趋势来看，现在的价格还处在底部，是不错的换房时机。就二手房市场来说，二手房的区位价值明显，近期交易量有所上升，开始结束观望状态。

　　很多非京户籍在换房时必须卖掉已有的房子才能购置新房，这也就决定了他们和2-3年后才能交房的新楼盘无缘，在换房时只能考虑二手房。但即便是购买即可入住的二手房，从卖掉旧房到搬进新房，这段“空窗”的居住期却无着落。

　　虽然这些问题可由民间智慧解决，但“先租后买”也为购房者无形中增加了一笔开支，如果加上装修时间，战线会拉得更长。

　　在我看来，无论是首次置业还是改善，都是以为更好地实现居住为目的，也是政策调控的出发点，改善性居住面临的问题，最终还需要通过政策渠道来解决。

　　■ 换房故事

　　城区老房换大兴低密洋房

　　从事证券类相关工作的王先生今年40岁，有北京户口，孩子刚上幼儿园，一家三口住在城区一套房龄较老的80平米大两居里。王先生的公司位于长椿街地铁附近，为了改善居住环境，也方便接家里的老人一块同住，加上他认为“楼市已到底”，他想为家人换套大房子，今年春节后他开始了看房之旅。

　　在东、西、南、北四大区域比较后，王先生最终选择了南城的大兴黄村。“这次买就想一步到位买个大的，不想再折腾了，但资金有限，首付预计在150万-200万元以内，只能考虑南城的房，”王先生看重了黄村一个低密楼盘，167平米送露台，总价340万元，二套房首付60%为204万。

　　王先生说：“目前住的两居房子附近，十号线二期年底就要通车，目前不打算卖，先出租，该地段两居每月租金应该能到3500元以上”。

　　80平米小房换120平米大房

　　小张在北苑有一套80平米小两居，他打算要小孩，以后父母要照顾孩子，一起居住比较拥挤，再加上小张认为现在房价平稳，也是换房的好时机，于是从2月开始张罗卖小买大。

　　不少人在换房中先卖了房后，再去买，发现房价却上涨一大截了，原来的预算根本就不够。不少换房的人告诉小张，要锁定了买的新房，再卖老房。小张在回龙观看中了一套120平米的板楼三居，先付了5万元定金。很快，北苑的房也顺利卖出。

　　小张卖房后顺利付了首付，又遇上了贷款的问题。小张首套房是商贷，这套三居本打算用公积金，但要连续缴存一年以上才能使用公积金贷款，小张因换工作公积金缴存不连贯则无法使用公积金贷款。

　　最后小张只能选择商贷，小张卖房后虽然名下没房，但有过一次贷款记录，仍执行二套首付6成，利率上浮10%的规定，这也为他换房增添了不少利息上的负担。