节能加固促小区“返老还童”

　　访谈缘起

　　北京市大规模的老旧小区整治工作正在进行中。市政府将投入150亿财政资金对共计1500万平方米的老旧小区进行抗震加固、节能保温、绿化美化、街景与楼面整修等综合改造。《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》给出了明确的时间表：今年年底前，本市将实施建筑面积1500万平方米的整治工作。其中，今年9月15日前，须按照首都环境整治规划，完成影响市容环境的主要环线、重点地区周边老旧小区的综合整治工作。至2015年年底，本市建筑面积5850万平方米的1582个老旧小区的综合整治工作将全部完成。北京地理邀约专家就解放后的小区建设、本次老旧小区改造中应注意的问题等进行对话。

　　从学习苏联到突破标准

　　记者：建国后，我国住宅小区的概念是怎么形成的？

　　熊明：1950年代初，国内还没有“小区”概念，当时叫做“街坊”，这是一个源于美国的概念，例如百万庄，但是在地址上后来没有体现。1957年建设三里屯小区的时候，有了“小区”的概念，这是向苏联学习的结果。“街坊”和“小区”，从当时的建筑形制来讲，没有什么区别。

　　“小区”，指的是区域内有幼儿园、小学、小型商店等配套设施。后来发展到了住宅区概念，有中学、门诊部等。这主要是从服务半径来分，小区就是200米范围内有幼儿园，住宅区则要求500米范围内有中学。上世纪80年代末建设的方庄就是典型的完整的住宅区，有体育场，我记得当时还设计有剧场等公共文化娱乐设施等。

　　记者：北京早期住宅小区的建设情况和设计标准怎样？

　　熊明：上世纪五六十年代，国家经济比较困难，小区住宅楼大多是四层或五层，六层的不多，不设电梯。当时向苏联学习，设计住宅楼的图纸称为5301，也是苏联的，原则是“合理设计，不合理使用”。当时苏联有人均净住宅面积分几个阶段的目标，近期目标5平方米，中期目标9平方米，远期目标12平方米。苏联专家认为中国人口更多，帮我们订的目标是，近期目标3平方米，中期目标5平方米，远期目标9平方米，比苏联低一个等级，所以就出现了50多平米的两居室住着两户人家，一个小过道进去，共用厨房卫生间，甚至祖孙三代人都住在一间房间里等情况。这些在现在是不可想象的。

　　“文革”期间，受极左思潮的影响，在学大庆“干打垒”的思想影响下设计了若干套“简易楼”图纸，设计标准和建造水平很低，出现了二四墙（墙体厚度24厘米），抗震功能就不说了，保温性能也不行，无法满足居住要求。当时也设计了土墙的设计图，但是没有实施。

　　记者：“文革”以后逐渐提高了建设标准。

　　熊明：“文革”之后，北京开始建设前三门住宅区，这在当时是北京最好的住宅建筑，高层带电梯，绝大多数是国家机关、政府机构、大型国企拥有和分配。之前的层高标准是3米，当时我们设计院的总建筑师宋融向邓小平汇报，如果将层高压缩到2.7米，可以将两居的面积增加到57平米，邓小平同意了。另外，唐山大地震之后，北京的住宅建筑抗震标准也提高了。

　　黄汇：上世纪80年代末建设方庄的时候，宋融考虑到怎么利用方庄这块地方，建议建设一些高层带电梯住宅。这在当时还是一个很新的想法，而方庄是征用农业用地，大家认为用地很宽松。现在看来，这个设计很有前瞻性和创造性。

