香港“楼花”制度的得与失

　　■ 楼市观察

　　在1955年到1965年，“楼花”制度给香港的发展注入极强的动力。上世纪60年代中期香港发生了与地产有关的金融危机。之后香港政府出台了大量规范性文件。

　　八月初，市场传出住房和城乡建设部研究取消“商品房预售制”消息。此后住建部出面辟谣，否认市场的传闻。因为担心“商品房预售制”被取消，沪深交易所的房地产股价全盘下跌。

　　商品房预售制从香港传至内地，在发源地香港，商品房预售又是怎样的呢？

　　对于“卖楼花”（即期房销售）的来历，香港有多种版本。大致的说法就是香港的房地产巨头发明了此方法，之后“楼花”让许多人赚到钱，同时又解决了许多人的居住问题。

　　20世纪50年代初，香港政府还未推行公共房屋制度。许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。一些房地产商就想出妙招，在楼宇未盖好之前，预收买家一部分资金。待楼宇竣工交付使用时，买家再付余款。

　　在此过程中，一些买家有可能将楼花转让，因此也给了民众一些赚钱的机会。当然，开发商在此过程中也获利颇丰。“楼花”制度下，多方在其中获得利益。

　　在1955年到1965年间，“楼花”制度给香港的发展注入极强的动力。因此，一些地产商甚至盖起了高达近二十层的大楼，当时在东亚地区还相当少见。

　　上世纪60年代中期香港发生了地产有关的金融危机。之后的几十年间，香港政府出台了大量商品房预售制度的规范性文件，如香港的楼花一般是毛胚房，禁止炒卖楼花行为等。在这方面，内地相应的监管有些滞后。

　　相比于发达市场经济中的现房销售制度，商品房预售制度有一定的特点。购房者在房屋未竣工前交付一定的款项，而开发商则做出房屋将售予楼花购买者的许诺。虽然房屋买卖合同尚未成立，商品房预售的合约行为却已受到法律保障。

　　虽然预售制是香港的一项发明，现实中却容易被人利用。房地产开发的高杠杆和开发商的高负债，都可能推高楼价，也可以导致金融危机。

　　更重要的是，楼花事实上是可以炒卖的。一些人在预售期购买大量楼花，之后再卖给终端客户。中间的投机商可以借机捂盘或者制造各种扭曲市场的行为。此外，“货不对板”也是楼花制度中容易引起纠纷之处。这也是许多民众对预售制不满的原因。

　　楼市与金融紧密相关，而预售制在放大市场参与者收益的同时，也放大了各方的风险，因此，对商品房预售更需要严格的监管，也需要根据市场情况做出适时的调整和修改，使其更加有利于市场的公平。

　　□吴木銮（香港 学者）