30余楼盘将激战“金九”

　　北京楼市以5月一手房成交突破万套大关为标志踏入“回暖期”，7、8月楼市淡季，开发商有意放慢供应节奏，小幅减少单次开盘房源，但成交量仍显露平稳。随着推盘高峰期“金九银十”到来，高中低档楼盘均加速入市。业内预计成交量将再创年内高点，但房价会涨多少？传说中的新调控政策、房产税会否落地？开发商的定价依然在纠结中。

　　8月底的北京天气已“初显秋意”，而楼市也即将踏入传统的“金九”旺季，进入年内供应量的高峰期。记者综合亚豪机构、中原地产数据显示，9月北京楼市计划开盘项目量共35个，其中15个纯新盘，20个为老盘后期。

　　年内推盘高峰

　　数据显示，9月份，包括路劲世界城、金融街融汇、东亚华欣湾澜岸、中海御鑫阁在内的15个纯新盘项目计划开盘。另外，东亚马赛公馆、誉天下、芭蕾雨悦都、鸿坤曦望山等20个老项目后期也计划入市。入市总数达35个。

　　“35个项目是今年的高点，但相比以往‘金九’显得成色不足。”亚豪机构副总经理任启鑫如是说。

　　记者从亚豪机构获悉，2009年“金九”创下48个项目开盘的高峰后，2010年、2011年9月实际开盘量都为34个。截至8月19日，北京楼市共入市了20个项目。而据业内人士介绍，预计入市项目由于预售证获取时间、蓄客的变化，往往比实际开盘数要少。

　　但相比半年前，北京楼市明显升温。数据显示，从5月以来，北京楼市供应就出现显著增长，5月33盘入市创下了成交量首次“破万”的高点，也使5、6月楼市冲高，但7、8月成交依然稳健。北京市住建委网签数据显示，8月1日-22日北京商品住宅共实现成交10478套，环比上月同期增22.1%；扣除保障房部分，成交比上月同期小幅增长；尤其是豪宅、别墅为代表的高端住宅，价格和成交量全面上涨。

　　从目前的市场来看，9月35个项目预计开盘量创下年内高峰，业内预计成交量将再创年内高点。

　　预计房价不会大幅上涨

　　北京楼市从2011年底以来的“以价换量”是否已结束？限购背景下，上涨的房价会否使“金九”失色？对此，记者询问的多名开发商都表示了乐观，其项目价格虽未“大调”，但折扣收回、优惠减少是普遍现象。

　　据北京中原市场研究部统计，北京7-8月连续两月销售套数居前的55个住宅项目中，截至8月21日，签约均价环比上涨的有40个，占比73%。“在售项目不断提高售价成为普遍现象。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，市场供应大了，但是项目价格都开始上调，也会制约成交量。

　　“7、8月是传统淡季，但从成交看今年淡季不淡，主要还是刚需、刚改爆发撑起了成交量。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏称，目前市场主流仍是以价换量，开发商定价仍需谨慎，三四季度东亚地产在北京共有8个楼盘入市，基本定价策略还是“快销”回款，以伺机购买土地。

　　但也有一些开发商认为，单从涨幅看，上半年地价远比房价涨得快，未来拿地积极性不高。据大兴一位开发商介绍，南六环外的生物医药板块还有几块土地都流拍了，区域房价在15000元/平米左右，而政府地价在8000元/平米左右，盈利难度大。

　　土地价格居高不下，也使得开发商在“金九银十”以价换量的积极性不高，业内人士普遍预计“量增价稳”。“9-10月因为开发商推盘量增加，成交情况会增长，但竞争多了，价格也会平稳。”贾玉鹏表示。大兴另一位开发商则表示，在政府的要求下，目前楼市价格大幅上涨的可能性很小。

