京楼市“入夏” 涨价需谨慎

　　仿佛一夜之间，北京楼市由冬入夏。

　　继5月北京纯商品房成交重回“10000套”大关后，6月楼市维持“量价齐涨”势头。托人买房、恐慌性购房、投资性购房重现楼市。仅上周末（6月9日—6月10日），在西山壹号院、远洋万和公馆两大高端项目热销带动下，北京楼市单周认购金额突破20亿元，成2012年以来的最火的一个周末。

　　单周成交21.8亿元，低中高档齐回暖

　　记者从远洋、融创、首开、鸿坤四家开发商了解到，上周末（6月9日-6月10日）开盘的四个楼盘总认购金额达21.8亿元。其中，“千万级豪宅”西山壹号院、远洋万和公馆开盘认购额分别为8亿元、8.2亿元；而主打刚需客户的鸿坤·曦望山、首开·国风美仑分别为3亿、2.6亿元。这是近半年来单周成交首次突破20亿元。

　　在此之前，除了刚需产品热销外，还有华润·公元九里、橡树湾、招商嘉铭·珑原等主打中高端的楼盘也频传喜讯，改善型需求开始发力，似乎显示着楼市全面回暖之势。

　　被称为调控重灾区的别墅市场也明显升温。位于亦庄的“千万级”别墅远洋天著项目负责人透露，3月、4月项目销售还在个位数，5月则迅速突破10套，认购额达1.2亿元，签约额预计可突破1亿元，项目预计6月再推两栋别墅。而据他了解，许多项目售价都比去年上涨了10%以上。

　　“市场回暖速度之快出乎预料。”北京市一家民营开发商高层透露，仅3-5月公司销售已破10亿元，完成了年度销售任务的基本目标，现金流情况得到极大改善，使集团暂停了6亿元的融资计划。而记者获悉，多家房企已经上调了年度销售目标。据北京万科副总经理肖劲介绍，6月初北京万科主动上调了总目标，预计7月入市的中高端项目朗润园年销售目标从9亿提高至10亿元。

　　告别观望，致“房票”骤增

　　公园1872相关负责人对于本周末楼王的正式开盘表现出了难掩的自信：“最近来看房的人确实特别多”。据记者了解该项目本周将推出超过100套的大户型产品，在住建委报批的预售均价为55000元/平米左右，目前有意向购买的客户已积累近100组。同区域的凯德锦绣，已经取消了开盘时的各种优惠条款，但自5月下旬开盘以来的20天里，去化率已逾五成。此外，去年一度热销的保利东郡，住建委数据显示其在今年前5个月共签约19套，项目相关负责人介绍：“近两周也开始放量了，已认购了20套左右。”

　　那么，“房票”骤然增加的动力何在？北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，预期改变是促成近期成交量单项指标上升的原动力。“政策和经济形势的相对稳定已经让人们看到更严厉的房地产调控政策不会再出了，房地产企业持续的以价换量也调动了刚需购房需求的释放。”

　　这个观点引起了业内人士的共鸣。一位品牌房企负责人告诉记者，去年很多刚需不敢出手买房，因为担心买后就降价。但是经过一年多的调控渗透，大部分地区确实已经降到“底”了，很多人眼看着关注的项目价格微调，刚需购房人也开始选择结束观望入市。

　　此外，业内人士一致表示，近期央行先后的降准、降息以及对于房贷利率下限的发文产生的心理效应远大于经济效应，“相当于给刚需群体吃了一颗定心丸。”某房企负责人指出。

　　以价换量仍是主流，应警惕过快涨价

　　据北京市住建委网站数据显示，北京6月1日—13日新建住宅签约套数为3762套，基本和5月同期的3690套持平；而据亚豪机构统计，6月1-13日的成交均价为21298元/平米，比5月同期（20269元/平米）上涨5%；在刨除保障房数据后，5月楼市的签约均价比1月上涨了10%。

　　“最近一些开发商都忙着开会找提价的理由，因为其周边的竞争项目有涨价10%的计划。”北京一位代理行人士告诉记者，5月以来市场快速回暖，开发商在迅速出货之余开始觉得“卖便宜了”，将部分好房源捂住、要求代理公司提价成为常态，“但房价上涨，成交一定受影响，代理商是拿销售佣金的，还是更希望保量”。

