通州回归，与大兴房山再演“三国杀”(1)

　　7月21日的一场暴雨，使房山成为重灾区。房山不少楼盘也出现不同程度的积水、倒灌等问题。而在此后，不止一个楼盘感受到暴雨带给楼市的影响，关注度最高的却是许多楼盘在不在泄洪区的问题。

　　而通州楼市7月迎来的是红红火火的景象。单月签约量创下2010年4月此轮调控启动后的新高。从成交套数看，连续两个月超过房山。

　　同在郊区，7月大兴楼市保持着一贯的高位平稳，连续6个月在大兴、通州、房山3个郊区中领跑。

　　相对于调控启动后通州楼市的萎靡掉队，如今，通州楼市颇有重整旗鼓的架势。郊区楼市特别是通州、大兴、房山三区的格局，有望重新排座次。

　　2-7月大兴领头，通州强势赶超房山

　　亚豪机构根据市住建委官方数据统计显示，今年前7月，大兴、通州、房山楼市成交套数总体保持这样的顺序：大兴从2月开始连续6个月排名超过其他两区，通州则除5月以外，6个月的成交量超过房山，基本实现在成交量上对房山的逆转。

　　众所周知，在2010年4月楼市调控启动前，通州楼市在各郊区县占据领先地位。调控启动后，通州楼市顿时受挫。2010年7月，房山以1069套的签约量跃居全市第一，房山和通州的地位也开始直接逆转，当月房山的成交量是通州的4.75倍。而从2010年7月开始到去年底，18个月的时间中，房山有14个月超过通州。

　　2010年的京城楼市，房山、大兴迅速崛起，大兴新里·西斯莱公馆、保利·茉莉公馆和房山长阳半岛等一批明星楼盘赢得市场关注。与此同时，通州楼市成交量从当年5月开始陡降，相对低迷一直维持。不少楼盘长期月度成交只有个位数，包括京贸国际城、珠江拉维小镇、月亮河公园等楼盘先后大幅降价。通州楼市在去年底今年初整体价格回落到15000元-16000元/平米的水平，部分楼盘起价甚至只有13000元/平米。

　　如今，三个区县的座次重新排序。7月，大兴签约价格也以约18600元/平米领跑，通州水平在16400元/平米，房山均价不到14000元/平米。

　　以价换量，三区做大的不二法门

　　“买家电，总共能省几个钱？电商价格战，地产怎能靠边站？一个电话省7万。”8月15日，位于通州区的新盘合生·滨江帝景发了这样一条官方微博。在京东苏宁等品牌价格战满城风雨的时候，通州这个新盘也应景进行造势，希望吸引更多买房人的目光。

　　在业内人士看来，通州楼市之所以能走出低谷靠的就是以价换量。2010年全区商品住宅成交曾连续几个月不足300套，去年也曾数月不足500套，而今年3月后全部超过700套，6、7两月更是连续超过1400套，距离2010年调控前的水平只有三四百套的差距。

　　而房山、大兴两区在2010年之后受到买房人追捧，从2010年新里·西斯莱公馆以每平米低于区域数千元的价格开盘，到长阳半岛以每平米万元的水平换来“日光”，再到去年底今年初龙湖·时代天街低价入市推热天宫院板块，最直接撬动市场的都是低价策略。当然，这背后还有区域供地加大、品牌开发商纷纷入驻等原因。

　　郊区楼市还将是“三国杀”

　　根据本报联合凤凰网房产、新浪乐居的调查显示，郊区置业，价格是买房人最看重的因素。而目前来看，大兴、通州、房山三区价格差在缩小。从今年7月的数字看，大兴成交均价最高，达到18599元/平米，通州在16400元/平米，房山在13560元/平米的水平。

　　值得一提的是，大兴目前15000元/平米的住宅供应集中在六环天宫苑板块，黄村区域的价格已经超过通州、房山的整体水平。而从单盘看，房山整体水平最低，但类似长阳半岛等报价也已经超过通州许多楼盘。此外，房山新盘蓝爵公馆报价接近25000元/平米。

　　区域成熟度、南城规划的潜力、市场供应空间，通州、大兴、房山都在这些方面拥有各自优势。而当价格差距缩小、单盘价格策略更个性化之后，大兴、通州、房山的市场地位之争势必更加激烈。

　　■ 楼盘探访

　　京贸国际城 3月以来销售稳步攀升

　　在通州今年的一波回升行情中，大多数楼盘都感受到走出低谷后的喜悦。作为从2010年初经历了通州楼市亢奋崛起、也经历了调控风吹雨打甚至降价的楼盘，京贸国际城今年的成绩单明显更好看了。

　　来自机构统计的数据也表明，今年以来，京贸国际城成交量总体呈现节节攀升的态势。除2月签约不足10套外，京贸国际城从年初的月签23套，上升到7月单月签约201套，月成交增加6倍多。特别是6、7月连续成交超百套，两个月销售额合计超过5亿元。8月以来也已经成交超过60套。

　　从供应来看，京贸国际城7月初取证推出新楼座，这也是其自去年10月以来首次推出新房源。而在前期价格优惠带动成交后，京贸国际城目前价格稳定在了15000元-16000元/平米的区间。新开楼座签约均价约为15600元/平米。

　　据记者了解，目前京贸国际城买房人仍以东部置业群体为主。对于目前的销售，京贸国际城有关人士出言谨慎，称“并不觉得目前的销售情况让人有理由过分高兴”。对于今年后几个月是否还有新房源推出，该人士表示“待定，还要看市场情况”。

　　长阳半岛 暴雨影响渐退 价格主导销售

　　8月14日下午，记者来到位于房山的中粮万科·长阳半岛。据介绍，该项目售价在每平米16000元到20000元之间。记者拿到了几张88平米的两居室户型图，价格在每平米17000元左右。在售房源为精装修交房，2014年4月底入住。销售人员表示，7·21暴雨对项目的影响不大，项目在7月26日开盘，价格与之前相比并没有下降。

　　暴雨之后，万科在房山长阳有2个项目开盘。长阳半岛7月26日开盘，推出了493套房源，当天认购207套。京投万科·新里程于7月29日开盘，推出3栋楼100多套房源，开盘当天认购30多套。

　　北京万科相关负责人介绍，万科在房山的项目，销售策略没有改变，并没有因为暴雨而改变推盘的时间与节奏，而销售价格也没有改变。“我们从销售一线了解的情况来看，暴雨之后，来电和来访量受到了一些影响，但是没有出现大起大落。很多客户会问及防汛的问题，我们也做了大量的解释工作。从我们的感觉来看，目前主要影响销售的，还是市场环境和价格，暴雨的影响并不明显。”

　　北京万科副总经理肖劲表示，7·21暴雨对于项目的销售，多少还是有一些影响的，但不是太大。

　　亚豪机构统计数据显示，从7月21日至8月14日，房山区域售出1035套房源，均价为14452元/平米。而从6月21日至7月14日，房山区域售出904套，均价为13765元/平米。虽然销售数量受到推盘节奏等因素影响，但单从数据上看，暴雨对于房山楼市并没有产生明显的影响。

　　（下转B11版）

　　B10-B11版采写/新京报记者 张旭 刘狄 自曾晖 实习生 张旭东