　　节能——老旧小区改造的中心问题

　　记者：本次老旧小区改造的范围主要限于“文革”后至上世纪90年代之前建成的老旧小区。那时的小区建设存在的突出问题是什么？

　　熊明：最主要体现在那时建成的住宅都存在一个节能保温问题，墙体不够保温，窗户也不好，冬天的时候，暖气很快就传导到室外去了。我们目前也大多是集体供暖制度，本来北京市规定的室内温度是18°C，但是我经常发现有时候室内能达到25°C，每个房间的温度又不同，造成能源的极大浪费，这也是集体供暖制度的弊端。老旧小区改造中，涉及到的双层窗户或者是双层玻璃，都是节能保温的一个措施。另外，应该推广统一安装热计量表，实施热计量改造。如果节能关系到每家每户的利益，人们的节能意识肯定会明显增加。

　　黄汇：在我看来，最需要节约的是电能，但是节电技术比较复杂，操作难度大。政府提倡从节约热能做起，是正确的，因为节热手段和技术都比较成熟，好操作一些，见效也快。节能这件事，只有群众愿意参与进来，才会产生真正的效果。下一步应该提倡节约电能，阶梯式电价就是一个措施。

　　记者：在老旧小区改造中一般采取哪些节能保温措施？

　　熊明：有的住宅楼做外保温，外墙体保温现在一般都有一层聚苯砂浆，没有稳固住，我住的小区就发生过砂浆脱落的情况，幸好没砸到人。万一发生地震，造成的后果会更严重。

　　黄汇：住宅的冷源主要有几大部分，一部分是与楼外冷空气相接触的地方；另一部分是家门及与楼道、楼梯相接触的墙面。具体地说：室内窗户、阳台窗户以及窗旁边与室外冷空气相接触的墙，以及家里连接楼道的门，及把居室与楼道相隔离开的墙，这些都是冷源所在。冬季室外很冷，在内外墙结合处及外墙与楼板结合处没有足够的保温层就容易结露，我们称其为“烂眉毛”、“烂脚”。这些地方一般都是吊顶，或者墙角放柜子的地方，不易及时发现，且易生霉菌。

　　内保温的技术，日本比较成熟，日本的装备式内板预制结构，在技术上做得很好，我们学习到的还是皮毛。我认为，不宜说外保温好或者内保温好，每个地区的情况都不同，欧美国家也实施外保温改造，所有的改造问题都要因地制宜。关键是论证、设计和施工都要一丝不苟。举例说，如果一个做外墙体保温的工人，他连自己施工的材料都不懂，这就很有问题。

　　管线缺少综合组织管理和监控

　　记者：管线改造也是此次改造中的一个重点问题。

　　熊明：现在比较好的住宅建筑都用不锈钢管线，以前用镀锌钢管，这种钢管的年限一般是25年左右，上世纪90年代左右的住宅，都面临着管线老化的问题。上世纪90年代前的建筑，水管多用黑铁管，铁锈特别多，有时拧开水龙头，先要流一会红水。现在又出现了新的问题，北京这些年的地下水位不断下降，水压更大了，管线容易出现爆裂的情况。这个问题，在老旧小区改造中要注意。

　　黄汇：我注意到《新京报》5月16日的新闻，说到一个老旧小区要更换上下水管，新更换的上水管线将按南水北调的管线标准安装。可是这几年都在说，北京市的自来水要达到直接饮用水的标准，直饮水的管线标准是什么，南水北调的管线标准又是什么？现在的老旧小区改造到底该实行什么样的管线标准。我经常看到北京的一些地段，今天挖，明天盖上，后天又挖，因为不同的管线分属不同的管理部门，缺少协调与综合的组织、管理和监控。

　　老龄化及安全问题

　　记者：现在住在老旧小区里的，大多都是老年人，改造中是否也要考虑到如何便利他们生活的问题？

　　熊明：住在六层的老人如果没有电梯，他的出行就受到了很大限制，如同住在监狱里。这个问题必须要重视。

　　黄汇：现在老龄化问题越来越突出，我觉得老旧小区里的老龄化比率应该高于北京市平均水平。我国的老年人问题和国外还很不一样，国外老年人的财富拥有率高，但中国恰恰相反，我注意到在一些老旧小区里，例如说处理蔬菜，很多老年人都会去买甚至排队买。

