京城楼市冷热分化(2)

　　（上接B12版）

　　■ “冷”盘探视

　　如园

　　半年网签38套 近期始升温

　　五六月份，部分高端楼盘也搭上了热销的顺风车。仅6月9日一天，西山壹号院和远洋万和公馆均开盘，开发商表示本次开盘认购超过8亿元。其中，西山壹号院66套房源基本售罄，远洋万和公馆当天也认购48套。

　　虽然部分高端楼盘销售一片红火，但是仍有一些高端楼盘的销售不尽如人意。紧邻西山壹号院的如园，自去年年底取证以来的半年时间里，仅签约38套。

　　期房状态、入市时间不当等影响销售

　　对于如园销售业绩相对不景气，有高端住宅开发商对记者表示，“有钱人也都是很感性的”，与近邻西山壹号院不同，如园是期房，又是小高层建筑，加上示范园区面积不大，整个给人的感觉少了一些高端项目需要的高端感受。此外，项目中式大院吸引的客群也略显窄。

　　如园项目有关负责人也承认，期房状态是影响项目销售的一个重要原因。

　　还有接近如园的人士表示，如园去年年底入市，冬季的景观效果并不利于高端项目销售，一开始没能取得足够火爆的销售业绩，影响了整个项目的市场地位和关注度。同时，销售业绩和营销力度之间相互影响、相互制约，使得项目销售一直没有爆发式的表现。

　　这位人士还表示，应该看到的一点是，如园在万科整个集团甚至北京公司“大格局中的分量没有那么重”，“融创要把西山壹号院打造为整个集团在全国的标杆项目，孙宏斌（融创中国董事长）会亲自上阵，但很难想象郁亮（万科总裁）会介入如园的开发运营。”

　　提升配套优势，销售前景看好

　　虽然如此，近期如园成交也开始升温。5月，如园网签11套，成交金额超过1.2亿；和4月的5套相比增加明显。

　　如园有关人士还表示，最近，如园与中关村二小签约合作，这将进一步提升项目教育配套优势。随着项目开发日趋成熟，整体品质的改进提升，加上京西板块整体的稀缺价值，看好项目销售前景。

　　据悉，下半年，如园还将推出全新的300平米的楼王产品。

　　天润福熙大道

　　价格“居高” 大户型走量慢

　　在北苑区域，不同的价格及产品策略，也使区域内楼盘呈现冷热不均的局面。

　　机构统计数据显示，从今年3月至6月18日，北苑区域内在售楼盘天润福熙大道共成交72套，成交均价为26500元/平米，套均面积为145.9平米。另一在售楼盘北京城建·世华泊郡同期共成交413套，成交均价约22000元/平米，套均面积为107.8平米。

　　销售较缓，下半年推新

　　据悉，北苑区域大多数楼盘在今年已过了放量期，在售项目以价换量的效果明显。

　　今年以来，世华泊郡仅新拿过一次预售证，在今年5月推出新楼座6号楼，以85平米两居和118、130平米三居户型为主。开盘当天，有8.9折优惠，优惠后均价从25000元/平米下调至23000元/平米。据开发商介绍，优惠当天，189套房源全部认购完毕。截至6月19日，已签约170套，签约价格为21772元/平米。

　　而天润福熙大道今年并未推新，目前在售户型为122、166、170平米三居，售价为30500元/平米，参加3万抵60万房款活动后，成交均价约26500元/平米。该项目负责人告诉记者，项目目前每月认购数量在30套左右。由于今年一直没有推新，在售产品去化得不错，预计7月会新推4号楼，户型面积仍以122-170平米的三居为主，下半年还将推楼王产品，面积在200平米以上。此外，花园洋房和南区的小户型也将在下半年面世。

　　产品定位不同，造成价格不同

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，北苑区域价格在最高峰时达到30000元/平米左右，随着楼市调控的影响，各项目不同程度下调价格，一般调整到25000元/平米，仅世华泊郡下调到22000元/平米左右，由于户型紧凑合理，总价也低，因此走量不错，比区域其他项目都卖得好。

