改善型购房“催红”五月(2)

　　（上接B10版）

　　■ 市场分析

　　改善需求稳步释放

　　自5月下旬以来，根据北京楼市成交情况不难发现一个有趣的现象，100平米以上的大中户型交易形势水涨船高，业内人士认为，以三居为主改善型住房需求的增加，是市场经过一年多调整后的客观反映

　　针对近期改善型需求“井喷”的态势，北京市房协秘书长陈志认为：“不可能存在改善型需求爆发的情况，只能说是稳步释放。”但他同时表示，未来一段时间内改善型需求有可能将成为楼市供需的主流。

　　记者了解到，自2006年建设部出台规定，要求新建住宅中90平米以下户型占到供应总量的70%以上，至今已执行6年，北京的住宅供应结构已逐渐过渡到以中小户型为主。在北京楼市限购长期化、制度化的预期之下，购房者对于能够承载功能更完备的三、四居住宅的需求日益强烈。

　　购房人王先生就表示，买房主要是因为父母将从外地来北京一块住，目前的两居有些拥挤，需要考虑买一个更大的房。

　　不仅是改善型客群关注大中户型，一些首次置业的刚需购房人也开始将目光投向三居、四居。首次置业的童女士指出，目前市场的房价比之前的确已有所回落，如果先买个小户型过渡，后期首付六成的二次换房成本又过高，自己正在考虑一次性买个三居一步到位。

　　开发商试探放量大中户型

　　改善型需求增加，从根本上激发了开发商调整推盘结构。据机构统计数据显示，近期北京多个项目开盘，包括龙湖时代天街、长楹天街、中粮万科紫云庭、北京风景、华润公元九里、领海朗文世家等，均只提供三居及以上大面积住宅产品，大户型呈现出集中放量的态势。其中招商嘉铭珑原、远洋东方、旭辉御府、逸翠尚府、中海九号公馆几个主推大户型的项目，在5月都突破了30套的成交量。

　　另据记者了解，龙湖旗下两大天街近期都将推出主打改善型的大中户型产品。龙湖时代天街相关负责人介绍，大中户型的市场接受程度令人吃惊。时代天街5月份在推85平米两居的同时，就售出100多套大户型产品。

　　位于大望京核心板块的保利中央公园自入市以来，就打着改善型的标签。主推的130平米以上户型吸引了很大一部分首次改善型购房人，5月至今已售出126套。据某位熟悉该项目的人士指出：“周边融科橄榄城二手房已达到32000-35000元/平米，维持相对较低的定价是保利中央公园热销的关键。”

　　由此不难看出，“以价换量”的故事还在楼市进一步上演，不过是从最初的郊区刚需盘已扩散至强调“首置豪宅”、“终身置业”的改善型中高端项目。

　　在降价风潮带动下，近期开盘的北京城建·世华泊郡等中端项目也加入了降价大军，成交走势良好，推出的改善型居住产品在5月单月成交147套。另外，橡树湾、首城双景等突出项目地段、品质及资源配套的“首置豪宅”也因5月推盘而跻身进入了楼市热销的榜单。

　　一位不愿具名的业内人士对此指出，虽然限购短期内不会放开，但各个地方政府打着鼓励自住需求旗号出台的放宽政策屡屡过关，政策的松动也在吸引购房者积极入市抄底，不少在售项目推出的特价优惠也助力购房者出手。

　　亚豪机构副总任启鑫对此分析，在目前价格竞争激烈的市场形势下，稀缺的大中户型精品住宅将在提升项目附加值方面更具优势。

　　■ 6月预测

　　6月价格或出现结构性上涨

　　北京楼市在5月继续反弹以后，对于6月走势，业内专家均认为，成交量继续上升的可能性很大，并且由于高端项目扎堆入市，价格可能出现小幅反弹。

　　据亚豪机构统计，北京6月计划入市的项目共有33个，其中高端项目扎堆，包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目有16个之多，占到了总开盘量的一半左右，并且有4个总价超过千万元的高端别墅项目。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，6月份的成交量将继续上涨。因为6月份市场的供应情况非常好，33个即将入市开盘的项目，必然是前期储客已达到开盘要求，而且开发商选择在这个时机入市，说明市场上的购房需求能消化供应，因此6月成交量是有保证的。

　　北京思源经纪副总经理任莉认为，以上个周末（6月2日、3日）成交量来看，常青藤、丽景长安等项目的成交量可观，6月份成交量仍将保持“上扬”趋势。

　　从记者采访中，不少首置、刚改需求的购房人，也认为过完年后是购房的低点，是今年最好的购房时机。目前趁着调控，房价上涨的可能性不大，因此购房心理也较理性和积极。

　　而对于开发商来说，成交量回升后，将逐渐缩小折扣，但以价换量仍是跑量的利器。

　　一位房山新盘的开发商告诉记者，此前该楼盘推出楼座低价促销，成功实现以价换量，接下来推出的新楼座，也会谨慎制订促销策略，折扣大小影响着最终的成交量。

　　对于6月北京楼市的房价走势，郭毅认为，6月份中高端项目的集中入市，有可能带动整体市场价格的上涨，但是这种上涨是结构性的上涨。

　　房地产资深分析人士张寅表示，6月、7月楼市成交量方面有可能会保持5月份的状态，价格方面有可能会有小幅度的反弹，但是不会有大的波动，楼市总体进入“整固”阶段。

　　■ 业界建议

　　购房者：房价稳定可出手

　　亚豪机构市场总监郭毅建议刚需的购房者，要抓住眼下的时机。不少改善性的购房需求也是出于家庭人口增加、教育需求、养老需求等考虑，6月份是出手的好时机。

　　北京思源经纪副总经理任莉也认为，最近一段时间正有不少新盘集中上市，开发商也采取了一些购房优惠政策，房价也相对稳定，购房者可以抓住这个时机“下手”买房。

　　房企：定价合理以价换量

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，目前，市场主体还是首次置业者和二次置业者，这样的客群对价格比较敏感。因此，郭毅认为，开发商的定价越是合理，越能体现在成交量上。开发商目前应该把去库存和回笼现金放在首位上。资金流有了保障，才能考虑进军商业地产、养老地产等战略性的发展。

　　北京思源经纪副总经理任莉也表示，开发商依然要保持理性，应该认识到当前的业绩主要是“以价换量”的结果，刚需客户是当前的主要客户群。不要盲目乐观，价格方面要维持稳定，不要有大幅波动。

　　2007年至2012年5月

　　成交金额、成交均价变化图表

　　月份 成交金额 成交均价

　　(亿元) (元/平米)

　　2007年5月 174.81 10217

　　2008年5月 148.07 13214

　　2009年5月 253.12 12949

　　2010年5月 91.28 18528

　　2011年5月 163.07 21429

　　2012年5月 240.31 20269

　　数据来源：本报记者根据北京市住建委网站数据整理

　　2007年至2012年5月

　　成交面积、成交套数变化图表

　　月份 成交面积 成交套数

　　(万平米) (套)

　　2007年5月 171.09 12985

　　2008年5月 112.05 10156

　　2009年5月 195.47 17624

　　2010年5月 49.2 4451

　　2011年5月 76.1 8035

　　2012年5月 118.5 10535

　　数据来源：本报记者根据北京市住建委网站数据整理

　　B10-B11版采写

　　新京报记者 自曾晖 李捷 袁哓澜 实习生 李雪莹 徐进