7月新盘内外开花 开发商底气渐足

　　据亚豪机构统计数据显示，7月北京有29个项目计划入市，包括大苑·海淀名著、中国铁建·梧桐苑等10个纯新盘，以及首创·澜茵山、瑞雪春堂、远洋一方等19个老项目后期。在楼市销量回暖的助推下，开发商表现出强烈的推盘意愿，业内认为房企应该抓住此轮行情以价换量，不宜盲目涨价。

　　六环外与三环内项目大增

　　7月份预计开盘项目在地域分布上，出现了明显的两极分化趋势。亚豪机构统计数据显示，7月计划入市的有29个项目，其中4个项目位于三环内，另有12个项目位于六环外。

　　另外，预计入市的高端项目数量创今年新高，且4个项目全部位于宣武板块，分别是玺源台、红山世家、中信城和四合上院。除四合上院未定价以外，其他3个项目价格在40000-55000元/平米之间，与东、北三环内的在售项目定价动辄60000-80000元/平米相比，定价可称得上合理。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，长期以来，宣武虽位于城市核心，但受到传统居住观念的影响，南城房地产价格的提升速度一直较慢，令宣武成为核心区的价值洼地，在宣武与西城区合并一年多后，两区的教育、医疗等资源共享，宣武区域价值得以提升，近期区域内商品住宅成交势头良好。

　　位于六环外的入市项目多达12个，占总数的41.4%。其中路劲·世界城、中国铁建·原香漫谷、梦想山、中国铁建·梧桐苑均为纯新盘，基本上是最近两三年的拿地项目，土地的位置、容积率等指标决定了这些项目以中小户型为主，主要面向刚需客群，因此定价偏低。此外，六环以外计划入市项目中还有一部分规划为别墅、洋房等大户型、低密度产品，主要针对首次改善型刚需客群。

　　土地稀缺导致住宅供应远郊化已持续多年，目前看来，北京房地产市场正从五环外时代迈入六环外时代。

　　刚需项目价格试探性回调

　　与往常一样，开盘价格对于开发商仍然是敏感话题，在开盘日期到来之前，一般很难给出准确的价格。在近几个月市场成交回暖的影响下，开发商的底气不知不觉间变足了一些。

　　据亚豪机构统计，7月计划开盘项目中，已经有19个项目公布了大致的开盘价，这其中包括华润西堤红山、世纪星城长城国际、中信城、瑞雪春堂等。多个老项目的计划开盘价相比上一期开盘，每平米上涨了1000-5000元不等。中原地产市场研究部也表示，7月预计开盘的大部分老项目后期，目前来看价格基本平稳，只是不同程度地都减少了折扣优惠。

　　纯新盘因为没有“历史包袱”，大部分以区域底价开盘以期热销。如位于昌平新城的路劲·世界城计划开盘价为16000元/平米，户型设计紧凑，为70-80平米两居，90平米三居，相比周边的北京风景项目三居特价14000元/平米，单价略高一筹。位于房山长阳的京投快线上林湾计划开盘价为15000元/平米，而目前长阳地区的低价项目的产品，价格在13000元/平米左右。

　　更多开发商仍然保持谨慎态度。金地集团华北区域副总经理遇绣峰表示：“虽然五六月份以来出现了成交量上涨的情况，但我们仍然保持谨慎乐观的态度，不会任意涨价。”据其介绍，金地朗悦项目自从开盘以来，基本上都以成本价在销售，这个项目对于公司的作用，更多的是为了快速周转而不是追求利润，因此价格策略不会发生改变。

　　■ 后市预测

　　高成交能否持续尚难预料

　　目前房企对于市场恢复信心，主要来自于3月份以来成交量的逐级攀升。继5月住宅成交量创16个月新高之后，6月楼市成交继续保持旺盛态势。北京中原市场研究部根据北京市住建委网站统计数据显示：截至6月26日，6月新建住宅签约套数为9950套，加上剩余4天的交易量，6月单月新建住宅签约有望达到11500套左右。

　　与三四月份刚需为购房主力不同，进入6月份以来，改善性需求有明显被激活的迹象。数据显示，6月中上旬（截至20日），成交均价2万元/平米以上的商品住宅共售出2873套，占楼市销售总量的四成以上，而5月同期仅售出1585套，市场占比为26.6%。中端以上楼盘销量上升显示出当前改善性需求开始进场，这将有力托起市场成交均价。

　　任启鑫分析，近几个月，经济数据的不甚乐观让决策层重提“稳增长”，拉动GDP增长的举措包括加大投资，放松货币、信贷政策，一些地方政府也在财政压力下放松楼市调控。楼市成交量连续数月攀升已经让开发商的资金状况得到缓解，政策见底又给了开发商更多信心，从企业经营角度上讲，市场差时求生存，市场好时谋利润，因此一些开发商开始规划涨价大计，一方面提高利润率，另一方面也能通过项目的升值激发购房需求。

　　但任启鑫同时表示，尽管楼市暖风徐徐吹来，但涨价根基尚不牢固，只要限购限贷政策不改变，楼市运行的总体趋势就不会变。而6月底40个重点城市的购房信息联网即将完成，为未来房产税等调控政策的出台奠定基础，增加未来市场的不确定性和不稳定性。因此房企应抓住此轮上涨行情，以价换量、主动回款，不宜盲目乐观和涨价，莫因房价反弹将才稍有起色的市场打回原形，使之前的销售成果前功尽弃，陷入后续惨烈的竞争格局。