楼市见“涨潮” 房企仍需以价换量

　　■ 一周评论

　　暴雨来袭，才知道楼盘是“故宫”还是“龙宫”。但“涨潮”之时，却没人知道是谁在裸泳。成交量回暖之下，8月北京计划开盘的项目都想“涨”，不但新盘高开，老盘也坐地涨价。甚至一些提前售罄后期无推货的项目，此时也后悔卖早了。

　　目前，中海、保利、绿城等多数标杆房企已完成上半年任务，但销售业绩“牛市”的同时，却难掩行业利润的“熊市”。根据机构数据统计，在已经公布上半年利润的46家沪深上市房企来看，有24家房企利润出现不同程度的下滑或亏损态势。其中，嘉凯城利润下降幅度达4901.43%，同比巨亏3.5亿元，被冠名“最熊房企”。究其原因，确实有第二季度成交回暖导致报告期内结算项目少等结构性因素，更和开发商普遍牺牲利润，以价换量有关。但与去年同期相比，可以看出市场环境确实不同了。

　　保销售还是保利润，这是房企利润普遍下降之后要做的一道选择题。目前库存量仍然巨大，北京多数开发商还是在走库存。由于库存量大，可以预见的是，在以价换量的情况下，即便销售额增加，房企利润方面短期内依然难有起色。

　　但在市场回暖的背景下，房企的销售策略会分化。品牌房企往往“再调控也要保增长”，因此业绩较好的大房企可能从“保销售”转向“保利润”，近期北京不少品牌房企都表态旗下楼盘会“稳中小幅上涨”。但销售业绩不佳的小房企，可能还必须优先走量。

　　止跌回涨，是否意味着要保利润的品牌房企下半年可以无忧？倒也未必。从市场基本面来看，目前只是住宅市场短期内成交量的回升，而新开工面积、房地产投资、房企资金面及盈利状况等，均未出现量价明显回升或增速回升。近期金地海外发债，中粮、万科、招商等房企收购香港上市企业股权的举动，说明下半年开发商在销售和资金上依然面临严峻考验。

　　更何况，中央调控和地方微调的“太极拳”，很可能演变为贴身紧打、见招拆招的“咏春拳”。近日，国务院已派出8个督察组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督察。这是近两个月来，中央层面对楼市调控释放的第十次表态。一场大规模的政府调研往往被认为是新政策出台的前奏，至少是拾遗补缺的表现。

　　涨潮不适合裸泳，因为随时退潮。联想前不久的地产股暴跌，可以看出关键时期，敏感市场，长效的调控机制已经呼之欲出。如果涨时不思量，只怕到时“高处不胜寒”。开发商不应对下半年楼市抱有太乐观的预期，应在下半年保持“放量”，采用灵活的销售策略，加快资金回笼速度。若是嚷嚷涨价，很可能倒逼新政策出台，真是赔了“量”又折了“利润”。

　　新京报记者 龚小锋