房企“烧钱”旅游地产(2)

　　（上接B10版）

　　模式2：“上山”

　　移情山地 房企欲造高端度假区

　　万达聚焦长白山

　　当万达在商业地产领域高速扩张成为一种现象被业内外津津乐道之时，万达集团董事长王健林却提出：“2020年万达商业地产的收入比重将降至50%以下，彻底实现转型。”其转型中很重要的一个板块，即开辟出文化旅游的新战场。

　　早在2008年，由万达牵头，联合了联想控股、中国泛海、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方等五家中国民营企业，在长白山、西双版纳、大连金石、海南等地开疆拓土，计划打造国际一流水准的旅游度假区，总投资超过1000亿元。毋庸置疑，旅游度假产业将成为万达未来发展蓝图的支柱产业。

　　作为万达旅游度假产品系中的首个项目，占地21平方公里、投资200亿元打造的长白山国际旅游度假区南区将在今年7月率先正式面市，其中度假酒店区、旅游小镇先行营业；而滑雪场受到季节性因素影响，最晚于年内正式营业。据万达集团相关负责人介绍，该度假区北区的住宅项目长白山明珠在2010年9月已开始全国推售。

　　方兴开卖雪山下别墅

　　“上山”发展旅游地产不止万达一家。今年初，方兴地产在云南省丽江市古城区束河片区摘得地块，着手打造方兴迄今最完整的旅游度假综合体项目。该地块也是丽江城区最靠近玉龙雪山的地方，方兴将其定名为金茂雪山语，包括顶级度假酒店、奢侈商业品牌及叠拼、独栋别墅，项目整体预计在2014年底全面运营，目前正在进行度假住宅产品的前期推广，叠拼别墅定价为16000元-20000元/平米。据项目相关负责人介绍，通过前期蓄客情况，可以看到国内一线城市及沿海城市的享受型客户对于此类度假产品需求旺盛。金茂雪山语营销总监葛怀恩表示，项目不仅致力于在丽江古城打造一个新的中心，并且要在国内高端旅游度假综合体项目中成为标杆。

　　模式3：借古

　　借古“育金” 历史文化旅游地产热

　　借助历史与文化卖点，发展旅游地产，也是当下不少企业的开发模式。在这当中，有的旅游味更重一些，有的地产味更重一些。

　　注重保护古迹和文化

　　作为在国内经营管理几十个旅游景区资源的企业，中坤集团的旅游地产首先有旅游业带来的收入，例如在“世界文化遗产”安徽宏村的门票收入。在保护历史文化旅游资源的基础上，中坤在这些景区周边拿地发展酒店、商街、会所等持有物业，进而形成经济收益。相对于这些旅游地产开发收益，门票收入的权重已经很小，有的古镇或古村落已经不收门票。

　　包括在今年备受关注的普洱项目，吸引中坤前去投资的除了自然气候资源，还包括少数民族的文化魅力。中坤也有意保护、打造少数民族原生态的演出。在中国普洱休闲养生部落的构想中，中坤规划的项目包括户外徒步基地、大型实景演出、养生、禅修、康复基地等等。

　　借势古城可锦上添花

　　房企利用历史文化古镇资源，有的是直接在旅游项目上淘金，有的则是借势。

　　世纪金源位于云南腾冲的世纪城项目，就属于借势。据记者了解，腾冲世纪城项目本身和有“中国魅力名镇之首”的和顺古镇没有直接关系。腾冲世纪城本身的开发，更多的卖点在于腾冲的自然条件，包括空气、气候、温度以及世纪城未来规模和规划优势。

　　在这些优势资源背景下，世纪城距离和顺古镇较近的区位优势，加上腾冲本身的历史文化积淀，又都可以给世纪城锦上添花。世纪城直接的收益仍然来自房地产开发和酒店经营等。

　　位于天津蓟县盘山国家5A级风景名胜区的绿地盘龙谷文化城也类似。历史与文化旅游资源本身成为项目的重要卖点。

　　模式4：主题公园

　　“造景”投入高 易成房企“滑铁卢”

　　相较于借力滨海、山林等自然资源进行地产开发，主题公园模式的旅游地产可谓“无景造景”，前期巨大的建设投入、后期的运营管理对开发商都是一大挑战。

　　需有旅游龙头企业主导

　　业内人士介绍，以迪士尼为代表的主题公园模式是旅游开发中最倚重“旅游”运营能力的一种类型，一次性投资大、回收期长的特点，需要地产的短期收益回收投资；但战略重点最终还是在旅游上，所以一般只能由运营经验丰富的旅游龙头企业主导进行。

　　“目前国内拿地开发主题乐园的仅有少数房企，远未形成规模化。”王永平如是说。

　　如国内主题公园龙头、一直将“中国迪士尼”作为目标的华侨城集团，有27年旅游项目开发经验，虽然收益大部分来源于住宅销售，但其定位始终是旅游公司，而非地产公司；近年崛起的新秀大连海昌集团是大连老牌旅游龙头，目前正在重庆、成都、武汉等地复制“老虎滩极地海洋馆”品牌，进行旅游和周边住宅项目开发。

　　用地多为低价协议出让

　　记者了解到，由于主题旅游公园项目能为当地带来大量税收和就业，成为地方政府招商引资的重点，主题公园的开发土地一般采用协议方式出让，成本极低，如华侨城在成都项目的楼面价平均80万元/亩，海昌在博鳌的项目楼面价仅649元/平米，住宅项目利润惊人。

　　这也成为房企进入旅游地产的一大诱因。如近期频频在旅游地产出手的中弘地产，仅4月便签订了云南、山东等三个旅游地产项目的合作开发协议，据称总投资规模超过200亿元。记者获悉，中弘旗下的北京怀柔主题公园项目目前仍处于一级开发中。

　　谨防旅游地产成圈地圈钱手段

　　●陈国强（中国房地产学会副会长）

　　旅游地产目前方兴未艾原因有三：第一，和住宅市场受调控的背景分不开；第二，与房地产企业的转型升级分不开，房企发展过程中实力有所提升，必然会进入到类似于旅游地产这样的复合型地产领域中；第三，部分开发商的投机心理也炒热了旅游地产，实现其“圈地圈钱”的目的。

　　此前旅游地产热时，也不乏出现过烂尾项目和泡沫。不管是开发商和消费者都要抱着理性的心态，不能急功近利，为圈地而开发。对于投资商来说，在投资旅游地产之前，一定要对自身的能力有一个清楚的评估，不能盲目跟风。对于消费者来说，置业时要有鉴别的眼光，不要受一些宣传的蛊惑。

　　B10-B11版采写/新京报记者 张旭 自曾晖 李捷 实习生 李雪莹 方王洋