　　天润福熙大道相关负责人则认为，产品定位不一样，单从价格上相比，不能反映项目真实的情况。天润福熙大道的户型以“刚改”和纯改善型的大户型为主，与世华泊郡的刚需客群为主的定位不一样，另外在产品附加值上，天润福熙大道3米层高、地板采暖、分户式中央空调、新风系统等设计，成本也比普通住宅高。

　　世嘉光织谷

　　户型改变 “日光”变滞销

　　曾多次创下“开盘即日光”的、位于怀柔陈各庄村西的世嘉光织谷，今年以来遭遇了业绩上的“滑铁卢”。根据北京市住建委公开数据，今年以来该项目共售出79套房，去化率仅维持在月均10余套。而其去年9月开盘、10月份正式签约的房源，达349套，仅“十一”长假就实现换签270套，成为北京楼市黄金周的大赢家。此后，热销态势始终持续，至去年底两个月时间又销售135套。

　　一梯四户、两居室客厅朝北造成滞销

　　“现在推出的产品不一样，不像以前那么好销售了。”项目相关负责人在接受记者采访时，发出了今非昔比的感慨。

　　记者了解到，世嘉光织谷作为怀柔新城第一个启动的住宅项目，“过去是一梯三户，现在在售的是一梯四户，现在的两居户型又是客厅朝北。在整个怀柔区域看来，这种100平米的户型都存在一定销售难度。”该负责人直言，产品上的较大差异是造成项目滞销的原因之一。据悉，这种户型目前尚存200多套，项目预计在年底前要将其出清，然后推出更“难啃”的150平米大户型。

　　顺义楼盘降价削弱原有优势

　　据业内人士介绍，怀柔新城规划正在落实之中，目前还都是大片的工地，三甲医院、轨道交通、市政配套工程等均在热火朝天的建设之中。市政配套利好还暂未出现。同时，由于怀柔属于远郊，购买者主要是怀柔当地居民为主，今年市场不好，加之户型偏大，没有竞争优势。

　　记者了解到，世嘉光织谷2010年开盘时售价为8000元/平米，目前在售均价为10500元/平米，业界称其“定价、涨幅都较为理性”。但随着北京楼市调控的持续深入，开发商以价换量态势不断蔓延，毗邻怀柔的顺义楼市也出现了打折降价潮。“顺义的项目都降到12000元/平米了，谁还愿意到怀柔买房啊。”另一位不愿具名的开发商告诉记者，怀柔项目的价格优势在现如今被逐渐削弱，而且同样是新城，顺义的诸多规划已经兑现，更加成熟。

　　■ 业界观点

　　选择面广、品质差距造成分化

　　对于近期北京楼市量价齐升，然而仍有部分楼盘销售不好的情况，高策地产服务机构董事长陶红兵认为，市场分化，一些楼盘卖得不好，与产品质量等因素都有关系。他同时表示，市场在逐步回暖，但是还没有回到之前很好的状况，也“不会像2009年、2010年一样火热”。

　　谈到回暖过程中开发商的推盘策略，陶红兵也表示，相对于之前不少开发商迫于库存压力降价、甚至低于成本价销售，现在确实存在这样一种情况：部分开发商希望等待市场进一步转好之后再销售，“开发商不希望贱卖自己的产品”。与此同时，现在的消费者也越来越理性，楼市中的泡沫会进一步压缩，开发商凭借优质产品竞争获利才是王道。因此，在目前的市场形势下，开发商不应再依靠土地差价收益，而是要提升产品的质量，凭借产品本身来提升价值。

　　亚豪机构市场总监郭毅也表示，目前市场有点“冰火两重天”的感觉，这是由项目或在产品、或在区位、或在价格上的差异造成的，可能差距不大，但现在购房者很理性，市场的选择面也大，一点点瑕疵就成为购房者选择其他项目的原因。

　　B12-B13版采写/新京报记者 张旭 袁晓澜 李捷 刘狄 实习生 方王洋 李玲