京城楼市冷热分化(1)

　　一半是海水，一半是火焰。6月，京城楼市继续呈回暖态势。然而，并非所有项目都能感受同样热度，“冰火两重天”的分化仍然是事实。从网签数据看，北京四五月份共有近40个项目取得预售证，但半数项目网签率不足30%，而仅有个别项目网签率已经达到9成。

　　6月楼市整体量价齐升

　　6月的楼市延续了5月的热度。据北京住建委统计显示：上周（6月11日-17日），北京新建住宅签约套数为2511套，环比上涨了24.9%。截至18日，北京6月新建住宅网签套为5761套，相比5月同期再涨6%。北京中原地产判断，6月成交量再次放大已成定局。

　　伴随着成交量的回升，京城楼市也开始出现房价上调。从整体成交均价看，上周新房成交均价为21826元/平米，环比此前一周的20726元/平米上扬5.3%。具体到单个楼盘，有关统计也显示，包括金域华府、保利·春天里等6月成交较多的楼盘，成交均价同上月相比都有上浮。

　　北京中原市场研究部统计，在五六月份热销的64个项目中，一半以上的项目签约均价有不同程度的上涨。

　　购房者加快入市

　　对于日趋回暖的市场，业内人士认为前期回暖提振了开发商的信心，大量楼盘推出优惠促销活动，促进了销售。

　　京城一高端项目营销总监还对记者表示，之前的降息及各城市政策微调，影响了购房者对市场的判断，部分购房者开始担忧价格上行，入市积极性增加。

　　有买房人也告诉记者，看到连续几个月的成交上涨，自己也变得“不淡定”，于是开始出手买房。6月19日央行公布的城镇储户问卷调查也显示，未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，是2011年以来的最高值。

　　部分楼盘销售遇冷

　　相对于成交火热甚至量价齐涨的楼盘，京城部分项目温度有些冷，有的批次取证房源还是“零签约”。

　　北京住建委网站显示，5月27日，位于安立路的某项目取得147套房源预售证，截至昨天，网签记录为零。去年12月，该项目取得84套住宅预售证，截至昨天，网签仅3套，成交均价为49730元/平米。相对于超过80000元/平米的拟售均价相去甚远。

　　针对网签显示的销售不佳，该项目一位副总对记者表示，去年底以来整个市场情况并不算好，项目主要进行了蓄客和公司老客户内部认购，效果还不错，但高端客户下单签约还有一个相对长的过程，“和刚需不一样”。这位副总还透露，本月底，项目将正式开盘放量。

　　根据统计，在四五月份取证的项目中，零签约的楼盘还包括中骏绿洲庄园等5个。在一些业内人士看来现在还存在一个有趣的现象：包括在房山、通州这样同一个区域，甚至在北苑、西山板块中，“有的项目一直热销，有的项目一直就没起势”。

　　有关人士分析，部分项目受产品定位、价格策略等多方面因素影响，例如“有的区位并不能支持预期中的项目高端定位”，因此销售不佳。高策地产服务机构董事长陶红兵还表示，楼盘有热有冷也是正常现象，但今年的回暖很难达到2009年、2010年的火热程度。

　　■ “冷”区扫描

　　良乡 被长阳盖过了风头

　　在长阳进入大开发时代之前，房山楼市的重心一直在良乡区域。而随着距离城区更近的长阳片区的崛起，无论是沿京良路开车还是乘地铁房山线而来的看房人，都会把长阳作为看房的第一站。以至于现在良乡板块的项目，也纷纷表示自己属于“大长阳”片区。

　　亚豪机构统计数据显示，今年以来（截至6月13日），房山区商品住宅累计成交3001套，同比减少38.5%，与郊区县商品住宅销量上涨的行情大不同。同时，相比长阳的多个名盘、大盘拱热区域，今年以来良乡区域仅有鸿顺园东区和金地朗悦两个项目推新，这也是良乡仅有的成交较热的项目。

　　其中金地朗悦作为唯一一个大型房企进驻良乡开发的在售项目，品质优势明显，二季度共销售143套，是良乡板块二季度（截至6月13日）成交量最大的项目。而鸿顺园东区之前的销售情况难称理想，一季度仅成交5套。直到4月份价格降至9999元/平米起、均价11000元/平方米左右，成交量才明显上升。相比该项目的历史最高价格，每平米下调了3000元，成功拉开了与其他在售项目的价格差距，也成为良乡板块价格最低的楼盘。

　　而良乡的其他项目，基本上处于半静止状态，机构数据显示，二季度阳光邑上、北潞尚界、瑞雪春堂三个项目总共仅售出17套房源。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，良乡区域相比于长阳板块，在区域上并不占优势，区域内当地房企开发的老项目较多，例如阳光邑上、北潞尚界、瑞雪春堂、鸿顺园东区等，因产品品质参差不齐，因此在售价格相差较多。目前来看，只有在品质或者价格上有非常明显优势的，才能在这个整体冷淡的区域中脱颖而出。

　　（下转B13版）