凯德商用：资本优势推动在华扩张

　　7月14日，凯德商用旗下的凯德MALL·太阳宫开业。对于太阳宫地区来说，这是第一家大型综合购物中心；对于凯德商用来说，这已经是在京开业的第8家购物中心。此外，位于4号线大兴天宫院站的项目也在开发中。

　　从2001年底在上海注册第一家公司至今，凯德商用进入中国内地已经满10年。截至凯德MALL·太阳宫开业，凯德商用在中国内地36个城市拥有58家购物中心，其中43家已投入运营。58家购物中心总建筑面积近600万平米，物业总价值约657亿元。凯德商用也成为国内商业地产领域领先梯队的重要力量。凯德商业地产模式也受到业内的关注。

　　金融优势：私募+REITs

　　7月3日，凯德商用宣布设立中国发展基金Ⅲ，这笔总额达10亿美元的私募基金，将主要投资中国购物中心以及其他零售商用物业开发。

　　凯德商用在有关公告中表示，要加速在中国的业务扩张，必须与多方投资者合作，增强投资能力。这笔私募基金就将投向成都及上海两地的3个项目。此前，凯德商用在中国有中国发展基金Ⅲ、中国孵化基金等3只私募基金，还有在新加坡上市的REITs、嘉茂中国信托。

　　而这种“私募基金+REITs”的运作模式，被视为凯德商用区别于国内商业地产企业的核心金融优势。

　　在全国工商联商业不动产专业委员会秘书长朱凌波看来，相对于国内商业地产企业受制于金融环境不配套，探索出的租售结合等模式，凯德商用这种畅通的资本渠道优势，是先天性的。

　　去年10月，凯德商用香港第二上市。其高管就表示，二次上市主要是为下一步发展奠定基础，让香港的投资者更熟悉凯德商用，希望要融资的时候，大家对凯德商用的认知比较强。

　　而当旗下商业物业达到一定阶段，如回报率达到一个较稳定水平后，凯德商用就通过将其注入REITs等上市，从而可以获得更多的资金进行再投资。

　　通过这种运作，凯德内部形成一套内循环的资本链条，可以在不同的市场环境下都更从容，而不必像国内房地产企业过度依赖银行信贷和预售款。

　　国内同行还认为，背靠凯德中国和嘉德置地，凯德商用的谋篇布局可以更从容。2011年2月，凯德中国正式宣布收购位于太阳宫的冠城大厦裙楼，实际上就是布局已久。2007年，凯德方面就已经与冠城方面达成协议，凯德向冠城提供委托贷款，冠城则在条件具备时整售给凯德指定的境内公司。

　　发展步伐：平衡快与好

　　在去年10月香港第二上市时凯德商用对外披露，未来3-5年，凯德商用在中国内地将建100家购物中心。相比较此前进入国内市场10年拥有58家购物中心，凯德商用未来的发展步伐不可谓不快。凯德商用中国区负责人也对外透露，“真正目标和方向”是在未来3-5年内实现资产价值翻番。

　　与此同时，在业内人士看来，凯德快速拓展的同时，也面临着平衡“快”与“好”关系的问题。

　　一家国内商业地产开发企业人士就对记者表示，多年来，包括凯德以及万达、中粮等国内知名的商业地产开发企业，一样都面临着“跑马占地”，抢占市场份额的需要。凯德通过资本的优势，不断收购、参股也实现了快速发展，但现在也面临着提升运营水平的问题。

　　朱凌波也认为，凯德前几年的发展，一定程度上存在“重资本、轻经营；重虚拟，轻实体”的不足。但从去年以来，凯德找平衡的迹象开始明显，对实体商场投入的精力更多。朱凌波举例说，位于大连的凯德和平广场项目，经过深度调整，整体氛围、入住品牌、人气等都有很大提升。

　　■ 观察

　　凯德整合品牌深耕内地

　　今年7月，国内商业地产龙头万达集团宣布，将旗下万千百货更名为万达百货。而在去年，凯德商用也已经进行了类似的品牌整合，将旗下“嘉茂”、“嘉信茂”变更为“凯德MALL”品牌。

　　凯德商用中国总裁骆伟汉对此曾表示，将旗下购物中心与企业品牌“凯德”紧密联系，表明了深耕中国的决心，也达到品牌的规模化效应。

　　在业内人士看来，无论是万达还是凯德的品牌整合，都映射着外资、内资商业地产开发商共同逐鹿内地市场的背景。凯德商用要在3-5年内开到100家，中粮大悦城要在5年内再复制30家，万达广场则在今年一年就要新开20家。

　　有分析认为，凯德和国内企业相比，金融优势是根本的，而政府资源、招商及运营方面的优势则并不明显。在国内企业也纷纷抢滩的竞争中，特别是国内企业寻找到自己的资金模式后，凯德需要拓展更多的竞争优势，包括在选址上的竞争、人才的竞争等方面。

　　本版采写/新京报记者 张旭