长阳已非泄洪区 新盘照常入市(1)

　　一场暴雨，让房山成为了关注的焦点。一些已经购房但还没有入住的业主开始不安，而准备在房山置业的一些购房人，也开始犹豫。一些业内人士，也表达了对房山楼市未来前景的担忧。而关于泄洪区的种种传闻，更是充斥众多业主论坛。

　　生活还在继续，房山楼市也在继续开盘和销售。房山的京投万科新里程和建邦华庭，就在暴雨后的第一个周末开盘，销售情况至少可以算是差强人意。本报记者多方采访，力图展现房山楼市的客观情况，给读者以参考借鉴。

　　■ 雨后回访

　　进水小区加高河堤

　　经过7·21的那场暴雨，位于房山的碧桂园小区，在很多业主论坛里已经成为了标志性的被淹小区。张女士就是这个社区的业主，住在碧桂园三期某栋楼的一层。

　　7月21日，张女士家正好来了几个朋友做客，因为下雨停留至很晚。从晚上8点多开始，小区开始进水。“紧挨着小区的哑巴河，本来还被作为生态亮点，决堤之后，小区很快就进水了。一个邻居游泳回来，说地下车库全部被淹，小区里的水已经到了腰部，最深的地方到了胸部。9点左右，我屋里开始进水，很快就没过了脚踝，接近膝盖。”

　　张女士和家人、朋友只好躲到了二层的楼道里，到了第二天凌晨3点雨停以后，才回到屋里，趟着水查看家里物品的损失情况。

　　据记者了解，碧桂园小区附近的原香小镇、加州水郡等项目，也都出现了不同程度的进水情况，但损失情况远没有碧桂园严重。

　　由于碧桂园的物业位于地下一层，同样被淹，目前设立了临时办公地点。至于理赔的事宜，目前还没有消息。

　　7月30日，张女士表示：“现在河堤已经加高。往年也有大雨，但没有像这次这样严重。我觉得未来防汛设施会加强，应该不用太担心。”

　　【律师说法】

　　鉴定费用需先行垫付

　　亿达律师事务所王泽希律师认为，此次7·21特大自然灾害造成的房屋损害，应区分是因灾受损还是因房屋质量受损。因灾受损的，属于不可抗力；因房屋质量受损的，开发商及物业需要承担相应的责任。此外，损害的责任认定需要走鉴定程序。双方进入诉讼阶段之后，可以协商选定一家鉴定机构，也可由法院指定一家具体相应资质的鉴定机构。

　　此前，房产律师秦兵提醒，房屋受损的鉴定费可能在20万元以上。因采用“谁诉讼、谁垫付”的原则，所以原告需先行垫付。如果最终判定被告承担损害责任，那么被告方再支付鉴定费。

　　物业责任举证不易

　　据专家表示，物业管理不作为，分为日常维护的不作为和突发事件发生时的不作为。王泽希认为，7月21日的暴雨灾害，属于不可抗力，如果物业方面没有及时应对，也难以归责。日常不作为包括没有及时清淤管道、防水维护等，而这方面的举证较困难。他提醒，业主应持有了充分的照片证据、书面资料等才有可能举证成功。

　　个别损害不能动用公共维修基金

　　据北京市住建委的相关消息，因此次暴雨引起的房屋漏雨属于紧急情况，可以不经过2/3以上业主同意等程序，可应急使用专项维修基金维修房屋。

　　王泽希认为，公共维修基金主要用于公共设施的维修，比如电梯、楼顶、外墙面的维修。如果楼房损害面、损害范围较大可以应急使用该基金；如果是个别业主、个人产权部分受损的，则较难提取，只能由业主自己埋单。

　　■ 热点问题

　　良乡长阳地势较高，是安全区

　　房山暴雨过后，在很多业主论坛里，开始流传说长阳是泄洪区，给房山区域的购房人造成了一定的恐慌。

　　有媒体报道，长阳镇房山新城地处永定河冲击平原，依据历史规划，它一直是小清河分洪区的一部分。2003年到2004年间，永定河滞洪水库建成，使小清河分洪区的防洪能力从50年一遇提高到百年一遇。房山区政府2003年左右委托中水北方公司做了一个《北京市小清河分洪区建设规划报告》，于2006年1月递水利部审批通过，从而调整了小清河分洪区的范围。

　　记者在中国水利水电勘测设计网上，找到了审查通报：“2006年1月14日至16日，水利部水利水电规划设计总院在北京主持召开会议，对海河水利委员会报送的《北京市小清河分洪区建设规划报告（修改稿）》（以下简称《规划报告》）进行了审查。”最后的结论是：“基本同意该《规划报告》。”

　　在《房山新城规划（2005-2020）》里，记者在第79条找到了以下内容：根据《北京市小清河分洪区建设规划报告》，规划治理标准按照小清河50年一遇、永定河百年一遇。永定河发生百年一遇以下洪水时，通过大宁水库和滞洪水库调蓄，不使用小清河分洪区；永定河发生百年一遇洪水时，进入小清河分洪区，洪水必须控制在小清河左岸，保证新城良乡组团安全。由于新城良乡组团长于路与小清河之间地区、窦店良官路以西地区和长阳镇地区地势较高，规划为安全区，作为城市规划建设用地。

　　从以上内容可以看出，目前长阳镇已经不再作为泄洪区。

　　清华城市规划设计研究院副院长袁昕在接受记者采访时表示，泄洪区的划定，是由水利部门来决定的。防洪和断裂带、高压线、铁路设施等因素，都会分别由各个专业部门来分析，作为城市规划的前提，而不是由规划部门负责。建设用地只要是在这些特殊区域之外，应该就是没有问题的。

　　■ 回忆·工地

　　多个楼盘工地曾紧急防汛

　　暴雨来袭，房山区不少新建小区和在建工程项目也遭不同程度“冲击”。

　　据了解，房山的长阳半岛出现了多处地面沉降和塌方的情况，有的坑深近半米左右。业主对工程质量、特别是地面夯土情况表示担忧。对此，万科物业的相关负责人告诉记者，因为雨量过大，绿地被冲刷形成塌方属于正常现象。为了防止雨水倒灌地下空间，物业紧急加设了砖体挡水台、防汛沙袋等。此外，在相关控制电器上也都安装了漏电保护器，避免触电伤害事故。

　　此外记者了解到，房山的个别楼盘的无机房电梯底坑发生了雨水倒灌。一项目物业负责人介绍，当时工程管理部紧急决定停运电梯，没有出现电梯困人事故。

　　在长阳镇的翠林漫步项目，暴雨时工地外的围挡积水较严重。随后有看房人质疑，马路要比工地高很多，影响工地排水。另外，暴雨发生时，金地朗悦施工工地有被淹的危险，工程队紧急加设了防水台和抽水泵。已经出地面的工程部分，则没有出现渗水的情况。该项目负责人表示，墙面、顶层的防渗漏，是对选材、工艺上的考验，难以紧急处置。

　　京投万科新里程的有关人员也表示，工程并没有因为暴雨产生积水、渗漏、塌陷等情况，而且项目地势较高，周边均为新建市政管网，排水情况较好。

　　（下转B11版）