　　■ 专家观点

　　开发商不具备足够的底气涨价

　　陈国强（中国房地产学会副会长）：

　　传统旺季在今年的表现不会明显，诸多因素制约楼市成交量和房价上涨的态势。限购是首要因素，在政策环境下，缺少投资性需求源源不断地支持市场，目前需求市场呈现萎缩态势。其次，开发商高库存的局面没有改变，尤其是北京、上海等一线城市，开发商后续库存充足。另外，目前多数企业高负债的情况没有改观，企业需要通过增加销售快速回笼资金。这决定了开发商不具备足够的底气涨价。

　　量价齐涨的可能性不大

　　陶红兵（高策地产服务机构董事长、总裁）

　　虽在9月、10月有大量新楼盘入市，但出现量价齐涨的可能性不大。首先，限购抑制了一部分需求，成交量不会出现暴涨；其次，政府对房价的管制和限制，价格出现大幅上涨的可能性不大。但刚需类产品定价将小幅上涨，未来开发商的定价会稳步上升。9月、10月不会出现以价换量的情况，降价的可能性极低。而最近热议的是否出台新政及其力度不会对市场量价产生实质性影响。

　　量价将趋于平稳

　　胡景晖（伟业我爱我家集团控股公司副总裁）：

　　在限购的大背景下，新的购房需求再生缓慢，无法支撑楼市持续回暖，所以未来楼市成交量将逐步萎缩。目前，至少在一手市场，量价齐升的条件并不具备。由于现在支撑楼市成交量的主要人群是刚需和改善型需求，而这两部分人群对于价格的波动最为敏感，开发商提高价格或减少优惠，都会影响他们的购房市场，从而影响市场成交量。预计全国多地的楼市成交量和房价都将趋向平稳。

　　■ 定价分析

　　刚需类产品定价呈上涨

　　对于9月楼盘的密集放量，业内人士认为，目前北京楼市成交量的复苏已经逐步反映在售价上，不少开发商结束观望开始推盘，9月、10月很有可能出现成交量、价格齐涨的情况。同时，9月、10月也是房企追求业绩的重要时机，随着楼市回暖，不仅选择下调价格的项目减少，不少刚需类产品的定价均有不同程度的上涨。

　　位于大兴地铁4号线西红门站附近的鸿坤·曦望山，计划9月放量近400套房源。虽然鸿坤地产有关人士表示价格未定，但已有售楼员对外报价21000元-22000元/平米。而该项目6月开盘的房源成交均价为18500元/平米。位于房山区长阳商圈的芭蕾雨·悦都，计划9月放量近900套房源，目前已有售楼员报价18000元/平米，而该楼盘此前均价在16000元/平米左右。

　　除老项目外，不少新盘也选择调高预期入市价格。

　　位于大兴天宫院的金融街·融汇，主打“微公馆”，据项目负责人介绍，目前价格未定，报价在14000元-15000元/平米之间。同样位于天宫院区域的中国水电·云立方，也将迎战“金九”。中国水电地产品牌营销部总经理方轶表示，首次开盘推出多少房源将根据蓄客情况和预售证申请情况而调整，目前尚不确定，预计推出户型为50-100平米一居至三居，均价暂定15000元/平米。

　　据记者了解，在大兴天宫院区域，2011年年底龙湖时代天街以10800元/平米成本价“裸奔”开盘，目前该区域的几个项目，价格都已提至15000元至16000元/平米。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，开发商以价换量基本告一段落，目前大部分项目价格平稳，选择下调价格的项目减少，且有一些楼盘减少了折扣优惠力度。另外，开发商对后市看好的比例有所增加，因此延缓供应节奏，大部分项目的单期开盘供应套数有所减少。此外，土地价格居高不下，这都使得“金九银十”开发商以价换量的积极性不高。

　　■ 产品亮点

　　别墅、高端住宅或现最强“抢滩”

