首创置业：“芭蕾雨”奥特莱斯合作生变

　　自2002年北京燕莎奥特莱斯开业大获成功后，奥特莱斯成为国人心中“名品+折扣”的商场代名词。但据业内人士介绍，奥特莱斯（OUTLETS）并不是一个“商标品牌”，而是一种商业“业态”，简单来说，奥特莱斯不是“麦当劳”，而是“汉堡”。

　　在近年来全国各地兴起的开发奥特莱斯热中，首创置业董事长刘晓光提出以“芭蕾雨”作为首创开发奥特莱斯商场的品牌，成为公司快速扩张、低成本拿地的武器；但和中国基建集团分手后，在商业地产领域并无成功经验的首创将独自面对奥特莱斯招商运营的“硬骨头”，业内质疑声渐大。

　　与中国基建合作不顺，股权暂未改变

　　6月，北京进入盛夏，位于北京房山的首创芭蕾雨项目商业部分的外立面也已完工，这个预计今年内开业的大型奥特莱斯项目由于其开发商首创置业、运营商中国基建集团的“分手”而颇受业内关注。

　　“听说芭蕾雨奥特莱斯招商出了困难，不知何时能开业。”6月8日，北京房山一位开发商高管对记者表示，近期房山开发商都听到了类似的传言，更有猜测说该项目“要黄”。而此前，首创置业在房山长阳打造的15万平米的芭蕾雨“奥特莱斯”商业项目，是支持区域销售的一大利好。

　　资料显示，2010年2月，首创置业以底价竞得北京房山长阳镇住宅、商业混合地块，楼面价仅3000元/平米；而同期万科在长阳拿下的地块同为住宅、商业（社区商业）的楼面价逼近6000元/平米。首创的武器正是能为房山政府带来大量税收、就业的“芭蕾雨奥特莱斯”商业项目。

　　随后，首创置业董事长刘晓光对外表示，首创置业和中国基建集团已合资成立奥特莱斯(中国)公司，国外和多个国际知名运营商合作，国内招商团队由燕莎奥特莱斯的创始人万文英率领，双方共同管理首创置业开发的北京房山、广东佛山、浙江湖州、海南万宁四家奥特莱斯项目。

　　但随着双方合作的首个项目、位于广州佛山的芭蕾雨奥特莱斯项目未能如期在2011年内开业，市场开始传出首创置业和中国基建打造的“明星团队”已闹掰，双方已于2011年底分道扬镳。今年5月底，刘晓光对媒体承认，双方合作确已搁浅，原计划由两家共同操作的芭蕾雨奥特莱斯项目，已由首创置业单独运作。

　　“房山芭蕾雨住宅已经基本售罄，奥特莱斯招商正在进行中，预计今年底或明年初开业。”6月13日，刘晓光告诉记者，此前的媒体报道不准确，招商并未“煎熬”，首创和中国基建也并未“闹掰”，双方在合资公司的股权目前还未改变，由首创控股，公司开发奥特莱斯的商业目标也不会改变。

　　接手招商，首创置业独啃硬骨头

　　虽然刘晓光不愿多谈双方“分手原因”，仅表示“因合作效率、时间、速度、管理等因素”使合作搁浅，但多名商业地产人士表示，中国基建一方的商业资源有限，“招商不符合首创的期望”应是双方合作破裂的主要原因。

　　“实质影响是，此前由外资来主导招商，现在外资团队撤退，交给首创来做。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平对记者如是说。而多名商业地产人士指出，无论与中国基建因何分手，都意味着商业地产的最大难题“招商运营”摆在了首创置业面前，而奥特莱斯模式的特殊性、首创商业资源的缺乏、芭蕾雨项目高达十几万平米的大体量，都加大了管理难度。

　　而这也是一开始刘晓光邀请万文英等奥特莱斯知名人士合作的原因。知情人士透露，在刘晓光的构想中，首创只负责开发物业，由专业的第三方团队负责运营，以国际大牌的大量入驻、较低廉价格打造“真正”的奥特莱斯物业。

　　“招商这块我们还在继续找新的合作伙伴。”刘晓光表示，首创正在和几家国际化奥莱运营管理公司进行运营管理、货源、一线品牌、折扣价格等整个体系的构建，首创希望把房山项目做成“真正”的奥特莱斯，即汇集国际一线品牌、并且具有价格优惠，“如果没有准备好就开业，是不负责任的表现”。

　　“现阶段的环境使真正的奥特莱斯很难操作。”王永平表示，目前国际奢侈品牌在中国内地的正价店销售火爆，使其没有动力进驻“奥特莱斯”折扣店；而从国外进货在报税中海关以正价收取高额关税。

　　他表示，缺少国际大牌货源、价格较高是国内目前200多家打着“奥特莱斯”旗号购物商场的通病，其中能做到类似国外奥莱模式的也只有燕莎和上海两家，而刘晓光在这种大环境下想做成真正的奥特莱斯，招商更加困难。

　　■ 纵深

　　奥莱是首创低价拿地“武器”

　　据接近刘晓光的人士透露，奥特莱斯模式发展遇到的制约问题，首创置业在拿地前就已通盘考虑过。按照计划，房山芭蕾雨将成为北京首个真正意义上的奥特莱斯，即不通过代理商拿货，而直接和厂商拿，其中30%-40%为国际一线品牌，并允诺每年为当地政府贡献近10亿元税收和近万名就业机会。2011年房山芭蕾雨项目的住宅贡献了10亿元销售额，但首创每年将持续贴钱维持该商业物业的运营。这也是房山政府低价出让土地的最大原因。

　　“首创可能也不急于提早开业。”上述商业地产人士表示，芭蕾雨奥特莱斯模式作为首创置业快速扩张、低价拿地的“武器”，在首创近千万平米的土地储备中，芭蕾雨等综合体占了300万-400万平米，刘晓光绝不愿意开局不利。而可预期的是芭蕾雨奥特莱斯开业便会赔钱，商业地产培育期一般为“3-5年”，需要首创的大量现金补贴。

　　业界：住宅、奥莱难“通吃”

　　“刘晓光是想两头通吃，现在以奥特莱斯作为卖点吃住宅利润，而未来商业运营成熟后持有商场的现金流又能贡献稳定的利润。”王永平表示，这也意味着对现阶段的首创置业来说，芭蕾雨奥特莱斯更多的是一种战略，看重未来的发展，而短期内的重点仍是相关的住宅土地开发销售。

　　国元证券一位分析师表示，如果按照原计划的模式，首创置业只是开发物业，奥特莱斯的经营是交给独立的第三方，则首创的租金收入是相对稳定，与奥特莱斯经营业绩无关，而在商业项目3-5年培育期后，奥特莱斯运营公司步入正轨产生盈利，还可为首创按权益比例贡献溢利。

　　“但奥特莱斯能做成功的，一般都是百货商，而不是地产商。”多名商业地产人士表示，更看好上海百联集团和美国西蒙公司合作的奥特莱斯模式，而首创的“芭蕾雨”模式更像是万达“商业+住宅”的部分散售、部分持有模式，核心仍是低价在郊区拿地、快速开发住宅，以住养商，这也是国内开发商在没有金融支持的环境下，开发商业地产的“必选答案”，而且首创动辄几十万平米的大规模拿地，难免有“变相圈地”的质疑，至于该模式是否能成功，还有待时间检验。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