　　“以价换量仍然是当前市场的主流。”多名业内人士均这样表示。在他们看来，目前各界普遍预计年内不会再有更严厉的楼市调控出台，购房者结束观望，预期房价已筑底；在此背景下，热销楼盘中刚需项目多是“以价换量”，如曦望山成交均价在18500元/平米，比一期开盘小幅上涨5%；国风美仑成交均价在12000元/平米。

　　而豪宅楼盘热销则多得益于蓄客时间较长，改善型客户的首次集中入场。如华润·公元九里、橡树湾都经过了半年以上的蓄客。

　　“市场仍然是供过于求的状况，只要限购政策没有放松，量价就不会暴涨。”中原地产华北区董事总经理李文杰如是说。而多位业内人士也表示，目前还未出现房价上涨的坚实基础，开发商应谨慎对待涨价。

　　“回暖”？还要再等等看

　　5月北京楼市纯商品房交易量涨了54%。上周，高端、中端、刚需项目开盘都十分红火。因此，楼市“回暖说”风靡一时。但在采访中，记者发现业内人士却对此说法莫衷一是。

　　“如果说3月的小阳春谈回暖尚早，紧接着的4月、5月的成交上涨应该算市场回暖。”某代理机构负责人分析，目前市场上的供应量和北京市常住人口、流动人口的庞大基数相比，仍然存在较大缺口，因此还将为市场回暖提供持续性的需求支持。

　　“回暖的标准和依据是什么？仅仅是成交量一项指标短期上升就说楼市回暖欠妥，应当再等等看。”陈志坚持认为，市场未来走势如何并不能据此下结论。

　　位于望京的东湖湾项目负责人王剑策也不认同市场回暖的说法。“从我们的项目来看，并没有感受到成交的突然攀升，而是基本稳定，包括客户群也没有出现较大变化，项目价格也没有任何调整。”据住建委数据显示，东湖湾5月以来共售出65套，成交均价为36000元/平米。

　　思源经纪公司副总任莉指出，房企在去年的调控环境中，年度销售任务大打折扣，因此今年的回款压力依旧很大，所以开发商应该理性地看待这次成交量的上升，价格方面短期内不会做较大规模的调整。

　　■ 个案调查

　　远洋万和公馆 去年开始蓄客 开盘揽金超8亿

　　“地王”居高不下的市场关注度、犹抱琵琶半遮面的入市策略、开盘期间富有竞争力的优惠幅度，这三者共同引爆了远洋万和公馆的开盘：首期推出的56套住宅，在开盘当天已售签约48套，揽金8.2亿元，刷新了近期高端市场单日成交新纪录。

　　据悉，远洋万和公馆从去年开始蓄客，5月9日预开放，5月23日起通过展示样板间和园林示范区举行了一系列“暖场活动”，吸引了日均百组客户到访咨询。据项目相关负责人介绍，每天都会有10余组客户未经预约就前来接待中心，增加了接待压力。而在6月9日开盘当天，关闭了对新客户和公众参观的服务，前期积累的意向客户在短时间内签订了认购书，活动开始2小时销售额近8.2亿元。

　　对于远洋万和公馆的市场表现，业内人士并未表现出太多意外。亚豪机构副总任启鑫认为，中、高端住宅需求的升温，首先是因为市场上一直存在着基数庞大的改善性置业客群，这是基础。而近期政策和市场层面的变化，恰如其分地点燃了他们的购房欲望。他预计，政策、市场方面的利好，将助力中、高端市场的进一步回暖，有效地托起6月楼市销量。

　　远洋万和公馆营销总监牛牧远对于这个销售数字表示出认可：“基本实现预期吧。”他同时表示，这对远洋集团资金回笼、战略布局、发展策略均注入了一剂强心针。同时对促进大望京商务区、北京第二CBD的发展有着极大的推动作用。

　　首开·国风美仑 11500元入市 低价赢得刚需客

　　首开·国风美仑位于地铁亦庄线经海路站南的凉水河旁，在区域上属于马驹桥片区。6月10日项目开盘，折后均价为11500元/平米。据亚豪机构统计，首开·国风美仑此次推出了276套房源，认购数量为188套。这是一个非常可观的数字。

　　据悉，首开·国风美仑从去年夏天就已经开始蓄客，当时的售楼处设在亦庄，项目现场还没有接待客户。当时市场上曾经有消息传出，项目准备于2011年10月开盘，后来销售员表示将于2011年年底开盘，之后开盘日期一拖再拖。

