献计换房时代

　　有四分之三的人对自己目前的房子不满意，而有近四成的人在十年内换过房子，这是新浪网的换房调查结果。自房改之后的十多年里，已经产生了大量“一部分先拥有房子的人。”这部分人群足够庞大，其升级需求也已经不容忽视，在目前限购背景下，这部分人在升级置业过程中，可以腾挪出更多的房源满足刚需，这与当前倾向于满足和保护首次置业人群的政策并不冲突。为此记者采访多位业内专家，为这部分换房人群献计献策。

　　改善性住房面积大功能全

　　改善性住房应该具有哪些硬性特征？

　　陈志：改善性需求，仍然属于自住需求，具有比首置更高的经济实力，可能家庭人口较多，对于居住空间和交通、教育等配套的要求更高。划分起来比较复杂，层级也比较多。

　　李文杰：首置型产品是偏重于空间和功能的紧凑性，改善性产品会更强调功能的完整性和居住的舒适性，不仅总面积更大，而且卫生间、客厅和卧室的空间也更大。

　　袁阳：改善性住宅要体现生活需求的改善，使用功能要丰富，例如衣帽间、储物间、卫生间和居室数量也要增加。另外，要体现时代感和科技感、包括物业服务也要提升。

　　现行信贷政策需调整吗？

　　换房需求大增，现行的一些规定和信贷政策是否到了适当调整的阶段？

　　任启鑫：对于改善性购房者来说，如果确实是卖旧买新，最终家庭名下只持有一套住房的情况下，建议也能在首付比例、利率等优惠政策的执行上等同于首次购房家庭，而不应差别化对待。

　　陶红兵：刚需和改善性需求可以“差别对待”。对于刚需应该鼓励购房，但是可以限购，防止投机投资争抢小户型。对于改善性需求为什么要限购呢？改善性需求也是为了自住，可以通过贷款杠杆来预防投机。我认为这应该是一个合理的方向，既鼓励刚需，又限制投机，同时又不限制正常的改善居住需要。

　　改善置业时机已成熟

　　换房者如何把握换房时机？

　　陈志：还是要考虑自己的需求和经济实力，例如选择在现有区域更换面积更大的住宅，还有为了孩子上学而换到其他区域。

　　李文杰：换房的时机，还是要看区域。各个区域的情况不同，价格的变动时间与幅度也不同。对于换房人来讲，最主要的还是弄清自己的需求，不仅仅看价格和房子品质，还要看区位和交通、配套等因素，选择好目标区域。

　　袁阳：我觉得改善性住房是自己用，主要是看到合适的就出手，换房的时候，买和卖基本上是在同一个时间点上，不会有太大的盈亏问题。

　　苏华：目前大多数开发商都在回流资金，很多项目都在薄利销售，目前购房比较合适，开发商不会赔本卖房，再低的话整个行业也会出现问题，而且国家从大方向上还是鼓励行业理性发展。

　　陶红兵：该换的就早点换吧，据我了解，目前市场上在售的绝大多数项目已低于它的成本，或者说在成本线周围。再指望出现大幅度的下降是不可能的，城市核心区的土地已经越来越少，价格只会越来越往上涨。我认为现在的楼市价格就是一个底。

　　任启鑫：没有合适的时机，只有合适的房子。购房者应该根据自己不同的需求，如置业升级、教育、养老等诉求，寻找适合自己的楼盘。普通购房者很难真正实现抄底。

　　针对特定人群打造产品

　　开发商怎样做才能赢得改善性需求市场的认可？

　　陈志：目前我们的政策更多是倾向于首次置业需求，很多开发商做的改善性产品，市场风险会更大一些。

　　李文杰：升级需求分为首次改善和二次改善。首次改善的年龄在35岁以下，二次改善年龄在35岁以上。开发商应该研究区域人群需求，有针对性地打造产品。

　　袁阳：改善性需求只有看到更好的产品才会出手，因此改善性产品第一要位置好，要满足一定的居住功能，包括教育配套、医疗配套、公园等等。

　　陶红兵：现在对于改善性居住需求的功能还是缺乏足够的研究。现在的生活方式已经不同于过去，但居住功能没有跟着变化。比如现在客人很少会留宿，是不是可以把客房的空间实现其他的功能。

　　苏华：在项目最初做出合理的定位很重要。改善性客群多数都是二次置业、三次置业，从他们的需求来说，是从一个满足居住到享受舒适居住的过渡，对于产品本身和配套提出更高的要求。

　　任启鑫：开发商在产品设计上要针对中低端需求，在市场好的时期，开发商应该通过增加项目附加值来吸引客户，在市场欠佳时期，开发商应该以低成本保障低定价。

　　本版采写/新京报记者 刘狄 李捷

　　新京报插图/林军明