楼盘“潜水”为哪般？

　　买，还是不买？是多年来一直困扰购房者的难题。而在持续的宏观调控中，楼市在经历了跌宕起伏的市场变化之后，卖，还是不卖？也让很多房企楼盘纠结不已。面对一些屡次放风“即将开盘”，开盘之日却又一拖再拖，让不少购房人看的真切却也等得心急。

　　潜水项目浮出水面

　　位于通州区的合生·滨江帝景，早在去年9月就作为“八盘联动”之一参与了合生创展华北区推出的“金秋购房季”活动，并公开宣布于近期开盘。时隔近10个月，该项目仍为即将开盘状态。据合生·滨江帝景的售楼人员介绍5、6月份看房的人突然增加， “目前蓄客量已经较大，开盘时间已经成熟。我们现在也希望早点开盘。”销售如是说。

　　从通州到大兴莫不如是。看到了龙湖时代天街热销的过去时和保利春天里的热销进行时，地处两个热销项目中间、前后脚拿地的融汇也在近期蠢蠢欲动，开始走起了低调而又透明的销售策略，精装+低价+传说中的微公馆吸引起了不少购房人的注意。

　　“吃不准”市场接受度

　　龙年行至过半，上半年与楼市成交形成鲜明对比的是市场供应并未跟上。这在亚豪机构副总经理任启鑫看来，由于2012年整体房地产走势的不确定性，使得很多房企放慢了项目入市的脚步，虽然近两个月回暖走势明显，但由于反应与决策周期使得多数项目尚未及时调整入市节奏；另一方面，去年土地市场的低迷，住宅类用地出让的减少，也直接影响了今年项目入市的数量。

　　据记者了解，项目一再推迟开盘的主要原因还是因为年初市场萧条，对入市普遍缺乏信心。一位房地产资深研究人士对此分析指出：“一年前的通州、大兴，即使项目开盘也未必就能有成交，总不能开盘就降价吧。现在这些区域的价格正从低谷开始上行，在这时候开盘，开发商才心理有谱，后面也可能随着区域价格上涨而上调项目价格，从而体现出项目价值提升，再反过来促进成交。”

　　据亚豪、思源等多家研究机构统计，红5月的热度仍在持续，受到市场成交的利好影响以及政策逐步放松的预期，诸如此类潜水的项目已开始陆续入市，预计下半年会有更多的房企调整入市节奏，抓紧开盘销售。

　　推迟入市并非捂盘

　　高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵认为对于项目入市的节奏和时间节点，每个企业有自己的营销策略，何时开盘完全取决于项目自身，推迟开盘时间并不能说就是“捂盘”。陶红兵说，相关部门只是规定了拿到预售证三天之内必须开盘。另一位房企负责人对此也表达了看法，有些项目拿地之后刚挖坑就开始预售，有些项目想要做出产品让人眼见为实再销售，周期不同而已。

　　对于下半年市场供应走势，任启鑫认为，从入市项目价格来看，由于成交量的持续转暖，项目入市价格的提升不可避免。陶红兵指出，市场会有一定小幅回升的空间，政策的作用之下也不会出现较大涨幅，但市场刚性需求的存在是显而易见的。

　　新京报记者 李捷

　　■ 潜水理由

　　优化产品 提升预期

　　经过了5月份以来夜场看房等长达2个月暖场活动，位于通州果园的合生滨江帝景年内第三次传出开盘消息。据项目总经理邓历介绍，目前项目已进入最后的取证流程，最快将会在本月中旬正式开盘。

　　日前，记者走访该项目售楼处发现，相比今年4、5月份传出开盘97折，全款可享受2万抵5万，目前优惠折扣也有缩水迹象。据售楼人员介绍当前项目的开盘优惠是5万抵7万和98折的优惠。

　　邓历表示，一直延迟开盘的原因在于细化产品，目前项目整体绿化率已达到60%。另外，一期交房时候，配建的幼儿园、商业配套都将同期交付。他同时表示项目首期开盘价格将在区域内具有一定竞争力。据克尔瑞数据显示通州区上半年销售成绩较好的项目华业东方玫瑰6月成交套数为108套，均价为14237元/平方米。金隅花石匠均价为14000元/平米。另外， 附近的华远铭悦均价为14000元/平方米。

　　无独有偶，位于大兴区天宫院板块的金融街·融汇年初项目传出开盘消息，但直到近日才开始通过微博线上活动发出开盘预热的信号。该项目负责人对记者表示，因为前有龙湖时代天街、保利春天里等热销项目，区域的竞争压力较大，金融街·融汇着力于将产品做出差异性。该项目负责人还对记者表示，开盘时间定在今年8月。

　　蓄客不好推迟开盘

　　天宫院版块众多品牌项目酣战已久，而身居其中的联港幸福湾却始终不声不响。据售楼处销售人员介绍，项目从4、5月做开盘准备，到目前为止一直处在蓄客阶段，目前有2000组客户登记量。预计到7月中旬可以开盘，预售价约为10800元/平米。据记者了解，联港幸福湾的位置离地铁较远，而且项目周边配套较欠缺。据业内人士介绍，相比保利和龙湖的项目，联港幸福湾无论是位置还是配套都有一定落差，而且项目多为回迁房，只有几栋商品住宅，蓄客有难度。

　　同样的情况还出现在房山，据记者了解，中国铁建原香漫谷位于房山区城关镇，周边并无其他项目。销售人员介绍，之前预计5月左右开盘，但是因为前期蓄客情况不是很好，所以延长了蓄客周期。

　　小盘定价难

　　从北京楼市上半年的销售数据来看，大兴风景独好。受到政府规划、轨道交通发展的南移等利好，知名房企随着地铁4号线一路向南扎堆，沿途点燃了黄村、生物制药基地、天宫院等多个区域，衍生出新兴的楼市板块。其中位于生物医药基地板块某知名央企项目建筑面积不足10万平米，项目开盘如何定价的问题成为困扰企业多时的难题。据了解，该项目虽紧邻地铁4号线，但被多个热销项目“包裹”在内。“原本是计划尽早开盘的，但是之前的市场环境下，即使开盘也不一定能有好结果。”该项目负责人告诉记者，周边项目在年初已开盘，但是逼近成本的价格对于小体量的项目实在难以承受。

　　当前市场有了回暖迹象，但“区域项目多，价格竞争非常激烈。而且相对于别人的超级大盘，我们开盘的成本要更高。但是如果现在不开，又担心错过了这一轮回暖的大势。”该央企负责人无奈的表示，项目已初步定在9月前后入市，还是想再等等看。