房企“烧钱”旅游地产(1)

　　另辟蹊径是不少房企在本轮楼市调控启动后的普遍动作。在住宅市场以外，商业地产、产业地产大行其道。在这其中，房企对旅游地产的偏爱也凸现出来。

　　从白山黑水到海南椰岛，从山东黄海之滨到云南苍山洱海之间，旅游地产可谓遍地开花。有数据统计显示，今年一季度进入旅游地产资金高达2600亿元。

　　旅游地产，是房企业务新的甜蜜增长点，还是会被吹出泡沫留下隐患？业内外很关注。

　　地方与房企“双赢”梦想

　　2600亿。根据旅游财富网初步统计，今年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模超过2600亿元。

　　而从单个区域市场看，云南省目前就吸引了包括万达、世纪金源、中坤、龙湖、方兴地产、中弘股份等几十家企业。旅游地产，今年很热闹。

　　旅游地产本身不是一个新话题。无论是万达、华侨城、中坤，涉猎旅游地产已经多年。但在本轮楼市调控启动后，更多的房企从主动应对到被动调整，都开始更多地涉足旅游地产。

　　由于旅游地产所依赖的旅游资源更多地位于三四线城市，房企向旅游地产的发力，一方面避开了住宅市场的波动，另一方面也避开了作为调控重点的一二线城市。

　　对于地方特别是三四线城市来说，房企的进入就意味招商引资的成功，意味着可以期待的税收、就业等等。因此从很多细节就能看到地方政府对房企进入的重视。例如，某旅游度假项目奠基，从省到市县，主要领导全部出席。房企获得旅游地产项目，地价也更为优惠。根据媒体报道，在云南西双版纳，多数土地价格在每亩50万元左右，而某家企业的拿地成本只有每亩20万元。

　　房企以财力和能力换资源，地方以资源求关注、换发展，旅游地产因此在多地扎根开花。

　　旅游地产需去“地产化”

　　对于目前旅游地产开发，特别是部分城市近乎扎堆的开发，业内人士认为这难免造成市场的供大于求。

　　一位熟悉西双版纳的房企老总就对记者表示，先期房企的进入已经带进去很多外地炒房客。而如今更多企业的进入，未来大量市场供应的形成，能否有足够的市场需求，“很不乐观”。目前，在西双版纳一地，就汇聚了世纪金源、万达、中弘、雅居乐等房企，项目动辄几千、上万亩，“未来肯定少不了外地投资客进入”。

　　除了对投资客炒房助推泡沫的担忧，还有专家认为，旅游地产目前地产味太浓。而目前房企旅游地产主要获利还是来源于物业销售，或者说这是主要资金平衡手段。中国房地产学会副会长陈国强就表示，旅游地产不是简单的地产加旅游的概念，需要房企更强的资源整合，更高的规划及运营能力。

　　北京一家旅游规划公司总经理还认为，目前房企“圈资源”的初衷很重，而在开发过程中，旅游地产项目开发过于强调国际化，而不是本地化，远离了本地特色的自然和人文资源，这对项目所在地来说并非幸事。

　　■ 模式探索

　　模式1：“下海”

　　滨海地产 投资动辄超百亿

　　在旅游地产中，主打“滨海资源”是最为普遍的。记者了解到，依托优越的滨海资源进行旅游、度假地产开发可谓是国内最早、最流行的旅游地产模式，典型代表为海南三亚。

　　叫板三亚

　　上世纪90年代，海南掀起的房地产开发热潮以泡沫破灭告终。而2010年初，海南被国务院确认为“国际旅游岛”至今，地产开发热度飙至新高，雅居乐清水湾开盘至今销售已超200亿元，堪称公司“提款机”。

　　三亚的榜样力量使全国东部各沿海城市纷纷以发展“滨海旅游地产”作为城市经济增长的新发动机，涌现出一批叫板三亚、投资超过百亿元的大盘，而其目标客户几乎都以外地客户为主。

　　其中，最为知名的有：世茂集团在大连金渤海岸旅游度假区的世茂·御龙海湾，总投资高达500亿元；佳兆业在辽宁东戴河新区的度假项目，预计投资达500亿元；金融街集团在广东省惠州巽寮湾投资的金融街·巽寮湾，总投资预计达200亿元；河北卓达集团在山东文登的卓达·香水海项目，也预计投资超百亿元。

　　开发周期多超5年

　　记者从上述项目相关负责人了解到，公司在拿地前几乎都考察过三亚的土地，但最终都选择了放弃。业内人士指出，三亚地价过高，房价更被提前炒热，而政府受到土地出让指标的限制，使可出让的成片土地稀少是主要原因。

　　“三亚海洋资源优越，但缺乏四季生活、日常居住的条件。”世茂·御龙海湾项目相关负责人告诉记者，世茂·御龙海湾是集团有史以来投资最大的项目，占地2000公顷，其中陆地面积1000公顷，填海面积1000公顷，是中国目前单一开发的最大度假综合体项目。据悉，世茂该项目的总投资500亿元，整个建设周期预计5-10年，全部由世茂集团自己投资、开发、建设。其目标是打造一座“海上之城”，规划的82项商业、生活配套一反滞后住宅的“行规”，正与住宅项目同步修建。

　　记者还从龙湖地产获悉，其位于山东省烟台养马岛的龙湖葡醍海湾5月中旬入市。今年龙湖将推出8个度假项目，其度假产品“山·海·湖”系列目前已经形成了近百亿元的销售规模。

　　“投资额大不代表就有泡沫或烂尾风险，大项目开发周期一般在5-6年以上，主要看开发商的资金实力和开发经验。”中国商业地产联盟副会长王永平表示，滨海开发中投资几百亿的项目总体上还比较少见。业内人士分析，在当地政府的支持下，被引入的开发商也可以在资金借贷上获得银行支持；但目前海南的国际旅游岛还处在概念阶段，“旅游滞后，地产热炒”也需引起警惕。

　　“模式尚在探索，房企投资要理性”

　　●王永平（中国商业地产联盟副会长兼秘书长）

　　旅游地产的主体功能是旅游，回报特别慢，开发商会要求地方政府给他们配套一些可以销售的、用以快速回笼资金的住宅、商业，来“养”旅游地产，这也是其向政府拿地时候的“筹码”。

　　比起商业地产，旅游地产的开发不算热，还处于发展的初期，形成的规模效应也不大，只有少量开发商进行大体量投资。

　　现在很多房地产开发公司看住宅市场不行了，就开始向其他产业地产发展转型。但也需注意，这些新兴的产业在中国不是特别成熟，商业模式还在探索当中，所以投资一定要理性，而非赶什么“风潮”。

　　（下转B11版）