京城“刚改”需求开闸(2)

　　（上接B14版）

　　房价走低促成出手换房

　　【机构解读】

　　通过对网友换房意向问卷调查我们看到，决定换房因素的主要原因首先是价格、其次是地段、第三是学区，可以看出房子价格因素依然是主导改善需求人群的主要原因。

　　我们也调研了目前市场上改善型购房需求客户的情况，主要以两类客户为主。第一种随着自己的经济实力逐步提升，追求居住舒适度的诉求逐渐提高，这类客户属于目前市场的主力客群，整体购买的实力相对较高，但是他们购买周期相对较长，选择考虑性相对较多，会综合评价物业的类型，关注点主要以物业产品、社区环境指标为项目考量的主要因素。第二类就是为子女上学便利，选择重点学校周边的学区房，这类客户购买周期相对较短，出手速度相对较快，这类客户对于目前市场有所回暖产生了强有力的支撑。

　　但由于限购的存在，改善需求依然难以完全释放。同时，由于改善性客户购房的谨慎度相对较高，除非目标产品在价格上均达到其心理底线，才能在一定程度上激发这类客群的购买欲。

　　——易居（克尔瑞信息集团）

　　近六成人希望置业四环内

　　【机构解读】

　　居民最想购买的区域为四环内，这类客户占到问卷调查的近六成，换房面积主要集中在80-120平米，换房总价预算为200万元以内。从这三项“答案”中我们可以看出，首先，改善性需求客户对于地段认知度相对较高，大部分客户都希望住在四环以里。其次，网友在目前整体的调控市场中，对于未来房价的下降还是充满了信心。

　　尽管如此，网友意愿和市场的现状相差较大，因为从目前四环内整体成交量和市场成交价格走势来看，四环内市场的价格基本上维持相对稳定的态势，整体价格下降的空间不大，而且部分中高端项目在一定程度上还出现了价格上调的迹象，所以网友想花200万元买到80-100平米的房子相对来说还是不太理性的。

　　随着6月份众多房企将进入半年业绩的冲刺期，所以商品住宅市场将在五六月份有大幅放量。预计进入5月中下旬后，随着新盘集中入市，市场竞争的格局将会进一步加剧。

　　——易居（克尔瑞信息集团）

　　80-100平米户型较受欢迎

　　【机构解读】

　　六成以上参加调查的网友期望购买80-120平米的房子，说明对于“刚改”来说，实用性是其主要关注点。这也与其支付能力较低直接相关。在支付能力不强的前提下，实用性成为“刚改”的首要关注点，这对未来开发商的产品品质提出了更高的要求，那些产品品质较高、定位准确的产品，将在下一轮竞争中胜出。

　　80-100平米的户型面积比较受欢迎的原因有两点：一是，户型面积适中，总价相对较低，既满足一部分“刚需”客户的需求，又契合大部分“刚改”客户需求，市场总需求量较大；二是，这个面积区间比较容易做出舒适两居或紧凑三居，实用性较强，因此在“小阳春”，最受市场认可。

　　在总价上，“刚改”更易接受200万元以内的产品，占66.2%，说明经济性依然是这部分客户的首要关注点。从区域上看，近六成人希望在四环以内的内城区域置业，说明“刚改”客户对内城区域的接受度更高。

　　自3月至今，普通商品住宅总价在200万元以内的占成交总量的70.2%，300万-500万元的中档产品占7.1%。在经济平稳的前提下，预计总价在200万元以内的产品，依然是市场需求的主力。

　　——思源经纪

　　■ 记者观察

　　换房背后的城市梦想

　　房子小了，换大的；住得不方便了，换往城里；城里住腻了，换往郊区……每个人都有自己实际的居住需求，这种需求不仅反映在房子本身，加上房子本身附加的交通、教育、医疗、商业、景观配套等价值，于是有了各种各样的换房需求。

　　这本身也给房子的生产者——开发商提出了更多要求：如何能让自己的住宅产品拥有尽可能多的价值点，吸引不同的人都能找到自己最需要的价值点。对于越来越强调品牌认同和社区文化的开发商来说，尽可能地赋予产品价值才能营造买房人、居住者所认同的“一生之城”，“做一个小区让人住进来就不想走”。

　　但无论是对于买房人，还是对于开发商来说，都存在一个问题，那就是“理想很丰满、现实很骨感”。对于开发商来说，可以开发更舒适可变的户型，可以营造更美丽的景观，可以完善更丰富的商业配套，可以引入更优质的物业服务公司，但是有些东西确实很难改变，或者是无法简单通过自己的努力换来的。

　　这些东西是什么？为什么有那么多的人想往四环里、三环里去？即便这些地方房价高企、拥堵异常——因为资源，不均衡的教育、医疗包括工作机会这些资源。

　　换房没什么不好，但是如果都想往内城换，对于一个城市来说，就不见得是一个好事情。城市的生长应该更健康、城市的运行应该更有效率。因此，更应强调城市资源的合理分配，新城建设的加快推进。

　　作为北京的一分子，我们乐见新城建设的推进，期待有产业、有配套、有居住氛围支撑的新城形成良性内循环，并疏解北京内城的压力。到那个时候，换房子应该就更简单了。