商务、高端、时尚、混搭的CBD气场

　　早上8点半，白领周怡走出十号线国贸站，下意识地拉一拉衬衫，踏着高跟鞋，跟上众多年轻人的步伐，信步往嘉里中心走去。

　　早上8点半，呼家楼南里的费大爷已经送完孙子，从呼家楼中心小学回来的路上买好当天的蔬菜，天气还不是很热，费大爷打算上楼拿个板凳，再去看看小区里树阴下的“牌局”开始了没有。

　　早上8点半，世贸天阶附近的新城国际小区，孩子们三三两两在家人或保姆的带领下往旁边的双语幼儿园走去，路边的西餐厅和咖啡馆还没营业，各种肤色的孩子们用英语或中文相互打着招呼。

　　这是CBD一天的开始。在这个全国最著名的中央商务区，有最高最现代的商务楼，也有富有时代特色的居民住宅；有成熟自信的外企高管、朝气蓬勃的小白领，也有土生土长的北京大爷大妈。北京的现代化发展，在这里凸显，北京的城市韵味，也在这里弥漫。

　　CBD构想与建设

　　CBD构想确立于1993年。当年，国务院批复了《北京城市总体规划》，明确提出北京要建设商务中心区，即CBD。此前，对究竟要把CBD建在哪里，曾经起过不小的争议。

　　原北京市城市规划设计研究院院长、北京CBD规划建设总顾问柯焕章回忆，从上世纪80年代末到90年代初，先后曾提出并论证比较的CBD方案有好几个，如前门外、王府井地区、建国门外二三环路地区、北中轴北部地区和南中轴南四环地区。

　　当时，商务区雏形已经开始在这里展露，以长安街东延线建外大街和东三环路两条东西、南北轴线构成“金十字”框架区域，北连首都机场，东接津、塘等港口，西临北京火车站；使馆区及其他外事机构，都集中在这一带。80年代以来，建成京广中心、国贸大厦、建国饭店、国际大厦、长富宫饭店、长城饭店、昆仑饭店、燕莎商城、赛特大厦、丰联广场等高档写字楼和饭店、公寓，一大批境内外大公司、商社驻京机构在此落户，已初步具有商务中心的功能和基础。

　　虽然没有王府井和前门的位置核心，但这一区域内数十家工厂正在外迁，具有良好的基础设施条件和用地条件，便于做统一规划。

　　1997年，北京市城市规划设计研究院在1993年总体规划的基础上，根据这一区域的地理环境、建设条件和北京国际大都市未来发展的需要，适当扩大了用地规模，规划范围由三环路向东扩大到西大望路，向北辐射到亮马河地区。规划中的北京商务中心区由一个核心区、一个辐射区和一个混合区组成，并由建国门外大街和东三环路两条大街构成“金十字”，将这几个区连成一体。北京市城市规划设计研究院1998年编制完成的《北京市区中心地区控制性详细规划》，将北京商务中心区范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。

　　但在2000年之前，CBD还处于一种自发建设状态中。

　　据介绍，1996年，有关部门对北京的商务设施进行调查，结果让专家们吓了一跳——当时北京已经批准和正在规划立项的商务设施有2000多万平方米，商务办公写字楼占一半。“如此巨大的建设量没有多少集中于商务中心区。如果集中1/5的商务设施建在CBD，就相当于上海浦东陆家嘴CBD的规模”。柯焕章介绍，为此，有关专家给政府写了报告，这份报告得到市政府的重视，为此“CBD建设领导小组及其办公室”成立，由一位常务副市长挂帅，来具体推动CBD建设。

　　CBD建设的过程也并非一帆风顺，柯焕章记得，1997、1998年的亚洲金融危机造成一些外商紧缩开支影响了CBD建设。“到2000年，我们再次给政府写了报告。2000年6月，CBD建设再次由一位常务副市长挂帅成立了组织领导机构。同年8月朝阳国际商务节推出了加快建设CBD的宣传，得到广大市民的支持和理解。”

