苏波：调控使行业更成熟

　　一年前的7月8日，在楼市调控的紧锣密鼓中，新华联不动产股份有限公司（以下简称“新华联”）借壳登陆A股成功。新华联也成为2010年4月调控启动后，首家实现上市的房企。

　　7月2日，在上市一周年前夕，新华联不动产董事总经理苏波在接受本报及新京报传媒旗下《房地产世界》杂志联合采访时，他表示在3-5年的时间内，新华联不动产将努力实现向一线品牌的跨越。

　　力争3年销售过百亿

　　新京报：新华联提出要实现向一线品牌的跨越。公司是如何定义一线品牌的？

　　苏波：新华联集团是民营企业的佼佼者，也被评为“中国最具生命力企业100强”；但在房地产品牌上，客观讲，新华联不动产现在还是二线品牌。上市，也给我们跻身一线品牌提供了很好的契机。我们的一个目标是，3-5年把新华联不动产提升为一线品牌，争取3年内销售过百亿。

　　新京报：除了销售目标，公司在战略布局和业务发展上还有怎样的规划？

　　苏波：目前来看，新华联不动产主要是以北京为中心。包括北京、上海、广州在内，一线城市有合适的机会，我们肯定还会拿地；同时，我们也在关注刚需等购买力更强的二线省会城市，有重点地向二三线扩张。目前我们关注的区域包括中部湖南的长株潭，西部我们也已经进入了西宁、呼市，东部除黄山，我们也在关注江苏、上海等地。这些地区都是经济较发达或者在国家战略格局中占有重要位置，民间资本较为活跃，市场前景看好。我们也希望以点带面，下面的城市公司适时向区域公司过渡，但要把握机会，不过早提区域公司。

　　在业务格局上，新华联不动产提出了坚持开发住宅地产、商业地产+自持物业的战略。

　　正向综合运营商转变

　　新京报：从住宅开发到住宅与商业自持并重，公司是基于怎样的考虑提出这样的转变的？

　　苏波：市场变化很快，政策调控也对房企提出了更高的要求，此外还有上市的背景，这都要求新华联不动产要由单纯的房地产开发商向综合运营商转变。自持物业的长期盈利性，对于上市公司具有重要意义。

　　新京报：新华联不动产对住宅和商业自持物业配比有怎样的考虑？

　　苏波：按投资强度算，商业自持物业我们会控制在40%以内。当然在局部地方，类似上海这样的城市，如果有一个项目规模不大，回报非常好，我们就会考虑全部做自持。在商业开发方面，我们重点考虑综合体、写字楼、酒店等几大类。新华联不动产依靠集团的多元化业务资源，也可以获得更多的支持。

　　新京报：本轮调控启动后，不少房企都开始发力商业地产。新华联不动产担心商业地产过剩吗？

　　苏波：中国区域发展水平、城乡发展水平，差异都很大。具体到某一阶段某一区域可能会过剩，但就全国来讲，商业地产还是大有可为的，关键是我们要找准发展的着力点和区域。类似在西宁、呼和浩特，市场对商业综合体需求就很旺盛。

　　新京报：我们还注意到，新华联不动产在推进不少小镇系列的产品，如黄山“纳尼亚小镇”，株洲、大庆也有“北欧小镇”“阿斯兰小镇”。小镇产品是不是也能丰富综合运营商的内涵？

　　苏波：小镇产品本身可以借助当地旅游资源，实现产品升级，带动人居品质升级。旅游地产、文化地产本身符合国家层面的战略规划。我们开发小镇产品，不仅是为了销售，还要考虑当地的文化品牌推广与传承，有助于资源和环境保护。

　　低成本扩张不意味着低质量

　　新京报：新华联不动产上市一年，您感到公司获得哪些提升？

　　苏波：去年的成功上市，首先表明集团把房地产作为未来非常重要的板块来考虑，也表明我们对房地产未来发展充满信心。上市，意味着对企业要求更高，企业对股东、投资者、社会的责任更大。首先，公司每件事情都要更加规范化；第二，上市对公司内控提出了更高要求，我们也成立了内控领导小组，不断完善内控体系；第三，上市逼着公司提升管理水平。我们今年就计划投资1000万，提高信息化管理水平。进一步杜绝风险、提高效率、加强管控的有效性。

　　新京报：新华联不动产提出2012年是质量管理年，强调练内功，是不是也有这方面的考虑？

　　苏波：有上市的要求。另一方面，中国房地产经过20多年的发展，已经过了靠跑马圈地、快速复制、售罄就能赚钱的阶段。因此我们需要更优的品质管理，提出今年是质量管理年。

　　新京报：质量管理具体体现在哪些方面？

　　苏波：我们有一个口号是“以客为尊”。要做到这一点，从设计、建设、销售到交房、物业服务，就要一条龙地进行质量管理。我以前也早就提出过类似“飞行检查”（突击检查）这样的做法。

　　新京报：新华联不动产也有低成本扩张的经验，这与质量管理如何统一呢？

　　苏波：低成本扩张，并不意味着降低建设成本、工程质量，而是指利用市场的波峰波谷实现低成本扩张。例如现在在一些发达城市的土地机会，土地价格本身是低位。建设过程中的成本控制则有非常精细化的考虑，但有一点可以肯定的是，不该省的成本绝对不省。我们通州的运河湾项目获过北京市“结构长城杯”，唐山新华联广场等也获过省级结构优质工程称号。根据我们质量管理年的要求，今后，公司旗下项目都要成为当地优质工程，一半以上要做到省部级优质工程。

　　调控并非不可回避的“老虎”

　　新京报：您是如何看待楼市调控的影响？对后市如何看？

　　苏波：房地产调控能使行业更成熟、更理性，这也符合多数主流房企的看法。调控不是不可回避的“老虎”。新华联不动产在调控下向综合运营商的转型，这都是一种积极应对。公司现在有5000多亩的土地储备，我们对后市保持乐观。

　　新京报：北京是新华联不动产总部，运河湾项目也给新华联做出了很大贡献。您 能谈谈在北京的发展计划吗？

　　苏波：集团总部在北京，北京必然是我们的战略高地。除运河湾项目外，我们也在寻求合适的机会拿地，看机会而不拘泥于区县。从社会责任角度出发，我们也希望有机会在京开发一些保障房，和政府一起促进保障房建设。

　　新京报记者 张旭