　　为了展示最佳的园林效果和水系景观，多数别墅、高端住宅项目都将推盘计划放在北京最美的九十月份。目前，部分项目已经先行拉开阵势。位于奥林匹克公园周边的紫御华府，将于8月底推出；润泽庄园·墅郡、九章别墅和温哥华森林·南郡，也都预计在9月正式开盘；顺义区的长实誉天下二期誉皇殿从8月初开始就在北京多个商业街区巡回路演，为项目的即将入市赚取眼球；定位“中产专属别墅”的龙湖·好望山，三期独栋及叠拼产品也于日前正式亮相，以300平米、690万元的“温和”价格重返别墅主场。此外，纳帕澜郡、融科·千章墅也表现出在9月入市的浓厚意愿。

　　多位业内人士告诉记者，今年“金九银十”有可能是近年来高端项目入市最集中、最踊跃的一次。

　　相比郊区别墅的“高调”入市，核心区的城市公寓也在紧锣密鼓地进行着推盘准备。在太阳宫板块，沉寂已久的太阳公元，正式开放新品样板间，比邻的红玺台也传出“金九”推出楼王新品的消息；在望京，金茂府有望于9月入市。整体上看，这些新盘加上在售的远洋万和公馆、保利中央公园、广渠路金茂府等项目，可以预见即将到来的“金九”竞争将更趋于白热化。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，6月千万级公寓豪宅劲销200余套，7月回落至与5月份相当的水平，反映出目前高端市场的稳定性相对较差。按照这样的演变趋势，未来高端市场上的不确定性因素将继续增多。但从8月千万级项目纷纷加速入市、提前布局“金九银十”的推盘动作来看，接下来的几个月内，顶级豪宅市场有望焕发新的生机。

　　■ 区域亮点

　　9月南城供应占半壁江山

　　丰台扎堆放量，6盘准备入市

　　北京楼市“金九”将进入推盘高峰期，南城占据了推盘数量的半壁江山。记者综合亚豪机构、中原地产的数据显示，9月预计入市的35个项目中，位于南城的丰台、大兴、房山三区共有16个项目。

　　其中，之前存量较少的丰台区，年内首次集中放量，9月预计有包括期颐百年、中海苏黎世家、珠光御景在内的5个老项目后期，及中海御鑫阁1个纯新盘项目入市销售。

　　“御鑫阁或在9月底入市，但具体时间和价格都未定。”中海相关营销负责人告诉记者，目前同处于西南四环区域的中海苏黎世家报价在33000元—37000元/平米之间。

　　业内人士介绍，由于丰台区域项目地段、定位差距大，如中海项目主打中高端，御鑫阁售价预计也在30000元/平米以上，期颐百年报价24000元/平米，西五环外长辛店附近的珠光御景报价为15500元/平米，竞争并不激烈。

　　大兴多点齐发，将打价格战？

　　在大兴，9月有6盘预计入市，都主打刚需产品，竞争较为激烈。记者了解到，位于南六环外大兴天宫院区域，预计9月入市的金融街·融汇、中国水电·云立方报价都是14500元-16000元/平米，50年产权商住项目珺悦国际报价也在15000元/平米左右。“项目高标准精装，园林每平米成本达上千元，定位是改善性客户和投资客户。”珺悦国际项目营销负责人王谦如是说。

　　除了天宫院区域多盘混战外，黄村、西红门区域也有新盘入市。比如，五环外大兴黄村区域的现房东亚马赛公馆报价18000元/平米，海悦公馆均价17000元/平米；紧邻南五环的鸿坤·曦望山，目前报价21000元/平米。

　　北京思源经纪副总经理任莉表示，如果同样紧邻地铁，天宫院比黄村单价便宜5000元-6000元/平米较为合理。黄村一位开发商表示，黄村现在可售一手房源非常少，东亚马赛公馆、海悦公馆都离地铁有一段距离，目前的低报价更多是为了吸引客户，实际成交价上涨的可能性很大。

　　对此，东亚营销负责人贾玉鹏称，项目有四五百套现房，预计9—10月清盘，定价仍侧重于“快销”，而市场仍处于以价换量阶段。而天宫院另一开发商相关营销负责人则坦言：“市场刚转好，开发商都会抱团取价，价格战是雷声大雨点小”。

　　B14-B15版采写/新京报记者 自曾晖 李捷 张佳竹