　　聚集最高建筑

　　如今，在CBD现代化楼群的映衬下，京广中心显得不是那么突出。而在22年前，这座52层总高209米的大厦却被誉为“北京之巅”。

　　京广中心建设之前，原址上是呼家楼综合服务楼，呼家楼邮电局的单身宿舍距离那里一步之遥，邮电局的小年轻们喜欢到服务楼里吃饭、理发、洗澡。工资不高的年轻人常去服务楼下的餐厅改善生活，点一个炒菜，一碗米饭，换换口味。洗澡要买澡票，两毛六分钱；理发五毛钱；早上喝碗豆浆，吃油饼，一毛多钱就够了。当时，这样的服务楼，北京城有许多，属于居民小区配套服务设施。

　　呼家楼邮电局的老职工老秋记得，呼家楼服务楼拆除后，就变成了一个大工地，施工的是日本熊谷组株式会社。京广中心工地施工相当文明，工地管理极其严格，绝无扰民现象。“我们宿舍虽然与工地近在咫尺，但从没有听到过施工的声响，大批建筑材料似乎是无声无息地运到这里。但大厦建得并不快，因为这建筑太高了，巨大的塔吊徐徐上升，那时真不知道要盖多高的楼。”

　　北京各个时期最高的建筑几乎都存在于CBD，十余年后，总高249.9米的银泰中心大厦，刷新了由京广中心保持的京城最高大厦的纪录。没过多久，国贸三期再一次刷新高楼记录。公众的注意力从对高楼建筑的仰慕转向对建筑资源是否浪费、建筑安全如何保障的问题上来。

　　“建筑过高其实是一种浪费”，北京市建筑设计研究院工程师廖涵一说，作为建筑物，超过一定高度后，继续增高会降低实用性，使成本增加。从结构上讲，越高的楼层意味着越大的地震影响，北京本身就处于地震带上，作为首都，抗震设防烈度又被人为地再次提高，所以结构抗震设计从措施到计算都更严格。

　　廖涵一认为，高大雄壮的建筑自古就对人类有着不可抗拒的吸引力。因为，这是实力的炫耀，“建筑本身的价值早已超过了建筑物的本质”，就连附近的居民也喜欢说“我住在xxx旁边”。

　　“混搭”社区

　　同时，在这一带，商住混合的写字楼群、高端的国际化小区、历史遗留下来的工厂宿舍区，形成复杂又让人感兴趣的“混搭”社区。

　　柯焕章认为，从居住配套来讲，CBD区域内的住宅建设一般应是高档住宅，且规模控制在25％左右，这是商务功能的需要，也是社区平衡发展的需要。而且，这25％的住宅是为跨国公司、金融、IT企业等商务公司的总裁、高级职员配置的。这部分住宅一要品质好，二要环境好，即建设档次要高，要适应这一批人的生活方式的需求。另一方面，由于这些公司的职员也有国外和本土之分，因此，在建设档次和形式上有所不同。

　　呼家楼南里小区无疑不属于这样的高档住宅，作为这一带小区的“老字辈”，呼家楼南里小区居住着第二印染厂、机床厂、电线厂、北京汽车制造厂等十多个工厂的职工及其家属。叶秀华上个世纪70年代嫁入机床厂的工人家庭搬到这里住，在她印象里，自家的房屋从来没有整修过，楼道黑暗，厕所只有一个蹲坑，厨房的门小得只能侧身通过。但30多年前，叶秀华刚搬来时，还曾感慨“楼房真宽敞明亮”。

　　叶秀华的家属于“大集体”，要与另外一户人家共用一个厕所、一个厨房，就连装一个几百元的热水器也要跟邻居协商。因为厕所太小，喜欢养狗的叶秀华从来没法在厕所给爱狗洗澡，不过，相比小区里的筒子楼，叶秀华家50平方米的两居室也算不错了。

