旧宫厮杀

　　距中冶联合体以高达1.6万元/平米的楼面价夺下旧宫地块仅一周，7月26日，万科旗下的金第万科·朗润园以均价24000元/平米入市。地价、房价相继创下区域新高的大兴旧宫成为2012年北京楼市最热板块。目前，旧宫在售新盘有富力、万科、东亚的3个项目，接着2011年拿地的葛洲坝、国奥项目将陆续入市。这些楼盘都主打中高端改善性客户，区域楼市竞争激烈、厮杀在即。

　　万科领头，定价将成区域参考价

　　7月26日早10点，阴沉的天空难阻购房者热情，紧邻地铁亦庄线旧宫站的金第万科·朗润园售楼处，超700名客户到场抢购156套房源。据开发商介绍，当日认购房源125套，认购率80%，认购均价为2.4万元/平米。

　　“首期开盘带精装均价2.5万—2.6万元/平米。”金第万科·朗润园项目负责人表示，该定价和中冶拿地无关，项目本预计7月初开盘，6月底已停止办卡，当时累计客户超700组，本周预售证获批即迅速开盘，主要客户群为来自旧宫、大兴区域的本地居民。

　　“万科一直想卖2.6万元/平米，我们觉得挺悬的。”据曾参与朗润园前期策划的相关人士介绍，万科在2011年9月以逼近万元的楼面价拿地后，就计划打造高利润率产品，该地块容积率仅1.8，产品均为6-9层板楼，户型为135-155平米三居。但去年底楼市低迷，改善型产品销售压力极大，朗润园虽然年初就开始蓄客，但开盘日期一再后延。上述人士表示，一直到朗润园6月开放样板间和实景园林后，人气充足、销售才有了底气，最终还是以稍低于预期价格的2.4万元/平米入市。

　　在中冶高价夺地后，朗润园的开盘使业界再次将焦点集中于大兴旧宫区域。业内人士称，万科此举可谓率先检验市场对旧宫中高端产品的接受度，其售价也将成为后期入市的葛洲坝、国奥等产品的定价参考。

　　中冶拿地带来区域看涨预期

　　旧宫一位开发商告诉记者，中冶高价拿地，万科开盘销售良好，都给区域其他开发商吃了颗定心丸。如靠近朗润园的商住项目东亚五环国际，年初以来一直在谈整个项目出售，但近日市场回暖后已改为散售，有趣的是，东亚的潜在买家是刚拿下绿隔地块的中冶置业。

　　据北京市交易管理网数据显示，东亚五环国际分别于1月、3月、4月三次取得预售证，共1928套写字楼房源和97套商业房源，目前仅签约一套，成交均价为14093元/平米。

　　“之前一直在和中冶谈，他们希望将项目买下后重新做一下调整，和绿隔地块连成较大规模的整体开发，但最终因为价格谈不拢7月告吹。”东亚新华地产营销负责人贾玉鹏称，目前项目已确定在8月中下旬开盘，首期推出5号楼189套，起价为13800元/平米。“东亚五环国际今年的销售任务是8亿元，约600套房。”

　　业内人士预计，东亚五环国际的均价将在14500元—15000元/平米；除了市场回暖、不限购的优势外，该项目最大利好还是周边中冶地价、万科房价带来的看涨预期。

　　“中冶单地价就比万科贵6000元/平米，卖2.6万元/平米才刚保本。” 亦庄一位开发商为记者算了笔账，刨除公租房后，中冶地块的可售楼面价远超1.6万元/平米，按照3000元/平米的建安成本，10%左右的年资金成本以及营销、管理费用计算，合理利润下售价应在3万元/平米左右，周边的房价自然也受到影响。

　　■ 探访

　　二手房价猛涨

　　2010年3月，记者曾走访刚完成拆迁工作的旧宫，当时感觉这是一个典型的北方村镇，到处都是大片拆迁后的碎石瓦砾。而本周，记者再次来到旧宫，到处都是忙碌的建设工地；外观时尚的售楼处与项目围挡上醒目的宣传画都非常吸引眼球。

　　在朗润园入市前，旧宫区域惟一在售的新盘是富力盛悦居，目前主推50年产权公寓。也就是说，目前旧宫已经没有130平米以下的新建住宅在售。有此需求的消费者只能购买二手房。记者发现，旧宫区域内2000年后建造的小区，二手房挂牌价格多在每平米18000元-20000元之间。

　　“现在全北京的二手房都在上涨，旧宫自然也涨。我倒没感觉和最近高价地的出让有直接关系，但附近几个新盘的价位，肯定对二手房有拉升作用。”据中介介绍，去年下半年美然绿色家园的二手房成交价在15000元/平米左右，而现在约为18000元/平米。

　　■ 业内分析

　　拿高价地不等于能卖出高价房

　　东亚新华地产营销负责人贾玉鹏表示，中冶、万科、国奥、葛洲坝在旧宫板块的项目都定位于中高端产品，品牌开发商合力容易提升区域价值，随着后期市政配套改善，旧宫房价也将“奋起直追”。

　　记者从葛洲坝相关人士处了解到，其在旧宫的项目案名已定为“紫郡府”，将由17栋6至9层住宅组成，产品完全和朗润园“撞车”；诸如项目立项、土地证办理、代理公司招标等工作正在推进中，无法确定是否能在年内入市。

　　而据接近国奥地产的相关人士透露，在北京国奥村大获成功的国奥地产可能在旧宫项目中也大打“科技绿色”牌，虽然此前该项目曾考虑为规避和万科、葛洲坝的竞争主打中等户型，但后来还是以大户型产品为主，具体入市时间、案名等都还未确定。

　　对此，有业内人士认为，目前旧宫楼市新盘稀缺，但区域内真正的竞争还没有开始，而且高地价也不可简单等同于高房价。

　　“中信新城2010年拿下亦庄地块时楼面价都逼近17000元/平米，当时也盛传房价有望破3万/平米，但成交价格一直在2.2万/平米左右，利润非常少，只能希望后期加推别墅补回来，所以卖什么价还是要看当时的市场情况。”上述人士指出，旧宫周边生活配套档次较差，市政还有待发展，而且当地改善性需求客户毕竟有限，中高端项目还有待市场检验。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖 刘狄