“房价涨幅下行”不是放松调控的理由

　　■ 楼市观察

　　房价涨幅虽然4年来下行18%，但真实房价与4年前相比却上涨近50%。因此，以“涨幅下降”作为近4年来房地产调控非常有效的理由，是说不通的。

　　7月4日，在博鳌·21世纪房地产论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，“从2008年开始，房价涨幅从21.3%一路下降，2010年降至7.2%，2011年降至6.7%，今年前5月是3.8%，应该说调控使房价涨幅降了18%，调控是非常有效的。”

　　姑且不论该数据的客观准确性，但仅凭房价涨幅下降18%，作为近4年来房地产调控非常有效的理由，仍有些牵强——这是因为，2008年的房价本已处于高位，与2003年的房价相比，2008年房价已经上涨逾2倍。从另一个角度来观察，2008年的房价本已企高，以此基础上，2008年以来房价累计上涨近50%，尽管涨幅得到控制，但距离调控目标——“使房价降到合理价位”差距甚远。

　　事实上，无论是房屋租售比、还是月薪房价比，均表明我国当下房价仍处高位。以房屋租售比为例，国际上衡量区域房地产运行状况良好的租售比一般界定为1：200—1：300之间，但我国当下房屋租售比却远高于此，一线城市普遍处于1：1000左右。再以月薪房价（单价）比为例，国际上一般公认的区域合理比例为1：1左右，而我国却在1：3-1：5的高位区间。

　　上述房屋租售比和月薪房价比均表明，我国当下房价仍然处于高位区间，如果仅仅因为涨幅下行，即认为本轮房地产调控非常有效，则显然是自欺欺人。

　　实际上，自2008年房地产调控以来，虽然针对土地出让、开发贷款、税收、购房贷款以及保障房等政策频出，但还没有达到预定目标。而在去年下半年我国实体经济增速下行、地方政府财政收支失衡之下，房地产调控力度已经在地方政府的屡屡变相突围之下，进入相对弱化阶段。

　　地方政府因土地出让金大幅减少而造成财政收支失衡，而逆房地产调控而私下松绑，之于其本位意识而言本是情理之中，但是，对其有违调控之举进行变相默认，则不仅会造成中央相关职能部门公信力的降低，更会使持续已达4年、并已初步取得些微成效的房地产调控前功尽弃。

　　对于投资拉动经济增长属性明显的我国经济而言，受政绩驱动以及便于“化公为私”的大规模地方行政投资，一直是我国经济调结构的最大阻碍。而地方政府之所以能够持续主导大规模行政投资，其根本原因即在于其对土地财政的相对掌控。在错位的格局之下，我们就不难理解，为何中央房地产调控禁令屡发，而部分地方政府却仍然充耳不闻、甚至屡屡变相违规。

　　必须要说，房价涨幅虽然4年来下行18%，但真实房价与4年前相比却上涨近50%。就调控预期目标而言，我国房地产调控还不能说是“非常有效”。我们要做的，不是以此为理由予以松懈，而应是实施更大力度的调控，因为对房地产调控的坚决与否，不仅事关民生稳定，更事关我国经济调结构的根本所在。

　　□杨国英(财经评论人)