　　“我们这儿最好的是小区中间的干部楼，当年都是厂领导和机关干部住的，最差的是那8栋没有暖气的楼，有的还用炉子烟囱”，叶秀华说，前几年商业楼盘禧瑞都建造时，小区最西边的几栋楼都拆迁了，大家很羡慕，随着CBD东扩启动，叶秀华和她的邻居们希望拆迁也能尽快“向东推进”。

　　京广桥的西边，与呼家楼南里小区遥遥相望的，是建外SOHO。这些风格独特的楼群让一些向往自由职业、急于体现自身价值的年轻人感受到了梦想、小资和时尚。他们穿梭在这里的公司、餐厅、服装店、咖啡厅和书店，SOHO对于他们，是梦想，是打拼的战场，也是休憩的驿站。

　　■ 专家说法

　　CBD更新升级需要过程

　　●庄宁，清华大学建筑学院城市规划系教授，主讲《居住区规划与住宅设计》等课程

　　老旧小区存在于CBD，是时代原因造成的，但老旧小区的改造是早晚的事。

　　老旧小区改造时，有一定代表性的小区，可以在保留历史遗迹的基础上进行改造。对那些房屋质量较差、甚至出现安全问题的，该拆就要拆。比如CBD现在的地理位置，核心区内的老旧小区，地段好，但房屋建筑水平低，要想发挥土地价值，就要进行更新升级。

　　这一区域新建造的住宅应该是高端的，这由土地价值决定，比如美国纽约的曼哈顿岛，宋美龄省钱也要住在中央公园旁的高端住宅。这样的区域的住宅是为高端服务，国外商务区也都具有这个更新升级的过程。

　　CBD如果只是一味建造商务设施，生命力将非常有限。

　　CBD文化建设逐步显现

　　●柯焕章，北京市城市规划设计研究院原院长、北京CBD规划建设总顾问

　　中央商务区的文化配套建设，需要一个过程，先建造商务楼，然后在区域建设中逐渐完善。近年来，CBD的文化设施建设在逐步显现。区域内有了剧场、电影院、剧院、大型书店等。

　　我们看国外有些地方，像芝加哥商业区里有剧院、音乐厅、电影厅等。虽然是很大很老的芝加哥CBD，但变化很大，文化提升了，吸引了很多人。

　　在功能结构方面，北京CBD人居环境建设较好地借鉴和吸收了国外CBD建设发展过程中的经验与教训,开始注重公共配套设施，强调CBD的多功能和复合性。

　　CBD核心区主要为写字楼办公区和部分酒店，在CBD的外侧多安排居住建筑，在居住区和核心商务区之间安排适应多种功能包括写字楼和住宅酒店等设施的混合区，适应CBD发展的动态需要。加强绿化也是我们规划的重点，四个主题公园、一个主题广场及沿主要街道的绿化带形成整个CBD绿化环境系统。

　　■ 域外体验

　　曼哈顿商务区住宅少而昂贵

　　●Nancy Zhang，美国乔治城大学毕业生，曾经在纽约曼哈顿工作两年

　　相比北京CBD的大气和整齐，曼哈顿显得拥挤，楼间距小，很多楼宇都很旧，站在两个商务楼之间向天空看，只能看到一道比较宽的缝隙，是蓝天。

　　在这中央商务区，有住宅，但是数量少，而且非常贵。一套六七十平方米的公寓，售价100多万美元，而同样的价格，即便是在美国最好的学区，也可以买一套面积大十倍的房子。

　　我曾在这里住过一段时间，房子虽然旧，但很干净，入住前，会有专业的公司清洁地毯、粉刷墙壁。很小的房子，每月租金1500美元。

　　据说，杰奎琳曾经买过这里的房子，是11间房子连起来的一层，在中央公园旁边。

　　本版采写/新京报记者 王荟

　　本版摄影/新京报记者 李飞