“刚改”接棒，靠品质打通“任督二脉”

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　　近日，甘肃省卫生厅官方网站关于打通“任督二脉”的消息引发热议，在网友拍砖之余，甘肃省卫生厅厅长很专业的向大众解释了先打通“任脉”才能打通“督脉”的养生道理。而这一周期性观点，放到当前楼市似乎也有暗合。

　　在过去的5月份，开发商们借助价格战，引导刚需入市“火了一把”。据中国指数研究院数据显示，5月40个大中城市，逾八成城市成交量环比上涨。其中，四大一线城市，北、上、广、深5月的成交量均创下限购以来新高。

　　伴随着成交量的逐步回升和成交价格的企稳，被称为“刚改”的改善性需求入场，针对改善型购房人的中高端项目也集中入市。综合机构数据来看，北京6月计划入市的33个项目中，包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目占据一半左右，这无疑是调控以来的罕见现象。

　　楼市存在一定的周期性，如果说此前开发商勉强打通“刚需”的“任脉”，小胜一把，接下来能否顺利冲破“刚改”的“督脉”，还不好说。目前房地产企业库存较高，周转压力和资金压力仍较大，尤其是限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动。近日住房和城乡建设部就针对部分城市以“稳增长”为名拟放松楼市调控的举动做出回应，要求各地“严格执行”调控政策，以“巩固调控成果”。

　　应该看到的是，楼市仍处在价格的博弈阶段，无论是占据主力的刚性需求，还是新近入场的“刚改”，对于价格均十分敏感。开发商应慎重“试探性涨价”，否则“真气逆行”，前功尽弃，更何况改善性需求本来就有限，应该倍加呵护。

　　接下来能否打通“刚改”的“督脉”，就在于开发商的产品品质及定价策略。价格战对于刚需人群最为有效，但“刚改”人群相对而言年龄偏大，且已有过购房经验，对房子本身品质的要求则更高，单纯的价格战不再有效。

　　据亚豪机构此前一项关于购房者换房原因的调查显示，选择面积小、不够住的网友居各选项首位，其次是对小区环境及物业服务不满意，再次是由于孩子上学不方便。因此，“刚改”人群无疑会综合评价物业的类型，以物业产品品质、社区环境等指标为主要考量因素。

　　此前以金茂府、西山壹号院为代表的一批中高端项目，均以过硬品质和较高性价比取得火爆销售业绩。接下来，楼市或将在价格战的基础上升级为品质战，产品品质较高、定位准确的产品，势必将在下一轮竞争中胜出。

　　□新京报记者 龚小锋