　　本周，项目相关负责人介绍，目前这期开盘认购的客户，主要是从今年春节开始积累的。而去年积累的客户，由于时间太长，多数已经流失。购房人群主要是首次置业的青年人。

　　亚豪机构数据统计显示，目前首开·国风美仑附近的合生·世界花园，5月份的成交均价为13522元/平米，而融科·钧廷和米拉Village5月份的成交均价，都在每平米17000元左右甚至更高的水平。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，首开·国风美仑项目是第一次开盘，在定价方面有着较大的空间。而每平米11500元的价格远低于周边项目，这在目前的市场情况下，对于刚需人群还是具有很强的吸引力的。

　　鸿坤·曦望山 二期涨千元 中小户型热销

　　4月底首次开盘热销6亿元的鸿坤·曦望山，于上周六推出二期，5、6号楼共237套房源，户型为63-115平米的一至三居，仍以刚需客户群作为主打。6月9日上午十点，记者来到南四环外、紧邻大兴地铁西红门站的鸿坤·曦望山开盘现场（原理想城售楼处），发现仍有数百名客户聚集在摇号区等待选房。

　　“我们早上8点就来排队了，当时人多得我们都以为是开发商找托儿。”刚走出售楼处的杨先生夫妇告诉记者，他们在第二轮摇上了号，购买了5号楼5层南向的82平米两居，原价176万元（约合21463元/平米），算上开盘优惠和首付50%的优惠后，总价为154万元（约合18780元/平米）。

　　记者在现场看到，购房者普遍青睐90平米以下的中小户型。截至当天中午十二时，销控板上5号楼仅剩下了一套150平米的大三居户型未售出。

　　“我摇到300多号，进来一看好房子早选没了。”王大爷说，他本想将城区内的老房子卖掉，买套80平米左右的两居和老伴养老，“曦望山开盘价格比我预期要高，套内面积都21000元/平米以上了，本来还有些犹豫，现在是想买也买不到”。

　　曦望山项目负责人侯守超告诉记者，项目前期积累了约1000组客户，其中到场客户约500组，开盘的三小时内237套房源认购了202套，认购率达85%以上，签约额达3亿元。“绝大多数客户都是买房自住的刚需，中小户型热销，超过100平米以上的大户型不好卖，这些都在预期之中”。

　　记者了解到，4月29日鸿坤·曦望山首次开盘时，成交均价为17600元/平米；6月9日二期开盘成交均价为18500元/平米，比上期涨了900元-1000元/平米，涨幅约为5%。

　　“销售比较好，小幅提价是情理之中。”侯守超透露，曦望山预计在七八月份再次推盘。

　　对于该项目的提价销售，业内有人士表示担忧，“如果由此引发政府关注，一个项目会‘扼杀’整个北京市场”。

　　■ 业界观点

　　“供过于求”房价难涨

　　●李文杰（中原地产华北区董事总经理）

　　可以看到，热销的楼盘，八成都是降价楼盘以及五环外的楼盘。所以说，当前楼盘热销是开发商“以价换量”、“以价加量”的结果。而政策环境使购房人认为价格“触底”，不再“观望”，因此需求在增加。

　　但另一方面，目前限购政策没有放松，当前客户主要是“刚需”和“改善性”客户，不会出现成交量暴涨的局面。政策利好，可能会使开发商对之前的价格折扣进行“回收”，但是价格上涨不太可能。当前市场还是“供过于求”的状况。预计新房和二手房的总成交量维持在每个月两万套左右。

　　以价换量及降息推助成交量

　　●任启鑫（亚豪机构副总经理）

　　从微观层面来看，此前一些项目“以价换量”取得了较好的结果。同时，新开盘的项目以合理的价格入市，也启动了需求。从宏观层面来看的话，是因为更加严厉的楼市调控政策没有出台，且各地有了政策微调，一些之前观望的客户放弃观望，选择购房。

　　政策微调后，消费者的市场预期转变，认为市场不会再差了，价格上涨的动力是有的；加上降息等政策，需求可能会增加，开发商有可能进行价格微调。另外，6月份入市的项目，高端楼盘比较多，也有可能助推价格上涨。

　　B10-B11版采写/新京报记者 自曾晖 李捷 袁晓澜 刘狄 实习生 李雪莹