部分高端公寓“转售为租”应对滞销

　　投资需求被抑制，外资受限。在高端住宅产品的激励竞争中，一些开发商开始模仿国外房产项目的做法，将项目转交给代理机构负责租赁业务的运营，转售为租。并寄望于此实现销售和租赁之间的灵活转换。

　　现象

　　高端项目尝试租售并举

　　记者了解到，位于东二环，毗邻外交部的悠唐·麒麟公馆正在尝试着租售并举的营销策略。公开数据显示，该项目平均单价为8万元/平米，周边交通便利，密布众多休闲娱乐资源。据北京市住建委交易数据显示，2007年—2009年项目共取证455套，2009年8月至今共销售310套，均价45433元/平米；受市场大环境影响，2011年至今仅售出66套，均价52531元/平米。

　　据知情人士透露，该项目已委托麒麟天成资产管理有限公司负责长期租赁业务的运营，目标客群是外籍来华人士，以期获得较高的出租率。据麒麟天成资产管理有限公司总经理汪雷介绍，一些优质地段的项目，后续通过物业、配套的完善实现持续的增值。而悠唐·麒麟公馆是综合体项目，每个业态的提升对于其他业态都具有极高价值。他同时指出，通常来看，优质地段、高品质的涉外公寓更易实现租售并举的营销模式。而单个业主出租会影响到产品的整体品质，但是交由代理公司统一负责对于资产的保值增值更加有效，未来有望形成一种趋势。

　　汪雷称与资源型项目形成合作，做成体现项目本身特色的定制式服务将是该公司未来发展的关注重点和服务内容。

　　分析

　　市场滞销时另一种出路

　　一位不愿具名的业内人士告诉记者，采用这种转售为租方式的多是一些酒店式公寓项目，很大原因是由于开发商在项目定位出现问题遭遇销售困境，面临市场滞销采取的另外一种出路。高端公寓价格调整不同于普通住宅，因此可选择的营销方式除了加大推广促销、提升产品增加附加值，还有就是现在少数的转售为租。“既然卖不动就先出租，现在租金收益也不低，尤其是CBD周边的项目，至少能先收回现金流。”该人士称。

　　记者了解到有意转售为租的项目普遍位于市中心核心地段，租赁群体也多面向外企中高层及使馆的工作人员，这些人有些本身就是外籍，有些是受国外文化的影响，对于租住酒店式服务公寓更有倾向性。

　　趋势

　　未来发展有待市场检验

　　尽管楼市近日有回暖迹象，但不少高端住宅依然存在较大的销售压力，以售转租开发商不仅能获得租金收益，也可以通过物业的增值获利，在国外早已屡见不鲜。据悉，在美国有31%的开发商将自己开发出来的新房用于出租，而在英国这一比例更达到40%，据业内专家介绍，在欧美等房地产市场成熟的国家，主营租房业务的开发商，比主营售房业务的开发商经营情况更好。

　　“但国内房地产市场无法和国外相比，这是文化和居住观念的问题，国内租住公寓的需求也不像国外那么普遍，有钱人还是会买自己的房子住。”亚豪机构市场总监郭毅指出。

　　红玺台营销总监赫蒙分析，目前这种模式的衍生应该有多重因素，很难下定论是由市场环境造成，或者说是开发商资金链紧张等，只能称之为个案，未来如何发展还有待市场检验，并不好说。

　　新京报记者 李捷