　　住的人生活不一样了，对房子的要求就不一样了。要在这里养老的人和将房子改造好后出租出去的人，对老旧小区改造的认识和需求肯定不同。我们曾经谈大客厅小卧室。可对于老年人，到底是大客厅小卧室好，还是怎么更好。老太太腿不好，只能躺在卧室里，儿孙都来了，都进来了又站不下。大家都在客厅里看电视，可是她只能听电视。所以说，老旧小区改造的问题，没有一个统一公式。

　　现在很多小区包括学校在进行节能改造时，都会把窗户改成塑钢窗或者阻断式铝合金窗，断面大，很多又是有颜色的玻璃，透光率低很多。以前窗户的透光率有70%多，现在的窗户透光率大概只有40%左右，我觉得对于老年人和儿童来说，阳光照射很重要，这是补钙的很好的方式，采光涉及节电问题，政府需要抓提高窗户透光率的研发工作。

　　记者：安全方面呢？

　　熊明：很多老旧小区从下到上都安装了铁窗，像个套子一样，这是因为大家都没有安全感。但是这样对消防应急会有影响。其实完全可以在纱窗内设置铁栏，将窗户设计成为内推开的比较好。安全问题，当然还有小区治安问题，这就是小区环境的整治了。

　　黄汇：汶川大地震后，学校的安全工程受到重视，全国都在做。校园安全工程，后来就变成了一个抗震加固的问题，但是把墙体加厚了，疏散的紧急安全通道窄了，结果还是留下了安全隐患。抗震加固完成了，现在又提节能保温了。

　　我觉得要谈老旧小区改造，应该全面衡量，房子还有什么问题要统一解决。要全面调研，全面了解要改造的对象，拿出改造方案来加强论证，再设计和施工，这是一个全面论证的科学过程。不要急，不要让现在要被改造的对象在不久之后又进入到下一轮改造中，反复折腾，其实成本更高。 

　　■ 外立面改造

　　本次改造突出节能抗震加固

　　●谭军，中国电子工程设计院设计师

　　我们设计的中国结方案和“绿叶”裹楼体方案，这两个方案没有被采纳，涉及住宅建筑周围的环境、色调、居民意见等的协调，但是外立面改造还是一个重要内容。本次老旧小区改造主要是突出抗震加固和节能。

　　除了密云和怀柔，因为它原有的建筑比较老化，抗震加固改造后是七度抗震级别，其他区县都是八度抗震设防级别。总的来说，北京的住宅建筑抗震能力都不错，一般的地震应该没有问题。节能改造的标准是65%。现在老旧小区改造是时间紧任务急，“十一”之前会验收一部分。

　　老百姓最关心调结构扩面积

　　●邵建鑫，北京方州基业建筑设计有限公司设计师

　　我们设计的徽派风格外立面没有被采纳。但是北京市规委对于外立面的改造有要求，要审查备案。我觉得这一次改造对于外立面的要求比奥运会前的改造还要严格，认为住宅建筑造型的立面要突破一下，不然有点千人一面。实际操作层面有点困难，因为做外保温的住宅建筑立面，外形不会有太大改变余地。能够有所在外立面改造中突破的是，抗震加固改造，对墙柱的加固对原有的结构会改变较大。

　　老百姓对于改造都是实用性的原则，最关心的是调整结构扩大面积，但是我现在知道的情况是，本次老旧小区改造，能够扩大面积的小区大概只有三分之一。很多老旧小区周围的违章建筑多，改造不能超出用地红线。另外，还有平改坡，我现在知道的情况是，还没有小区实施，可能涉及到费用等各种问题。我现在觉得压力还是挺大的，主要是产权单位的权益、住户的权益、和现场条件无法统一。

　　本版采写/新京报记者 曹燕

　　本版摄影/新京报记者 李飞